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關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言每天都在上演，但迄今為止依然只是停留在紙面討論，尚未有任何實質(zhì)性進展，就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間徘徊不定，其間難度可想而知。

主筆◎謝九

為什么要收房產(chǎn)稅？

征收房產(chǎn)稅大致有兩個目的：一是為了完善和豐富稅種，增加地方政府的財政收入；二是作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控工具，抑制房價快速上漲。從政策制定者的角度來看，房產(chǎn)稅的初衷顯然是出于前者，但對于普通百姓而言，則更偏重于理解為調(diào)控房價。這種理解上的偏差，導(dǎo)致了房產(chǎn)稅還沒有出臺，就已經(jīng)是爭議不斷。

房產(chǎn)稅在我國并非新稅種，早在1986年的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中就已經(jīng)有“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”的規(guī)定，繳納標準為“房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%”。不過，當時的規(guī)定對5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。所以，對于老百姓而言，房產(chǎn)稅其實是一直存在的稅種，只不過是免予征收。

我國現(xiàn)有房地產(chǎn)的稅制設(shè)置復(fù)雜且不合理，大部分集中于開發(fā)流通環(huán)節(jié)，比如土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、耕地占用稅、印花稅、契稅等，而持有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個稅種，保有環(huán)節(jié)的稅收占比不到30%甚至更低，這種“重開發(fā)輕保有”的格局，在很大程度上鼓勵了囤房炒房行為。

保有環(huán)節(jié)不僅稅種極少，而且房產(chǎn)稅的免征范圍極大，所以對稅收貢獻度極低，主要繳納者來自商業(yè)地產(chǎn)的出租。2008年，我國的房產(chǎn)稅收入僅為600億元，占國家財政收入6.13萬億元的比重僅為1%，即使算上817億元的土地使用稅收入，二者合計占比也僅為2.3%，占地方政府財政收入比重也僅為5%，而在西方發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方政府的主要財政收入之一。

由于房產(chǎn)稅在我國稅收體系中幾乎缺位，而其在西方稅收體系又有著很重要的地位，我國一直試圖填補空缺。從過去幾年的政策來看，決策層更傾向于打造一個全新的物業(yè)稅，而不是對已有的房產(chǎn)稅修修補補。2003年的十六屆三中全會上，《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》首次提出物業(yè)稅：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！彪S后的7年里，物業(yè)稅先后在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津10個省市“空轉(zhuǎn)”運行，但是始終沒有進入實施階段，也基本上沒有太多人關(guān)注。

但是最近一兩年，物業(yè)稅突然成為人們關(guān)注的焦點，其直接導(dǎo)火索來自2009年5月，國務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中提到的“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，這使得多年來空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅一下子近到眼前。在2009年重提物業(yè)稅，顯然有其深刻的時代背景。

2009年5月，當時國內(nèi)房價剛剛從金融危機的寒冬中有所回暖，遠未到政策打壓之時，所以當時重提物業(yè)稅，顯然不是為了調(diào)控房價而來。金融危機之后，國家財政收入增速放緩而開支增加，2007年，我國財政收入增速高達32%，金融危機爆發(fā)后，財政收入增速明顯放緩，2008年增速20%，2009年只有11.6%。而與此同時，為了應(yīng)對金融危機而推出的系列救市計劃，全國財政支出有增無減，2008年和2009年的財政支出增速分別為25.7%和21.2%。同時為了配合中央的4萬億救市計劃，以及爭取更多的銀行貸款，很多地方政府在過去幾年大干快上，已是債臺高筑，但在我國的分稅制下，地方政府的財政收入有限，更多依靠預(yù)算外的土地出讓收入，而物業(yè)稅作為重要的地方稅，將大大增加地方的財政收入，也能極大緩解中央對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力，這才是2009年重提物業(yè)稅的初衷所在。

與此同時，很多一線城市的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多年高速發(fā)展之后，可供出讓的土地已經(jīng)逐漸減少，對于過去依賴土地財政的地方政府而言，將來勢必要面臨土地出讓金減少的困境，如果能適時開征物業(yè)稅，無疑將提供一個長期穩(wěn)定的收入來源，這也是一些地方政府對于物業(yè)稅態(tài)度積極的重要原因。

同樣還是在2009年，這一年的春節(jié)過后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始回暖，從一開始試探性的小陽春到后來的全面爆發(fā)，全國主要城市的房價均再次創(chuàng)出歷史新高，房地產(chǎn)的民生話題也再次成為焦點。在國家種種調(diào)控政策均告失效后，物業(yè)稅在一夜間成為人們寄望的最后殺手锏。

不同的利益出發(fā)點會產(chǎn)生截然不同的物業(yè)稅版本。物業(yè)稅顯然無法同時承擔增加地方稅收和調(diào)控房價的兩種功能，不同利益方對于物業(yè)稅的不同期盼，加之物業(yè)稅自身在法理上的障礙，導(dǎo)致空轉(zhuǎn)7年至今難產(chǎn)，甚至連名稱也難以確定。

另外，為什么要征物業(yè)稅還有一個很重要的問題，那就是物業(yè)稅征收之后拿來何用？從國外經(jīng)驗來看，物業(yè)稅的主要用途還是用于當?shù)厣鐓^(qū)建設(shè)、改善居住條件等，取之于民用之于民，才使得人們不至于太抵觸。如果我國將來也正式開征，也應(yīng)該遵循取之于民用之于民的原則，否則如果只是讓地方政府拿來做大規(guī)模投資建設(shè)，通過拉動經(jīng)濟來粉飾政績，人們對于繳納物業(yè)稅的積極性也不會太高。

房產(chǎn)稅之難

房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，作為財產(chǎn)稅，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰，而我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)關(guān)系還較為混亂。

從住房產(chǎn)權(quán)來看，除了商品房之外，我國還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房，比如經(jīng)濟適用房、合作建房、集資建房、房改房等，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，顯然會帶來更大的混亂。

更大的障礙還在于我國的土地國有制。我國開征物業(yè)稅的初衷是將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合一，改為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。我國房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地擁有70年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，前提是對產(chǎn)權(quán)所有者征稅，而我國居民對于土地并無產(chǎn)權(quán)，如果對居民僅有使用權(quán)的土地征收財產(chǎn)稅，顯然于情于法不通。

我國除了城市土地國家所有之外，農(nóng)村土地屬于集體所有，而這個集體的概念就更加模糊。開征房產(chǎn)稅似乎離農(nóng)村還較為遙遠，其實不然，在我國轟轟烈烈的城市化進程中，很多昔日的農(nóng)村土地早已經(jīng)成為城市的一部分，大量的城中村、小產(chǎn)權(quán)房的存在，也給物業(yè)稅的開征帶來產(chǎn)權(quán)上的難題。

世界上其他大部分國家和地區(qū)都是住宅和土地私有制，所以物業(yè)稅的征收理所當然，住宅私有而土地公有的代表為新加坡和我國香港地區(qū)，他們雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅，但征收辦法和西方主要國家明顯不同，西方國家是對土地和住宅統(tǒng)一征收，以物業(yè)價值作為稅基，而新加坡、香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基。比如新加坡以年租金的4%和10%作為標準，無論房屋是否出租都必須繳納，年租金標準其實只是評估機構(gòu)計算出的虛擬租金。香港地區(qū)則分為差餉稅(原用于警政開支，后來擴大用于支付街燈、供水、消防等)和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似，以虛擬年租金為基礎(chǔ)，無論是否出租都必須繳納，物業(yè)稅則以實際出租為準，如果實際出租獲得了收入，則繳納物業(yè)稅。

也就是說，如果將物業(yè)稅理解為對產(chǎn)權(quán)所有者征稅，西方國家擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋和土地的整個物業(yè)價值，而新加坡和香港地區(qū)居民擁有的產(chǎn)權(quán)是房屋租金，以此理解，方可規(guī)避土地公有制下的產(chǎn)權(quán)難題。所以，如果我國要在土地公有制下推行物業(yè)稅，稅基也應(yīng)以租金為標準，而不是以物業(yè)價值為準，因為我國居民并不擁有房屋和土地的全部價值。

我國1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，當時規(guī)定了兩種繳納標準：“按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%?！笨梢姰敃r是既按照物業(yè)價值，也按照物業(yè)租金，但是在實際過程中，對于按照物業(yè)價值標準繳納的規(guī)定了5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，除了當時因為居民收入較低之外，可能也是出于對法律障礙的考慮。而按照物業(yè)租金標準的雖然沒有免征，但在實際生活中，除了商業(yè)地產(chǎn)出租繳納房產(chǎn)稅之外，個人很少在取得租金收入之后主動繳稅。

從目前流傳的各種物業(yè)稅版本來看，我國顯然還是傾向于土地私有制下的西方標準，也就是以物業(yè)價值作為稅基，而非物業(yè)租金。而且從現(xiàn)實考量，如果以物業(yè)租金作為征收標準，稅基過低導(dǎo)致稅收過低，無論是增加稅收還是調(diào)控房價，對市場幾乎不會產(chǎn)生什么實質(zhì)性影響，這應(yīng)該也不會是醞釀多年的物業(yè)稅所要的效果。

其次，土地公有制還衍生出另外的難題，我國居民在購房時已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收物業(yè)稅，顯然屬于重復(fù)征收。雖然從名義上來說，土地出讓金屬于租金，物業(yè)稅屬于稅金，二者可以并行不悖，但這種名稱上的差別僅僅只是我國土地公有制度的產(chǎn)物，本質(zhì)上并無區(qū)別。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，那么已經(jīng)購買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付，在計算房屋價值作為納稅基礎(chǔ)時，如果不以物業(yè)租金為標準，而是以物業(yè)價值為準，那么也應(yīng)該扣除土地價值，僅以房屋價值為稅基。在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值？70年到期之后如何征收？這些都是懸而未決的問題。

而對于物業(yè)稅推出之后的新售住房，面對的壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納70年的土地出讓金？如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅，那就意味著一次性收取的70年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒有70年土地出讓金的支撐，住房價格理應(yīng)大幅下跌，與此同時，由于物業(yè)稅的存在，居民持有住房的成本將會大幅上升。正是這種潛在的影響，很多抱怨房價過高的民眾將降房價的希望寄望于物業(yè)稅，這樣既可以降低房屋的現(xiàn)有價格，也可以通過提高持有成本打擊囤房炒房者。但是，由于物業(yè)稅開征的初衷并不以打壓房價為直接目的，所以，即使將來正式推出，對于那些希望房價下跌的人而言，距離他們的期望值也會有很大距離。

除了一些法律上的障礙，物業(yè)稅的開征在技術(shù)上也有不小的難題，比如專業(yè)誠信的不動產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)的建設(shè)等等，我國的物業(yè)稅雖然已經(jīng)在很多城市空轉(zhuǎn)多年，但籌備情況如何并未向公眾有過披露，各個城市對于征收物業(yè)稅的實際執(zhí)行能力如何，至今依然不為人知。

利益博弈

物業(yè)稅之難，不僅在于法律障礙和實施細則上，更大的壓力還在于不同利益階層的利益博弈。

從中央政府來看，未來將面臨較大的財政收入壓力，財政壓力將在一定程度上成為物業(yè)稅出臺的誘因。2007年，中央財政收入增速高達35.6%，但是2008和2009年的增幅分別只有17%和9.8%，今年的預(yù)計增長也只有6%，但與此同時，為了應(yīng)對金融危機，財政支出并未減緩，2009年的中央財政支出同比增長24.1%，2010年預(yù)計支出6.3%，中央財政收支相抵，赤字8500億元，增加1000億元。

中央財政80%左右的支出主要是對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994年分稅制之后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994～2007年，中央對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389億元增加到1.8112萬億元，增長了6.6倍，年均增長16.9%。金融危機爆發(fā)后，中央對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加，2008年中央財政收入增加17.5%，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加26.7%，2009年中央財政收入增加9.8%，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長29.8%。不難看出，最近幾年地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過中央財政的收入增幅。如果能夠適時開征物業(yè)稅，將給地方政府增加一個很重要的稅收來源，這將減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力。另外，由于房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟的支柱性地位在短期內(nèi)不會有實質(zhì)性變化，除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能，還必須綜合考慮物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響，不致對中國經(jīng)濟形成較大沖擊。

對地方政府而言，對物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛又恨。目前我國地方政府的收入來源主要有三塊——中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付、地方本級財政收入和地方政府性基金收入。以2009年來看，中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付2.86萬億元，地方本級財政收入3.26萬億元，地方政府性基金收入1.59萬億元，最后一項主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入，三者合計7.71萬億元。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過20%，如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金，比如將一次性收取的土地出讓金分攤至70年內(nèi)，對于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長期來看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益，但短期收入將會驟減，這并不是應(yīng)屆政府所樂見的局面。

為了配合金融危機之后的經(jīng)濟刺激計劃，各地方政府通過城投公司等融資平臺大規(guī)模融資貸款，形成了極大的債務(wù)壓力。根據(jù)銀監(jiān)會披露的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，地方融資平臺貸款達7.66萬億元，存在嚴重償還風險的貸款，占比23%，相當于2009年全國GDP的23%，相當于2009年全國財政收入的112%，相當于地方政府本級財政收入的235%。如果按照我國5年期以上貸款利率5.94%來看，每年的利息支出就高達4550億元。

1994年分稅制之后，地方政府一直面臨較大的財政壓力，加之地方政府無法自行發(fā)行地方債，所以對土地出讓金等預(yù)算外資金的依賴程度較強，從而在相當程度上刺激了土地價格上漲。當?shù)貎r最終帶動房價上漲從而帶來民生問題，并招致中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控時，地方和中央形成事實上的利益對立，這在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)政策調(diào)控的失效。如果能夠?qū)⑼恋爻鲎尳疝D(zhuǎn)化為物業(yè)稅，一方面能給地方政府帶來重要的稅種，減輕中央政府對地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力，而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致，地方政府不至于在土地出讓金的問題上和中央頂牛，在這樣的背景下，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹。所以，如果在不改革土地出讓金的前提下加收物業(yè)稅，自然會得到地方政府最大程度的擁護，反之，如果觸及地方政府的土地財政利益，物業(yè)稅的推行將會在地方政府中間得到較大阻力。

不過，在土地出讓金的問題上，不同城市面臨的具體情況又不盡相同，比如有些一線城市在經(jīng)過房地產(chǎn)市場10多年的高速發(fā)展之后，可供出讓的土地越來越少，這些城市可能會希望盡快出臺物業(yè)稅，以便在土地出讓金萎縮后，還能有物業(yè)稅的收入接力。但是一些三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)程度較低，地方政府還在期待房地產(chǎn)市場的下一個黃金十年，從而從土地市場中最大程度獲益，這些城市顯然會抵制物業(yè)稅的推出。

從普通居民來看，也分為已經(jīng)購房者和尚未購房者。已經(jīng)購房者顯然不希望物業(yè)稅開征，等待購房者則熱盼物業(yè)稅到來，能夠?qū)⒏吒咴谏系姆績r打壓下來。不過，最后一定是兩方都無法得到期盼的結(jié)果，物業(yè)稅的開征只是時間早晚的問題，而開征后也滿足不了打壓房價的愿望，因為開征物業(yè)稅的首要目的是增加財政收入，而非打壓房價乃至打壓中國經(jīng)濟。而且，從其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，物業(yè)稅也起不到抑制房價的作用，比如美國、日本和我國香港地區(qū)等，這些國家和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年，但房價并未因此下跌。對于中國房地產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出，對于房價也只是短期影響，不會影響房價的長期走勢。

路徑猜想

從理論上講，在我國土地公有的背景下，房產(chǎn)稅不應(yīng)該照搬西方土地私有制下模式，也就是以物業(yè)價值作為稅基，而應(yīng)該借鑒土地公有制下的新加坡和香港地區(qū)模式，也就是以物業(yè)租金作為稅基。但事實上，由于我國的房地產(chǎn)現(xiàn)實格局是房價高而房租回報率低，如果以租金作為房產(chǎn)稅的稅基，所得遠遠低于以物業(yè)價值為稅基。所以我國的房產(chǎn)稅估計不會以租金為稅基，從目前流傳的各種版本來看，也幾乎無人提及。

由于種種現(xiàn)實難題待解，房產(chǎn)稅的推出應(yīng)該會遵循“先易后難”的進度。首先會選擇幾個有積極性的地方城市作為試點，比如上海、重慶和深圳等，這是目前為止對房產(chǎn)稅響應(yīng)最為積極的幾個城市。在上述城市運行成熟之后，逐漸擴大試點范圍，最后推至全國。

今年4月份，就已經(jīng)有市場傳言稱，上海計劃開征住房保有稅，可能對存量房和增量房一并征收，從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免稅。上海市住房保障和房屋管理局并未對傳言否認，并表示：“關(guān)于在房產(chǎn)保有階段征稅的問題，早在黨的十六屆三中全會上就明確提出了。在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門正在做一些研究，也是完全正常的。上海一定會堅決貫徹國家的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅持‘三個為主’的原則。房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好。”

此后關(guān)于上海征收房產(chǎn)稅的傳言一直不斷，而最近的上海官方表述來自今年國慶節(jié)期間，上海實施新一輪地產(chǎn)調(diào)控，其中除了提出引人注目的每戶限購一套房之外，還專門提到“按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作”。上海稅務(wù)總局也表示，目前正在進行與房產(chǎn)稅相關(guān)的信息系統(tǒng)的建立工作。

與上海相比，重慶對房產(chǎn)稅的態(tài)度更加積極。重慶市長黃奇帆多次公開表示，重慶市要對高價房征收房產(chǎn)稅，今年6月份，重慶財政局局長也對媒體透露，房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報國務(wù)院，正在等待批復(fù)。深圳也是房產(chǎn)稅探索道路上的先行軍，2009年8月，深圳市政府發(fā)布《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案工作安排表》，其中提到“2009年將開展準備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅”，首次以官方文件確認了物業(yè)稅的進程。

從征收對象看，開始的征收對象應(yīng)該不會針對全部房屋所有者普征，如果按照房屋套數(shù)，首套自住房應(yīng)該不會納入征收標準，如果按照房屋面積，也應(yīng)該有一個起征點，各個城市應(yīng)按照各自的人均居住面積為依據(jù)。至于稅率標準，我國1986年版本的稅率標準是1.2%，如果新版本的房產(chǎn)稅包含了土地出讓金、土地增值稅等內(nèi)容，稅率應(yīng)該大幅降低，而且考慮到人們的排斥心理，還應(yīng)該遵循循序漸進的原則，在推廣初期應(yīng)該將稅率定得較低，比如0.3%以下。而對于那些擁有多套房屋或者居住面積較大的房屋，因為其對土地資源的過度占用，稅率應(yīng)該遵循累進原則，從而在一定程度上起到優(yōu)化資源配置、調(diào)節(jié)貧富差距的作用。

而居民住宅也分為存量房和增量房兩種，也就是舊房和新房，由于居民的舊房在購買過程中已經(jīng)繳納了相當多的稅費，物業(yè)稅如果按照物業(yè)價值為稅基推出，第一套自住舊房應(yīng)該是低稅甚至免稅，而物業(yè)稅之后的新房則采用新的稅率標準，也就是“舊房舊辦法，新房新辦法”，不過，這樣的處理辦法也有可能帶來房地產(chǎn)市場定價和估值的混亂。

也有傳言聲稱，考慮到針對居民住宅征收房產(chǎn)稅可能產(chǎn)生較大的抵觸情緒，壓力較輕的辦法是先從商業(yè)地產(chǎn)征收，隨后擴大至居民住宅。不過這種辦法的可行性估計不高，一是因為1986年頒布的房產(chǎn)稅中，商業(yè)地產(chǎn)一直是房產(chǎn)稅的繳納對象，如果再次征收，那就類似香港同時征收物業(yè)稅加差餉稅，對于商業(yè)地產(chǎn)而言并不公平，同時，如果物業(yè)稅還附帶調(diào)控房價的功能，相比之下，更需要調(diào)控的顯然是住宅而不是商業(yè)地產(chǎn)。所以，預(yù)計物業(yè)稅開征還是會從居民住宅開始，而不是商業(yè)地產(chǎn)。

由于物業(yè)稅是一個全新稅種，不僅存在技術(shù)細節(jié)上的種種爭論，在立法上也需要全國人大通過才能得以推行，所以正式面世將是一個較漫長的過程，歷時7年的空轉(zhuǎn)就已經(jīng)足以說明一切。相比之下，較為容易的辦法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，因為房產(chǎn)稅是一個已經(jīng)存在的稅種，并不需要通過“人大”立法，這也是最近一段時間市場較多提及房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的原因所在。

今年9月30日，財政部和國家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問，其中專門提到為什么要進行房產(chǎn)稅改革，如何推進此項改革。有關(guān)負責人的提法是恢復(fù)征收房產(chǎn)稅：“近年來，隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高，商品房市場日益活躍，改革和完善房產(chǎn)稅制度，對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個人合理住房消費?！边@大概是為“物業(yè)稅”還是“房產(chǎn)稅”名稱之爭的一次正名，兩大權(quán)威部門的聯(lián)合聲明，也在很大程度上證實了房產(chǎn)稅開征的可能性。

房產(chǎn)稅最終以怎樣的面目出現(xiàn)，其實具有很大的彈性。最簡單的辦法就是把休眠了20多年的房產(chǎn)稅恢復(fù)征收，對當時5種免征的情況予以實征，但是在轟轟烈烈炒作多年之后，如果只是如此簡單操作并沒有太大意義；最復(fù)雜的辦法就是將土地出讓金、土地增值稅和房產(chǎn)稅等諸多稅費合而為一，最終以物業(yè)稅的面目呈現(xiàn)，但這樣會面臨很多法理上的障礙，短期內(nèi)推出無望；最現(xiàn)實的辦法可能是房產(chǎn)稅舊瓶裝新酒，或者說物業(yè)稅借殼上市，名稱上還是叫做房產(chǎn)稅，但實際內(nèi)容和物業(yè)稅沒有太大差別，既規(guī)避了重新立法的障礙，又達到物業(yè)稅的征收目的。

一項稅收的多方利益和合理性

房產(chǎn)稅：又要交多少錢？

主筆◎謝九

房產(chǎn)稅尚未正式亮相，在社會上已經(jīng)引發(fā)了毀譽參半的爭議。激進的反對者不惜冠以“惡稅”之名，擁護者則期盼著房產(chǎn)稅能將高高在上的房價拉回人間。

反對者的情緒自然容易理解。對很多普通中國人來說，在耗盡了積蓄支付住房首付之后，每個月還要承擔不菲的月供，在生活成本日漸高漲的背景下，“房奴”們的生活已是相當不易，如果今后還要憑空多支付一筆房產(chǎn)稅，無異于給負重的駱駝再加上一根稻草。從法理上而言，我國城市的土地屬國家所有，居民只對土地上的住宅擁有所有權(quán)，而房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，是對財產(chǎn)所有者征稅，居民對于住宅下的土地只有70年的使用權(quán)，現(xiàn)在卻要為此繳納財產(chǎn)稅，產(chǎn)生出抵觸情緒也在所難免。

剛剛落幕的中共中央十七屆五中全會重點研究了“十二五”規(guī)劃，勾勒未來5年的經(jīng)濟、社會和民生等重大藍圖，居民收入分配改革成為人們重點關(guān)注的焦點之一。我國經(jīng)濟在近年來雖然高速發(fā)展，但是居民收入增速明顯慢于GDP增速，據(jù)悉，規(guī)劃中的“十二五”將特別寫入居民收入與GDP同步增長這一目標。居民收入增速雖然慢于經(jīng)濟增速，但是政府收入?yún)s一直保持高速增長。以過去5年的國家財政收入為例，從2004至2009年，全國財政收入從2.64萬億元大幅增長至6.85萬億元，其中除了2009年受到金融危機的影響，當年財政收入同比增幅為12%，其余年份均超過20%。1995年以來，政府占國民可支配收入的比重一直保持上升趨勢，大約上升了5個百分點，而居民收入占比則明顯下降，大約下降了7個百分點。國家財富向政府傾斜的后果之一就是形成了政府有錢投資，居民無力消費的經(jīng)濟格局，不僅導(dǎo)致分配失衡，更給中國經(jīng)濟帶來了過于依靠投資拉動的畸形模式，從而在今天面臨巨大的轉(zhuǎn)型壓力。

國家財富向政府傾斜的重要因素之一在于稅制設(shè)置。我國近年來的宏觀稅負一直呈現(xiàn)上升比例，以政府財政收入占GDP的比重來計算，我國近3年的宏觀稅負均超過30%，這一水平已經(jīng)向工業(yè)化國家看齊，甚至有國外研究機構(gòu)聲稱中國的稅負痛苦指數(shù)全球第二。2005至2009年，我國的稅收收入增幅分別為19%、21%、31%、19%和10%，除了2009年為了應(yīng)對金融危機推行的減稅政策導(dǎo)致增速放緩，其余年份均漲幅驚人。

對于大多數(shù)普通個人而言，目前承受的最主要稅負來自個人所得稅，如果房產(chǎn)稅對所有有房者普征，按照現(xiàn)在流傳較廣的方案來計算，在北京、上海等房價較高的一線城市，每年所繳房產(chǎn)稅可能會和一個年薪12萬元左右的白領(lǐng)所繳個人所得稅相近，甚至可能更高，將成為個人承擔的第一大稅負。對于大多數(shù)中產(chǎn)階級而言，多年來提高個稅起征點的期盼尚未實現(xiàn)，而房產(chǎn)稅相當于讓他們每年多繳一份個稅。

對于等待購房者而言，房產(chǎn)稅能夠在多大程度上調(diào)控房價，也不宜抱有太高的期待。首先，房產(chǎn)稅的主要目的肯定不是調(diào)控房價，更不是為中國經(jīng)濟降溫，所以稅率不會定得太高，必須在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)。其次，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場最直接的影響是釋放出更多存量二手房，增加市場的供給量，從而對房價形成一定壓力，但這種沖擊只會是一個短期影響，以過去幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場強勁的需求來看，可以很快消化掉這部分因為房產(chǎn)稅釋放出來的供給。第三，房產(chǎn)稅雖然增加了持有人的成本，但對于實力雄厚的炒房者而言，并不會形成太大壓力，甚至可能會將房產(chǎn)稅增加的成本轉(zhuǎn)移到房價上，形成新一輪房價上漲。第四，房產(chǎn)稅雖然增加了持有成本，但持有多套房屋者并非簡單將房屋空置，而是多數(shù)用于出租，如果房產(chǎn)稅出臺，很有可能被轉(zhuǎn)化為房租成本。對于很多暫時買不起房而租房的人而言，等待房產(chǎn)稅的結(jié)果有可能是房價未跌，房租先漲，帶來新一輪的打擊。今年上半年，北京的房租快速上漲兩成就是一個很明顯的例子。最后，從長期看，決定房價的最終因素還是市場供求關(guān)系，房產(chǎn)稅決定不了房價走勢，國外大部分發(fā)達市場的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅都早已存在多年，從來未見哪個國家的物業(yè)稅調(diào)控了房價。

稅收的功能主要在于籌集收入和調(diào)節(jié)分配，對于老百姓而言，稅收的善惡之分在于其在這兩種功能之間的傾向如何。如果房產(chǎn)稅的主要目的只是為了增加政府收入，顯然會造成民眾較大的抵觸情緒，也會帶來較高的征稅成本。反之，如果房產(chǎn)稅的功能傾向于調(diào)節(jié)分配，則有可能迎來更多人的擁護。在貧富分化的背景下，一些富有階層擁有過多的房產(chǎn)，不僅參與制造了房地產(chǎn)泡沫，也在客觀上占用了社會的房產(chǎn)和土地資源，理應(yīng)繳納合理的財產(chǎn)稅。如果房產(chǎn)稅的重點針對這一部分人群，既可以提高政府的財政收入，又可以擠壓房地產(chǎn)泡沫，還可以起到調(diào)節(jié)分配的作用，房產(chǎn)稅將不再會有惡稅之名。

對于政府而言，房產(chǎn)稅的征稅要師出有名，對于納稅人而言，能夠積極主動繳納房產(chǎn)稅則必須稅有所值。從國外經(jīng)驗看，征收物業(yè)稅后，除了部分補充地方政府的財政收入，很大程度上為返還至社區(qū)提供公共設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，將來如果我國開征房產(chǎn)稅，資金如何使用也應(yīng)該公開透明為宜。征稅的主要目的之一就是為納稅人提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，這原本是稅收的基本常識，但從我國的稅收使用途徑來看，稅收的更多用途還是用于投資拉動經(jīng)濟，而不是覆蓋社會保障領(lǐng)域。以2009年為例，我國的財政收入達到6.85萬億元，其中用于醫(yī)療、教育、社保就業(yè)等民生的支出占比不足15%，而在很多發(fā)達國家，這一比例至少在50%以上。如果房產(chǎn)稅開征，其最終去向不能用之于民，開征的意義也將大打折扣。

關(guān)于征稅的藝術(shù)，18世紀的一位法國財政大臣曾將其形象喻為“拔鵝毛”，最高境界應(yīng)該是拔到最多的鵝毛，聽到最少的鵝叫。如果以此標準來看待我國的房產(chǎn)稅，可謂是一根鵝毛尚未拔到，卻已經(jīng)聽到遍地鵝叫。不過，由于房產(chǎn)稅的具體方案尚未正式出臺，最終會以怎樣的面目亮相都是未知，現(xiàn)在評述其得失還為時尚早。