近日，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（以下簡稱“中評(píng)協(xié)”）制定了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則———珠寶首飾》（以下簡稱《準(zhǔn)則》），以此規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在相關(guān)投資性房地產(chǎn)及珠寶首飾等新興評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域的執(zhí)業(yè)行為。從2010年7月1日起，投資性房地產(chǎn)和珠寶首飾的價(jià)值評(píng)估將依照新規(guī)定進(jìn)行。
據(jù)悉，《指導(dǎo)意見》充分考慮了我國的實(shí)際情況，同時(shí)力求與國際接軌，以利于促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的國際化?！稖?zhǔn)則》是國際上首個(gè)專門的珠寶首飾評(píng)估準(zhǔn)則，是在《珠寶首飾評(píng)估指導(dǎo)意見》的基礎(chǔ)上修訂而成的。與原指導(dǎo)意見相比，《準(zhǔn)則》更加突出了珠寶首飾評(píng)估的專業(yè)特點(diǎn)。
中評(píng)協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《指導(dǎo)意見》和《準(zhǔn)則》的發(fā)布，標(biāo)志著我國已建立了包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南和6項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評(píng)估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的比較完整的評(píng)估準(zhǔn)則體系。
新規(guī)定對(duì)投資性房產(chǎn)評(píng)估影響較大
所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象分成3類，包括已出租的土地使用權(quán)，即企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物，即企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。
投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是隨著會(huì)計(jì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式而在國際范圍內(nèi)逐步發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。2006年，我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)布后，投資性房地產(chǎn)評(píng)估開始成為我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)之一。目前我國投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)雖然還不普遍，但隨著更多的上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，以及社會(huì)公眾對(duì)會(huì)計(jì)信息相關(guān)性要求的提高，此類評(píng)估業(yè)務(wù)有很大的發(fā)展空間。
《指導(dǎo)意見》明確指出，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估主要采用市場法和收益法。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，評(píng)估方法的變化，將對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。
《指導(dǎo)意見》規(guī)定，運(yùn)用市場法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及其來源進(jìn)行分析。運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。
此外，資產(chǎn)評(píng)估方法的改變，將使上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)估值發(fā)生較大改變。因?yàn)橥恋毓乐档淖兓瘜⒅苯佑绊懮鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，而房企在財(cái)務(wù)報(bào)告中反映的土地價(jià)值往往是購進(jìn)價(jià)格，并沒有隨著土地價(jià)格的變化而變化。
中評(píng)協(xié)表示，出臺(tái)《指導(dǎo)意見》，就是為了適應(yīng)會(huì)計(jì)公允價(jià)值計(jì)量模式的新動(dòng)向，也更加注重投資性房產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的銜接。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，也可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。
珠寶首飾評(píng)估準(zhǔn)則為國際首創(chuàng)
珠寶首飾評(píng)估是我國資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分，也是評(píng)估準(zhǔn)則的重要規(guī)范領(lǐng)域?！稖?zhǔn)則》是在《珠寶首飾評(píng)估指導(dǎo)意見》的基礎(chǔ)上修訂而成的。與原指導(dǎo)意見相比，《準(zhǔn)則》更加突出了珠寶首飾評(píng)估的專業(yè)特點(diǎn)。例如，珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)需要以珠寶首飾的鑒定分級(jí)為基礎(chǔ)，需要評(píng)估師具有珠寶鑒定分級(jí)相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。因此，《準(zhǔn)則》規(guī)定，簽署珠寶首飾評(píng)估報(bào)告的人員應(yīng)當(dāng)具有中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（珠寶）證書。
在評(píng)估方法的應(yīng)用上，《準(zhǔn)則》明確，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（珠寶）執(zhí)行珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料搜集情況等相關(guān)條件，分析市場法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。
使用市場法時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確是否存在公開、活躍的交易市場，是否能夠獲取足夠數(shù)量的可比銷售數(shù)據(jù)，以及數(shù)據(jù)的可靠性；搜集評(píng)估對(duì)象以往的交易信息、相同或者類似珠寶首飾交易的市場信息；確定若干相同或者類似的珠寶首飾作為參照物，充分考慮其價(jià)值因素的可比性；根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況，確定可以作為評(píng)估依據(jù)的合適的交易市場；根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物之間的區(qū)別，以及市場級(jí)別、市場交易條件等因素的差異，對(duì)相同或者類似珠寶首飾交易信息及相關(guān)資料進(jìn)行分析調(diào)整。
使用成本法時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析被評(píng)估的珠寶首飾是否可以復(fù)制、可以再生產(chǎn)等因素，考慮成本法的適用性；合理確定重置成本的構(gòu)成要素，明確珠寶首飾的重置成本，包括材料成本、制作成本、相關(guān)稅費(fèi)、合理利潤及其他費(fèi)用；恰當(dāng)選擇重置成本的類型，即復(fù)原重置成本和更新重置成本；合理確定實(shí)體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值。
使用收益法時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續(xù)經(jīng)營活動(dòng)中，具有獨(dú)立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的評(píng)估業(yè)務(wù)；合理確定收益期限，合理預(yù)測未來收益；合理確定折現(xiàn)率；分析租約等法律文件內(nèi)容對(duì)被評(píng)估對(duì)象價(jià)值可能具有的影響。
此外，在對(duì)同一珠寶首飾采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)所獲得的各種初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析，形成合理的評(píng)估結(jié)論。
《準(zhǔn)則》還要求，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師（珠寶）執(zhí)行珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評(píng)估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》編制評(píng)估報(bào)告，在評(píng)估報(bào)告中充分披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。
中評(píng)協(xié)表示，我國的珠寶首飾評(píng)估準(zhǔn)則是國際上首個(gè)專門的珠寶首飾評(píng)估準(zhǔn)則，是我國評(píng)估行業(yè)認(rèn)真服務(wù)市場、服務(wù)經(jīng)濟(jì)的重要體現(xiàn)，在規(guī)范我國珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)的同時(shí)，必將對(duì)國際層面珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展和準(zhǔn)則制定工作產(chǎn)生積極的影響。
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