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 就在全球性房地產(chǎn)泡沫的話題趨于熱烈的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）6月初推出的一份研究報(bào)告卻認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮景象的15個(gè)國(guó)家中，只有英國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。
    OECD同時(shí)對(duì)中國(guó)目前正在面臨的兩大風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂，其一，隨著中國(guó)成為世界第二大出口國(guó)，遇到越來(lái)越多的貿(mào)易保護(hù)主義的干擾，這使得中國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大出口受到種種限制；其二，國(guó)內(nèi)資金的流動(dòng)性過(guò)于充足，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。由于資產(chǎn)價(jià)格的上升大大超過(guò)租金率，導(dǎo)致投資收益率不斷下降。這一點(diǎn)在一些地區(qū)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，例如上海。
    房產(chǎn)市場(chǎng)有希望軟著陸
    總部位于巴黎的OECD在近日推出的一年兩次的《經(jīng)濟(jì)展望》(Economic Outlook No.79)報(bào)告中，將當(dāng)前的全球住房市場(chǎng)描述為盛況空前，并將其置于過(guò)去35年經(jīng)驗(yàn)的背景中，對(duì)主要國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析。
    OECD指出，當(dāng)前的住房繁榮不同尋常，而且“與商業(yè)周期的步調(diào)明顯不一致”，成本相對(duì)低廉的貸款和低利率是推動(dòng)全球住房?jī)r(jià)格上漲的最直接原因。不過(guò)，與人們?cè)趲讉€(gè)季度里對(duì)高房?jī)r(jià)表示的擔(dān)心不同，研究的證據(jù)表明，只有英國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙的房地產(chǎn)價(jià)格在處于房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮階段的15個(gè)國(guó)家中表現(xiàn)過(guò)高，而丹麥、芬蘭、法國(guó)、美國(guó)和挪威的價(jià)格總體上與由供需決定的“基本價(jià)格”一致。
    至于德國(guó)和日本的住房市場(chǎng)，則被認(rèn)為是“價(jià)格過(guò)低”，這表明兩國(guó)先前房屋建造過(guò)多。OECD指出，之所以持有“大多數(shù)住房市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有過(guò)高”的觀點(diǎn)，主要是兩國(guó)的利率維持在低水平。
    OECD從近期英國(guó)和澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格漸趨平穩(wěn)的狀況進(jìn)行分析并得出結(jié)論認(rèn)為，房產(chǎn)市場(chǎng)仍有軟著陸的可能。但他們警告不能因此放松警惕，因?yàn)樽罱课輰?shí)際價(jià)格的確上漲過(guò)快，這至少在少數(shù)國(guó)家確實(shí)發(fā)生了——有些國(guó)家的漲幅達(dá)到了1970年代以來(lái)的最高水平。房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的最主要風(fēng)險(xiǎn)就是長(zhǎng)期利率上升，一些大國(guó)（如美國(guó)、法國(guó)和西班牙）房?jī)r(jià)攀升已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)年的長(zhǎng)期利率水平提高。
    此外，在全球范圍內(nèi)，現(xiàn)金賬戶的不平衡問(wèn)題越來(lái)越凸現(xiàn)，雖然不會(huì)給實(shí)際經(jīng)濟(jì)帶來(lái)太大的沖擊，但是如果沒(méi)有以市場(chǎng)為導(dǎo)向的調(diào)節(jié)，也很難在短期內(nèi)解決；石油價(jià)格在大規(guī)模的需求和產(chǎn)能有限的約束下不斷攀升，這些因素導(dǎo)致了長(zhǎng)期利率不斷上升，必須引起各國(guó)的重視。OECD建議，平抑或者壓低房地產(chǎn)價(jià)格不失為一種有效的辦法。
    亞洲各國(guó)定策抑制房地產(chǎn)價(jià)格
    在隨后的國(guó)別分析中，OECD對(duì)其成員國(guó)和一些主要的非成員國(guó)（如中國(guó)、印度等國(guó)家和地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了詳細(xì)的分析。
    OECD指出，由于中國(guó)面對(duì)越來(lái)越多的貿(mào)易保護(hù)主義的干擾，因此進(jìn)一步擴(kuò)大出口將受到種種限制。另外，中國(guó)國(guó)內(nèi)過(guò)于充足的資金直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格。OECD以上海為例，指出該地區(qū)資產(chǎn)價(jià)格的上升大大超過(guò)租金率上漲，最終導(dǎo)致投資收益率不斷下降。除了指出中國(guó)目前面臨“貿(mào)易保護(hù)主義”和“房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升”兩大風(fēng)險(xiǎn)，OECD認(rèn)為與中國(guó)毗鄰的印度也正面臨著國(guó)內(nèi)不斷增長(zhǎng)的需求、貨幣和信貸規(guī)模明顯超過(guò)了既定目標(biāo)的問(wèn)題。
    印度中央銀行從2005年起就采取了緊縮性貨幣政策。從2005年至今，該國(guó)連續(xù)三次調(diào)高基準(zhǔn)利率，達(dá)到了6.25%的水平。與此同時(shí)，印度的房地產(chǎn)市場(chǎng)也十分活躍。為了防止在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期出現(xiàn)壞賬，印度銀行未雨綢繆，提前壓縮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模從2003年的4.4%下降到2005年底的2%。
    雖然韓國(guó)的通貨膨脹率長(zhǎng)期維持在2.5%～3.5%的水平，但是該國(guó)中央銀行從2005年10月～2006年2月期間，三次提高短期政策利率。在韓幣升值的情況下，貨幣當(dāng)局仍然提高利率，收緊銀根，其主要目的是為了抑制從2005年8月以來(lái)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。到目前，韓國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)上漲了5.9%，但是首爾附近的價(jià)格卻上漲13.5%左右?？紤]到投機(jī)因素，這樣的漲幅對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資是個(gè)不小的打擊。同時(shí)，韓國(guó)政府計(jì)劃到2009年實(shí)施中性財(cái)政政策——即實(shí)現(xiàn)財(cái)政平衡。因此，2005年財(cái)政預(yù)算漲幅為7.6%，2006年下降到6.5%。提高利率也是為了配合這項(xiàng)政策。
    歐盟房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚屬合理
    OECD還詳細(xì)分析了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)自于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)可以超常態(tài)地跳躍式發(fā)展。在過(guò)去10年里，美國(guó)住房?jī)r(jià)格已上漲逾50%。雖然美國(guó)本土一直擔(dān)心存在資產(chǎn)泡沫甚至崩盤(pán)，但OECD認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格并未過(guò)高。
    OECD指出，房?jī)r(jià)的變化有力推動(dòng)了美國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)提高，美國(guó)家庭的財(cái)富增加，儲(chǔ)蓄率下降到零。新房屋的價(jià)格超過(guò)了建筑成本，這帶來(lái)兩大好處。其一，房?jī)r(jià)上漲使得抵押貸款利率相對(duì)下降，企業(yè)和家庭的貸款成本下降；其二，美國(guó)家庭的收入由于房?jī)r(jià)上漲而提高，這直接刺激消費(fèi)。當(dāng)然，OECD也承認(rèn)，目前美國(guó)房地產(chǎn)火熱的原因仍然有部分不能解釋。
    歐盟是OECD分析的重點(diǎn)之一。該報(bào)告認(rèn)為：雖然個(gè)別成員國(guó)家出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱情形，但是價(jià)格的變化情況仍屬于合理范圍之內(nèi)，決策者沒(méi)有必要對(duì)其過(guò)于謹(jǐn)慎，甚至采取行動(dòng)。
    在所有的成員國(guó)中，OECD認(rèn)為西班牙對(duì)石油產(chǎn)品的過(guò)度依賴，其實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到油價(jià)不斷攀升的打擊不言而喻。此外，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，直接打擊了西班牙的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)。短期內(nèi)，該國(guó)國(guó)內(nèi)需求不足的問(wèn)題不會(huì)緩解，物價(jià)水平可能會(huì)繼續(xù)上升。這無(wú)疑加大了西班牙未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)增加調(diào)控力度的可能性。
    瑞典是歐盟成員國(guó)中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)最好的。最新的數(shù)據(jù)表明，瑞典企業(yè)訂單不斷增加，消費(fèi)者信心指數(shù)上升到了5年來(lái)的最高水平。在低利率、低稅收和低失業(yè)率的推動(dòng)下，瑞典房地產(chǎn)價(jià)格在2005年內(nèi)上漲近10%。在房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的影響下，社會(huì)投資規(guī)模不斷擴(kuò)展，形成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。