|
國土資發(fā)〔2011〕63號
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源管理局），副省級城市國土資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局：
去年以來，各地按照中央和部關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要求，在堅持土地招標(biāo)拍賣掛牌（以下簡稱招拍掛）制度基礎(chǔ)上，積極探索創(chuàng)新城市住房用地出讓政策，促進(jìn)地價房價合理調(diào)整，取得了積極成效。為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）的要求，完善招拍掛的供地政策，加強(qiáng)土地出讓政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的積極作用，現(xiàn)提出以下意見。
一、正確把握土地招拍掛出讓政策的調(diào)控作用
國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場配置國有經(jīng)營性建設(shè)用地的基本制度。它充分體現(xiàn)了公開公平公正競爭和誠實(shí)信用的市場基本原則，建立了反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價格形成機(jī)制，完全符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基本方向。堅持國有經(jīng)營性建設(shè)用地招拍掛出讓制度和在房地產(chǎn)市場運(yùn)行正常條件下按“價高者得”原則取得土地，符合市場優(yōu)化配置土地資源的基本原則，符合法律政策要求，同時在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。
當(dāng)前，部分城市商品住房價格居高不下，戶型結(jié)構(gòu)和保障性安居工程用地布局不合理，少數(shù)規(guī)劃的商品住房優(yōu)質(zhì)地塊和二三線城市商品住房土地出讓存在著地價非理性上漲的可能。為進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策和工作要求，積極主動發(fā)揮招拍掛出讓土地政策的穩(wěn)定市場、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、促進(jìn)地價房價合理調(diào)整、保障住房用地的作用，當(dāng)前和今后一個時期，各級國土資源主管部門必須從完善土地市場機(jī)制、健全土地宏觀調(diào)控體系、實(shí)施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略的基本要求出發(fā)，以“保民生、促穩(wěn)定”為重點(diǎn)，堅持土地招拍掛出讓基本制度，創(chuàng)新和完善有效實(shí)現(xiàn)中央調(diào)控政策要求的土地出讓政策和措施，主動解決商品住房建設(shè)項(xiàng)目供地、開發(fā)利用和監(jiān)管中出現(xiàn)的新情況、新問題，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益與社會綜合效益的統(tǒng)一、市場配置與宏觀調(diào)控的統(tǒng)一，促進(jìn)城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
二、完善住房用地招拍掛計劃公示制度
市、縣在向社會公布年度住房用地出讓計劃的基礎(chǔ)上，建立計劃出讓地塊開發(fā)建設(shè)的宗地條件公布機(jī)制，根據(jù)出讓進(jìn)度安排，進(jìn)一步細(xì)化擬出讓地塊、地段的規(guī)劃和土地使用條件，定期向社會發(fā)布細(xì)化的商品住房和保障性安居工程各類房屋建設(shè)用地信息，同時明確意向用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。單位和個人對列入出讓計劃的具體地塊有使用意向并提出符合規(guī)定的申請后，應(yīng)及時組織實(shí)施土地招拍掛出讓。公示保障性安居工程項(xiàng)目劃撥用地時，一并向社會公示申請用地單位，接受社會監(jiān)督。
三、調(diào)整完善土地招拍掛出讓政策
各地要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、住房建設(shè)發(fā)展階段，對需要出讓的宗地，選擇恰當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼?，落?shí)政府促進(jìn)土地合理布局，節(jié)約集約利用，有效合理調(diào)整地價房價，保障民生，穩(wěn)定市場預(yù)期的目標(biāo)。
（一）限定房價或地價，以掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地。
以“限房價、競地價”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)在土地出讓前，會同住房建設(shè)、物價、規(guī)劃行政主管部門，按相關(guān)政策規(guī)定確定住房銷售條件，根據(jù)擬出讓宗地所在區(qū)域商品住房銷售價格水平，合理確定擬出讓宗地的控制性房屋銷售價格上限和住房套型面積標(biāo)準(zhǔn)，以此作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的約束性條件，一并納入土地出讓方案，報經(jīng)政府批準(zhǔn)后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權(quán)，符合條件、承諾地價最高且不低于底價的為土地使用權(quán)競得人。出讓成交后，競得人接受的宗地控制性房屋銷售價格、成交地價、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件及違約處罰條款等，均應(yīng)在成交確認(rèn)書和出讓合同中明確。
以“限地價、競房價”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)在土地出讓前，根據(jù)擬出讓宗地的征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開發(fā)成本、同一區(qū)域基準(zhǔn)地價和市場地價水平、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件、房屋銷售價格和政府確定的房價控制目標(biāo)等因素，綜合確定擬出讓宗地的出讓價格，同時應(yīng)確定房價的最高控制價（應(yīng)低于同區(qū)域、同條件商品住房市場價），一并納入土地出讓方案，報經(jīng)政府批準(zhǔn)后，以掛牌、拍賣方式公開出讓土地使用權(quán)，按照承諾銷售房價最低者（開發(fā)商售房時的最高售價）確定為土地競得人。招拍掛成交后，競得人承諾的銷售房價、成交地價、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件及違約處罰條款等，均應(yīng)在成交確認(rèn)書和出讓合同中明確。
?。ǘ┫薅ㄅ浣ūＵ闲宰》拷ㄔO(shè)面積，以掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地。
以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出讓土地使用權(quán)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)會同住房建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理和住房保障等部門確定擬出讓宗地配建廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的面積、套數(shù)、建設(shè)進(jìn)度、政府收回條件、回購價格及土地面積分?jǐn)傓k法等，納入出讓方案，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，寫入出讓公告及文件，組織實(shí)施掛牌、拍賣。土地出讓成交后，成交價款和競得人承諾配建的保障性住房事項(xiàng)一并寫入成交確認(rèn)書和出讓合同。
（三）對土地開發(fā)利用條件和出讓地價進(jìn)行綜合評定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。
以“土地利用綜合條件最佳”為標(biāo)準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)，市、縣國土資源主管部門應(yīng)依據(jù)規(guī)劃條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)按照宗地所在區(qū)域條件、政府對開發(fā)建設(shè)的要求，制定土地出讓方案和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在依法確定土地出讓底價的基礎(chǔ)上，將土地價款及交付時間、開發(fā)建設(shè)周期、建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)以往出讓合同履行情況等影響土地開發(fā)利用的因素作為評標(biāo)條件，合理確定各因素權(quán)重，會同有關(guān)部門制定標(biāo)書，依法依紀(jì)，發(fā)布公告，組織招投標(biāo)。經(jīng)綜合評標(biāo)，以土地利用綜合條件最佳確定土地使用者。確定中標(biāo)人后，應(yīng)向社會公示并將上述土地開發(fā)利用條件寫入中標(biāo)通知書和出讓合同。
四、大力推進(jìn)土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上運(yùn)行
出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的出讓公告、出讓文件、競買人資格、成交結(jié)果等，都應(yīng)在部門戶網(wǎng)站和各地國土資源主管部門的網(wǎng)上公開發(fā)布。積極推行國有經(jīng)營性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式。市、縣國土資源主管部門可以通過網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開發(fā)利用、競買人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報價競價并確定競得人。網(wǎng)上掛牌出讓成交后，市、縣國土資源主管部門要按照國有土地招拍掛出讓規(guī)范，及時與競得人簽訂紙質(zhì)件的成交確認(rèn)書和出讓合同。對競得人需要進(jìn)行相關(guān)資料審查的，建立網(wǎng)上成交后的審查制度，發(fā)現(xiàn)受讓人存在違法違規(guī)行為或不具有競買資格時，掛牌出讓不成交，應(yīng)重新組織出讓，并對違規(guī)者進(jìn)行處罰。
五、完善土地招拍掛出讓合同
市、縣國土資源主管部門要依據(jù)現(xiàn)行土地管理法律政策，對附加各類開發(fā)建設(shè)銷售條件的政策性商品住房用地的出讓，增加出讓合同條款，完善出讓合同內(nèi)容，嚴(yán)格供后監(jiān)管。政策性商品住房用地出讓成交后，競得人或中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書或中標(biāo)通知書的要求，按時與國土資源主管部門簽訂出讓合同。建房套數(shù)、套型、面積比例、容積率、項(xiàng)目開竣工時間、銷售對象條件、房屋銷售價格上限、受讓人承諾的銷售房價、土地轉(zhuǎn)讓條件、配建要求等規(guī)劃、建設(shè)、土地使用條件以及相應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同或住房建設(shè)和銷售合同中明確。
為保證政策性商品住房用地及時開發(fā)利用，市、縣國土資源主管部門可以在出讓合同中明確約定不得改變土地用途和性質(zhì)、不得擅自提高或降低規(guī)定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、保障性住房先行建設(shè)和先行交付、不得違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等內(nèi)容，對違反規(guī)定或約定的，可在出讓合同中增加“收回土地使用權(quán)并依法追究責(zé)任”等相關(guān)內(nèi)容。
各地應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對政策性商品住房用地出讓合同履行情況的監(jiān)督檢查，對違反合同約定的，應(yīng)會同有關(guān)部門依法處罰，追究違約責(zé)任。
各省級國土資源主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對市、縣住房供地政策制度和組織實(shí)施工作的指導(dǎo)和監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題。也可按照本意見，探索其他用途土地出讓方式和土地出讓各環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新，進(jìn)一步完善國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度，保障和促進(jìn)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的落實(shí)。
中華人民共和國國土資源部
二○一一年五月十三日 | 
0538-6266369
