黑人又大又粗弄得我好爽,国产国产人免费视频成69,无码国产福利片免费看,女人大荫蒂毛茸茸视频

城市繁華區(qū)工業(yè)房地產價值評估思考
 
沈　博1    黎明2   蔡慧芝3
 
    摘要：隨著我國社會主義市場經濟進一步發(fā)展和改革開放力度的進一步加大，第三產業(yè)成為我國“富民強市”的主導性產業(yè)。眾所周知第三產業(yè)對商業(yè)物業(yè)有著較強的依賴性，諸多服務性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產業(yè)不退出，第三產業(yè)進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內的第二產業(yè)，搬遷到城市遠郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點等功能區(qū)塊內，只有推進中心城區(qū)“退二進三”政策，以盤活存量土地資產，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現代服務業(yè)建設，大力發(fā)展第三產業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營企業(yè)，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業(yè)收購價值評估時，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產市場價格作價格調整的基礎難以讓企業(yè)信服。因為這些工業(yè)房地產占有城市優(yōu)勢區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經營，或出租經營，收益中包含了商業(yè)房地產的收益，其單純的工業(yè)性質價格難以體現。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤以獲取工業(yè)房地產可支付的最高租金(房地產凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產的價值。
 
關鍵詞：政府收購　規(guī)劃調整 退二進三 經營利潤
 
一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產價值評估問題的提出
    根據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)［2004］28號)、國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部21號令)、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結構，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區(qū)“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業(yè)房地產先進行收購，轉變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業(yè)房地產時，一般要委托評估機構對該工業(yè)房地產收購價格進行估價，為政府收購該工業(yè)房地產，確定收購價格提供參考依據。
根據估價目的，遵循合法原則，對于工業(yè)房地產，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內的工業(yè)用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴展，城市配套設施的不斷完善，現已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現估價對象實際用途的價估價結果很難讓企業(yè)信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。
在實際社會經濟活動中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內的工業(yè)房地產出租經營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。在房地產評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍?；谧赓U收入對處于商業(yè)繁華區(qū)域內的工業(yè)房地產的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據對類似區(qū)域臨街的店面以及估價對象的租金調查分析，可以發(fā)現這類房地產的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產租金水平相當。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內臨街商業(yè)房地產的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應歸屬于工業(yè)房地產的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數據支持。
二、工業(yè)房地產凈收益的求取思路
我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業(yè)收入測算凈收益，并進而對處于商業(yè)繁華區(qū)域內的工業(yè)房地產的收購價格進行估算。
營業(yè)性房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開，房地產租金與經營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經營利潤。用公式表示為：
房地產凈收益=產品銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－廠商利潤。
工業(yè)房地產凈收益的求取思路就是基于對營業(yè)性房地產利潤組成的思考，先通過企業(yè)財務報表測算出企業(yè)經營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產租金，然后通過收益法計算公式，將房地產租金還原為房地產價值的方法。
三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產價值評估應用案例
估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業(yè)房地產，土地于上世紀80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經營紡織機械制造，土地使用權面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經營。現政府為了收回該工業(yè)房地產，委托估價機構對該工業(yè)房地產價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。
（一）企業(yè)經營利潤的測算
企業(yè)在經營過程中獲得企業(yè)經營利潤的計算公式是，企業(yè)經營利潤=產品銷售收入－產品生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用。
根據調查了解估價對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經營狀況，選取了三個比較案例進行測算。
案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為13563.67萬元，產品生產成本為8352.18萬元，產品銷售費用為678.18萬元，產品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務費用為591.33萬元。
企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33
＝1335.58萬元
案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為14563.17萬元，產品生產成本為9002.13萬元，產品銷售費用為728.16萬元，產品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務費用為611.38萬元。
企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38
＝1437.53萬元
案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經營紡織機械，根據其財務報表等資料，2004-2006年產品銷售收入年平均為10761.63萬元，產品生產成本為6539.28萬元，產品銷售費用為538.08萬元，產品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務費用為501.35萬元。
企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35
＝1059.15萬元
（二）確定房地產租金
1．計算正常經營情況下經營者的行業(yè)利潤
根據調查了解和查閱相關行業(yè)信息，紡織機械行業(yè)利潤率為8%。那么，
案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元
案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元
案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元
2．企業(yè)所能支付的房地產租金
案例一企業(yè)所能支付的房地產租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元
案例二企業(yè)所能支付的房地產租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元
案例三企業(yè)所能支付的房地產租金＝1059.15-860.93=198.22萬元
3.每平方米建筑面積租金
案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米
案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米
案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米
取三個案例的簡單算術平均數作為估價對象工業(yè)房地產的租金，即：
(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米
（三）工業(yè)房地產價值的測算
根據以上測得的房地產租金，利用收益法測算工業(yè)房地產價值。
1．報酬率的確定。通過安全利率加上風險調整值的方法來求取。根據2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風險調整值根據影響估價對象房地產的社會經濟環(huán)境等因素，確定風險調整值為4.52%，估價對象房地產的報酬率為8.12%。
2．收益期限的確定。工業(yè)房地產法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業(yè)房地產的價值。
3．測算收益價格。
 
＝1534元/平方米
4．年期修正。估價對象土地使用權終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：
       ＝1500元/平方米
5、確定估價對象房地產價值。
19506.7×1500=2926.01萬元
四、注意事項與存在問題
從企業(yè)經營利潤中撥離出房地產凈收益，利用收益法評估房地產價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產，以此剔除因其他收入對工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導致的對工業(yè)房地產價值測算不準的因素。
在估價中計算企業(yè)經營利潤時，產品生產成本及管理費用與會計核算中的產品生產成本及管理費用在計算口徑上是有區(qū)別的。在會計核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產核算的，企業(yè)取得的土地使用權價值，可能作為固定資產或無形資產進行核算。無論是作為固定資產或無形資產，企業(yè)的土地使用權與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結轉進入產品生產成本或管理費用，在計算經營利潤時，作為產品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產品生產成本和管理費用時，應將會計核算中列入產品生產成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權無形資產攤銷剔除。
利用經營利潤撥離出工業(yè)房地產凈收益所測算的工業(yè)房地產價值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：
1、資料取得困難。利用經營利潤撥離出工業(yè)房地產凈收益，最主要的依據是企業(yè)財務報表，因為這些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實的財務報表資料。
2、對估價人員財務知識要求較高。因為評估時主要對企業(yè)財務報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務知識，對估價人員的財務知識要求較高。
3、所求出的價值是企業(yè)取得工業(yè)房地產所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。
 
【參考文獻】
《房地產估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月