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       解讀房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策 
           周莉1 黎明2 沈博3
         （1．深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 2．深圳市新永基房地產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司3．諸暨市聯(lián)誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司）
    摘要：我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)從無(wú)到有僅僅經(jīng)歷了短短十幾年的歷程，然而房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻十分迅速。社會(huì)諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理，以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等都離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)專業(yè)活動(dòng)技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會(huì)公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的需求變得越來(lái)越大，從而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，筆者在本文中對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策進(jìn)行剖析，建議引入估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)等策略體系，對(duì)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范化管理。
     關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)；房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀；估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)
     一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
    （一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度驚人，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競(jìng)爭(zhēng)力弱，缺乏品牌意識(shí)
2004年9月29日經(jīng)建設(shè)部第45次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)《建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第135號(hào)），自2004年12月1日起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立由原來(lái)的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請(qǐng)成立專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。建設(shè)部提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前，全國(guó)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家。以深圳市為例，截止至2007年7月，深圳市國(guó)土與房產(chǎn)管理局公布了目前通過(guò)廣東省建設(shè)廳（或建設(shè)部）頒發(fā)的具備房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有59家，其中國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有4家，省二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有24家，省三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有25家，暫定有6家。估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量占據(jù)廣東省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)半壁江山。 估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，其中二級(jí)、三級(jí)及暫定估價(jià)機(jī)構(gòu)尤其突出，部分機(jī)構(gòu)寥寥數(shù)人，甚至一個(gè)外界普遍公認(rèn)的較有知名度的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)居然沒(méi)有一個(gè)真正的專職房地產(chǎn)估價(jià)師在從事估價(jià)技術(shù)工作，不難想象其機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力及品牌意識(shí)。
   （二）估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性，專業(yè)服務(wù)與估價(jià)收費(fèi)不匹配
    眾所周知，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士。而在中國(guó)，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處弱勢(shì)條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國(guó)的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。
其次，在估價(jià)活動(dòng)過(guò)程中諸多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的專業(yè)估價(jià)服務(wù)與估價(jià)收費(fèi)不匹配，表現(xiàn)在幾個(gè)方面：
    1．業(yè)務(wù)承接方面
目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)來(lái)源于業(yè)務(wù)員的承接，估價(jià)業(yè)務(wù)員往往有一定社會(huì)關(guān)系，但普遍學(xué)歷偏低，專業(yè)素質(zhì)有限，同時(shí)也并非房地產(chǎn)估價(jià)師或?qū)I(yè)人士，估價(jià)專業(yè)知識(shí)缺乏，向客戶所提供的專業(yè)服務(wù)十分有限；其次估價(jià)業(yè)務(wù)掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，A機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員所承接業(yè)務(wù)出于本機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告不認(rèn)可或是A機(jī)構(gòu)無(wú)法滿足業(yè)務(wù)人員提成要求從而轉(zhuǎn)移掛靠到B機(jī)構(gòu)（原因是B機(jī)構(gòu)資質(zhì)高，出具的報(bào)告易得到認(rèn)可或是B機(jī)構(gòu)承諾的業(yè)務(wù)提成高等原因），這種掛羊頭賣狗肉的現(xiàn)象擾亂了估價(jià)正常秩序，也在客戶中造成不良影響。
     2．估價(jià)勘察方面
   （1）有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場(chǎng)勘察紀(jì)錄及照片。如深圳較為流行出具預(yù)估報(bào)告，許多機(jī)構(gòu)出具的預(yù)估報(bào)告時(shí)不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來(lái)判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí)，出于成本與收益不對(duì)等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航 拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。
   （ 2）勘察現(xiàn)場(chǎng)流于形式，走馬觀花拍些照片即可，沒(méi)有詳細(xì)進(jìn)行勘察、調(diào)查同類物業(yè)情況，有甚者連勘察紀(jì)錄也沒(méi)有。還有一種情況，某些估價(jià)機(jī)構(gòu)，特別是全國(guó)性的大型估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)于跨區(qū)域的估價(jià)業(yè)務(wù)，往往找估價(jià)對(duì)象所在地的非本機(jī)構(gòu)估價(jià)師幫忙現(xiàn)場(chǎng)拍照，只將估價(jià)對(duì)象照片上傳給該估價(jià)機(jī)構(gòu)即算完成現(xiàn)場(chǎng)勘察。
   （3）勘察現(xiàn)場(chǎng)人員為非專職房地產(chǎn)估價(jià)師或估價(jià)員。目前很多估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)勘察人員多半為業(yè)務(wù)承接人員，誰(shuí)的業(yè)務(wù)誰(shuí)現(xiàn)場(chǎng)勘察已成為行業(yè)潛規(guī)則。
   （4）勘察人員與報(bào)告撰寫(xiě)人不一致。報(bào)告撰寫(xiě)人不要求到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，只是通過(guò)勘察人員的口述或是勘察紀(jì)錄來(lái)撰寫(xiě)報(bào)告，任憑該報(bào)告撰寫(xiě)人想象力再豐富，也難以直觀地反映擬估 房地產(chǎn)的真實(shí)狀態(tài)與特點(diǎn)，難以得到客觀合理的估價(jià)結(jié)果。
    3．資料收集及估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)方面
   （1）資料收集方面，很多機(jī)構(gòu)棄繁從簡(jiǎn)，只是簡(jiǎn)單地從網(wǎng)絡(luò)上、報(bào)紙上進(jìn)行相關(guān)資料搜索，然后“編造”案例。毛主席說(shuō)過(guò)，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，最簡(jiǎn)單易行的辦法就是實(shí)地去調(diào)查周邊類似物業(yè)成交情況、租金狀況等。筆者認(rèn)為，雖然網(wǎng)絡(luò)上、報(bào)紙上資料具有一定參考價(jià)值，將其作為參考資料無(wú)可厚非，但也存在一定的信息滯后性及其真實(shí)性程度不高等缺點(diǎn)，因此不能作為唯一的資料來(lái)源。
   （2）估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)人很多為非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（或土地估價(jià)師）。很多機(jī)構(gòu)專職房地產(chǎn)估價(jià)師（土地估價(jià)師）以掛靠形式存在，甚至有些機(jī)構(gòu)在網(wǎng)絡(luò)上公開(kāi)尋找掛靠的估價(jià)師，然后騁請(qǐng)一些非估價(jià)師人員從事技術(shù)工作，這樣雖節(jié)約成本，但估價(jià)報(bào)告質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題，估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)、估價(jià)的公信力受到嚴(yán)重影響。
   （3）估價(jià)報(bào)告內(nèi)容單一。有個(gè)非常有趣的例子，某機(jī)構(gòu)總共才幾個(gè)員工，每天出具的估價(jià)報(bào)告數(shù)十份，甚至上百份，堪稱深圳速度，一個(gè)估價(jià)報(bào)告從勘察到撰寫(xiě)、裝訂不足一小時(shí)就完成。這樣的速度又怎能保證估價(jià)報(bào)告內(nèi)容的多樣性呢，又如何能保證估價(jià)報(bào)告的準(zhǔn)確性呢？
    4．機(jī)構(gòu)估價(jià)技術(shù)管理方面
目前，估價(jià)機(jī)構(gòu)技術(shù)管理方面，重業(yè)務(wù)輕技術(shù)、劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象非常普遍，業(yè)務(wù)經(jīng)理比技術(shù)經(jīng)理的地位要高。理論上講，把房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)比作一列火車，估價(jià)技術(shù)應(yīng)為火車頭，估價(jià)業(yè)務(wù)則是發(fā)動(dòng)機(jī)組或是助推器；估價(jià)技術(shù)是方向，估價(jià)業(yè)務(wù)是動(dòng)力，估價(jià)技術(shù)應(yīng)該領(lǐng)著估價(jià)業(yè)務(wù)跑才對(duì)。估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)技術(shù)、估價(jià)業(yè)務(wù)這三者的關(guān)系同時(shí)又與政府、公共配套設(shè)施及土地出讓三者之間關(guān)系相似。估價(jià)機(jī)構(gòu)作為管理者尤如政府，估價(jià)技術(shù)作為機(jī)構(gòu)發(fā)展估價(jià)業(yè)務(wù)平臺(tái)如同公共市政配套設(shè)施，估價(jià)業(yè)務(wù)是機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源如同政府土地出讓，政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設(shè)施完善，只有這樣才會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商競(jìng)相買地，土地才可以賣得個(gè)好價(jià)錢。因此作為專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，首當(dāng)其沖的是搭建一個(gè)好的估價(jià)技術(shù)平臺(tái)。而目前恰恰相反，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)將發(fā)展估價(jià)業(yè)務(wù)成為首要目標(biāo)，自然而然就形成了重業(yè)務(wù)輕技術(shù)的現(xiàn)象，因而也出現(xiàn)了評(píng)估價(jià)格技術(shù)經(jīng)理說(shuō)了不算，老板說(shuō)了算的現(xiàn)象。值得一提的是，筆者之一所在機(jī)構(gòu)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的發(fā)展理念則是先從搭建估價(jià)技術(shù)平臺(tái)做起，將EVS估價(jià)系統(tǒng)深入到客戶中去，讓客戶慢慢接受它、使用它、認(rèn)可它，從而達(dá)到促進(jìn)估價(jià)業(yè)務(wù)承接工作的發(fā)展目標(biāo)。
   （三）商業(yè)賄賂之風(fēng)沒(méi)有得到有效遏制
商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的凍瘡，是國(guó)際性毒瘤。自2005年底以來(lái)，中央非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，目前回扣比例占估價(jià)收費(fèi)的40%左右，甚至有的高達(dá)50%-60%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。雖然近兩年政府高調(diào)打擊商業(yè)賄賂，但由于估價(jià)行業(yè)每單的估價(jià)收費(fèi)低，基本以現(xiàn)金方式返還，從而給調(diào)查、取證、量刑方面帶來(lái)了前所未有的困難，抵制估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂效果不明顯。
   （四）估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序
    企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)尤為突出，相互排擠、抵毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見(jiàn)不鮮?？梢?jiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)還是比較雜亂的。競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序大致表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
    1．以回扣高低論“英雄”
評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，竟相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結(jié)果，犧牲了企業(yè)利益，也給估價(jià)行業(yè)造成不良影響。
    2．以價(jià)格高低論“英雄”
   “價(jià)格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：其一是估價(jià)結(jié)果價(jià)格戰(zhàn)。受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。或許預(yù)估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會(huì)要求幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)就同一目的在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上對(duì)擬估房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，然后從中選擇自己所期望的估價(jià)結(jié)果的估價(jià)機(jī)構(gòu)。初看這似乎是一種正常的市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，但實(shí)際上滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競(jìng)相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀、合理的估價(jià)報(bào)告的問(wèn)題。
其二是估價(jià)收費(fèi)價(jià)格戰(zhàn)。以估價(jià)收費(fèi)博弈的結(jié)果無(wú)疑是傷對(duì)方（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其他估價(jià)機(jī)構(gòu)）七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競(jìng)爭(zhēng)方式漫延，無(wú)疑會(huì)給整個(gè)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。
    3．以“圈地”多少論“英雄”
    某些金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（如法院）或大型企業(yè)（估價(jià)業(yè)務(wù)的主要提供者）往往會(huì)主動(dòng)選定某些估價(jià)機(jī)構(gòu)作為其固定合作伙伴，對(duì)其他取得合法估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告不予采納。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了取得估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過(guò)一定途徑來(lái)獲得某些金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門及某些大型企業(yè)的指定。這樣容易導(dǎo)致各估價(jià)機(jī)構(gòu)不擇手段大肆“圈地”，誰(shuí)圈的領(lǐng)域多就意味著誰(shuí)的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源廣，這種圈地現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，助長(zhǎng)了商業(yè)賄賂的不正之風(fēng)，同時(shí)也衍生了估價(jià)業(yè)務(wù)員“炒單”或“飛單”現(xiàn)象。如A機(jī)構(gòu)入圍了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行，B機(jī)構(gòu)入圍了深圳市農(nóng)村商業(yè)銀行，一旦B機(jī)構(gòu)估價(jià)業(yè)務(wù)員承接到需要在農(nóng)行貸款的業(yè)務(wù)，在別無(wú)選擇的情況下只能千里走單騎“飛單”至A機(jī)構(gòu)，同理A機(jī)構(gòu)也會(huì)發(fā)生估價(jià)業(yè)務(wù)員“飛單”至B機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。因此于估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運(yùn)動(dòng)的，而應(yīng)倡導(dǎo)的是公平、公開(kāi)、透明化的競(jìng)爭(zhēng)。以上是目前估價(jià)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)該積極主動(dòng)地采取措施，實(shí)施有效的解決對(duì)策，以促使估價(jià)行業(yè)健康有序地發(fā)展。
     二、解決對(duì)策
    筆者根據(jù)多年來(lái)對(duì)估價(jià)行業(yè)發(fā)展及估價(jià)行業(yè)組織職能的了解，提出引入估價(jià)報(bào)告摘要系統(tǒng)等策略體系來(lái)有效遏制行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為，謹(jǐn)供參考：
    （一）提倡引入估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)
    估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)機(jī)構(gòu)密鑰進(jìn)入估價(jià)機(jī)構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過(guò)個(gè)人指紋識(shí)別系統(tǒng)方式登錄估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)，對(duì)本項(xiàng)目估價(jià)內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要?dú)w納（為提高效率，系統(tǒng)可設(shè)置好需要填寫(xiě)的項(xiàng)目，報(bào)告摘要要能反映估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的主要內(nèi)容，如包括估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)報(bào)告號(hào)、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)服務(wù)收費(fèi)、估價(jià)人員等信息），最后打印估價(jià)報(bào)告摘要附至估價(jià)報(bào)告首頁(yè)。
    對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告未登錄估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)，或雖然登錄了估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)但未打印并附在估價(jià)報(bào)告首頁(yè)的均視為不合格估價(jià)報(bào)告。估價(jià)行業(yè)組織通過(guò)定期與不定期抽查及檢舉揭發(fā)等方式對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理。如發(fā)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不按要求出具估價(jià)報(bào)告，應(yīng)做出相應(yīng)行政處罰或經(jīng)濟(jì)處罰。估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)的管理者為估價(jià)資質(zhì)的批準(zhǔn)單位或同級(jí)估價(jià)行業(yè)組織，建議以同級(jí)估價(jià)行業(yè)組織作為估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)的管理者，如國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)的管理者為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，依次類推。具體實(shí)施方案如下：
    （1）以行業(yè)組織為單位，建立完善的估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)。估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)必須具有五大功能，即“密鑰識(shí)別功能”、“真?zhèn)巫R(shí)別功能”、“投訴功能”、“指紋識(shí)別功能”及“統(tǒng)計(jì)歸納功能”?！懊荑€識(shí)別功能”是指估價(jià)機(jī)構(gòu)必須通過(guò)一個(gè)密鑰（一個(gè)機(jī)構(gòu)只能申請(qǐng)一個(gè)，密鑰通過(guò)USB接口連接估價(jià)機(jī)構(gòu)主機(jī)，其他計(jì)算機(jī)的指紋識(shí)別功能亦可生效）進(jìn)入估價(jià)報(bào)告摘要系統(tǒng)；所謂“真?zhèn)巫R(shí)別功能”（真?zhèn)巫R(shí)別功能對(duì)外界公開(kāi)）是指估價(jià)機(jī)構(gòu)每次登錄估價(jià)摘要系統(tǒng)并按規(guī)定要求填寫(xiě)內(nèi)容后，估價(jià)摘要系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)出一個(gè)序列號(hào)，報(bào)告使用人可以通過(guò)該序列號(hào)登錄估價(jià)報(bào)告摘要真?zhèn)巫R(shí)別系統(tǒng)確認(rèn)該報(bào)告的真實(shí)性；“投訴功能”是指估價(jià)報(bào)告使用人通過(guò)“真?zhèn)巫R(shí)別系統(tǒng)”或其他方式認(rèn)定不合格估價(jià)報(bào)告，對(duì)出具該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴，同時(shí)也接受因估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)活動(dòng)中其他不規(guī)范行為的投訴；“指紋識(shí)別功能”是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須通過(guò)自己的指紋驗(yàn)證方可進(jìn)入估價(jià)報(bào)告摘要系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)告摘要的填寫(xiě)；“統(tǒng)計(jì)歸納功能”是估價(jià)行業(yè)組織對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)報(bào)告摘要系統(tǒng)所輸入的數(shù)據(jù)及指紋簽到數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)并歸納分類。
    （2）要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到行業(yè)組織進(jìn)行指紋錄入，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行指紋錄入的，將其列入不予注冊(cè)名單（如估價(jià)師影響到該估價(jià)機(jī)構(gòu)在十五項(xiàng)行政許可條件中所規(guī)定的條件，通知該估價(jià)機(jī)構(gòu)立即予以整改，規(guī)定時(shí)間內(nèi)未完成整改的作吊銷或降級(jí)處理）。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師變更，其指紋信息歸入新的估價(jià)機(jī)構(gòu)。
    （3）以中房學(xué)（或中資協(xié)、中土協(xié)）名義，地方估價(jià)行業(yè)組織轉(zhuǎn)發(fā)至各省地市發(fā)行量較大的報(bào)紙上登報(bào)公告，同時(shí)地方估價(jià)行業(yè)組織主動(dòng)將文件抄送至地方省市房管、國(guó)土、工商、稅務(wù)、銀行等主要委托估價(jià)單位。登報(bào)公告目的是提醒估價(jià)報(bào)告使用人使用經(jīng)過(guò)估價(jià)摘要系統(tǒng)存檔過(guò)的合格估價(jià)報(bào)告，同時(shí)歡迎報(bào)告使用人通過(guò)行業(yè)組織所提供的免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)估價(jià)報(bào)告真?zhèn)巫R(shí)別系統(tǒng)進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)提供不符合規(guī)定估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)予以投訴。
    （4）執(zhí)行“指紋簽到監(jiān)督制”，估價(jià)行業(yè)組織對(duì)估價(jià)人員通過(guò)指紋識(shí)別方式進(jìn)入估價(jià)報(bào)告摘要系統(tǒng)的次數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，規(guī)定各估價(jià)機(jī)構(gòu)按相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)所要求的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量的60%以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人員每月進(jìn)行不低于四次的指紋簽到。如三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，按十五項(xiàng)行政許可規(guī)定其機(jī)構(gòu)至少需3名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，那么按照“指紋簽到制”的規(guī)定必須有3×60%即至少需兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在一個(gè)月內(nèi)登錄報(bào)告摘要管理系統(tǒng)八次，每人每月不低于四次，同一天內(nèi)登錄多次的視為一次。系統(tǒng)到月底執(zhí)行自動(dòng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，分門別類，對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行的估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師亮綠燈通行，對(duì)不嚴(yán)格遵守的估價(jià)師個(gè)人或估價(jià)機(jī)構(gòu)亮紅燈，估價(jià)行業(yè)組織可以按估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法予以嚴(yán)懲。對(duì)經(jīng)常性不簽到的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師列入重點(diǎn)監(jiān)察范疇，以杜絕估價(jià)師“掛靠”現(xiàn)象。
    筆者認(rèn)為估價(jià)行業(yè)組織如果能真正建立完善估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)，并對(duì)該系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，能認(rèn)真嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理措施，估價(jià)市場(chǎng)的天空將變得更加純潔，估價(jià)師掛靠現(xiàn)象將得以杜絕，小亂差的估價(jià)機(jī)構(gòu)將沒(méi)有生存的空間，只有這樣才能還估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師一片藍(lán)天與凈土。
    （二）建立估價(jià)行業(yè)自律準(zhǔn)則及估價(jià)行業(yè)問(wèn)責(zé)制
    要使估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)有效的執(zhí)行，還要有一套相應(yīng)的管理措施。首先，要建立房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則。所謂房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的行業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)絕對(duì)禁止下列行為：
    （1）以個(gè)人名義接受委托或轉(zhuǎn)包估價(jià)業(yè)務(wù)，收取費(fèi)用；
    （2）以不正當(dāng)手段損害同行的信譽(yù)，干預(yù)委托單位對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇；
    （3）以回扣、提成、削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的方式招攬業(yè)務(wù)；
    （4）執(zhí)業(yè)人員同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；
    （5）允許他人借用自己名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，為他人的估價(jià)結(jié)果簽字蓋章；
    （6）違反法律、法規(guī)要求，泄漏委托人商業(yè)秘密；
    （7）承接超過(guò)其資質(zhì)規(guī)定范圍的估價(jià)項(xiàng)目；
    （8）擅自提高或壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
    （9）對(duì)管理部門要求填報(bào)的情況，不如實(shí)填報(bào)，弄虛作假；
    （10）接受委托單位的不合理要求，抬高或壓低估價(jià)價(jià)值，或隱瞞重要事實(shí)出具不真實(shí)的估價(jià)報(bào)告；
    （11）以任何方式從委托單位接受或向委托單位索取賄賂和其他好處；
    （12）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
    其次，用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)問(wèn)責(zé)制來(lái)監(jiān)督或嚴(yán)懲不遵守自律準(zhǔn)則的估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師執(zhí)業(yè)人員。只有雙管齊下才能達(dá)到事半功倍的效果。要建立《有錯(cuò)無(wú)為問(wèn)責(zé)實(shí)施辦法》，要形成“有錯(cuò)是過(guò)，無(wú)為也是過(guò)；有錯(cuò)要問(wèn)責(zé)，無(wú)為也要問(wèn)責(zé)”的理念。一是要促使問(wèn)責(zé)制規(guī)范化、制度化；二是要分清問(wèn)責(zé)制對(duì)象的職責(zé)；三是問(wèn)責(zé)制必須完善監(jiān)督制度；四是確定完善問(wèn)責(zé)制的具體實(shí)施辦法。因此要及時(shí)建立行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查委員會(huì)、懲戒委員會(huì)和申訴委員會(huì)，完善行業(yè)自律監(jiān)管的各項(xiàng)程序、規(guī)則和懲戒手段。
    （三）進(jìn)一步加強(qiáng)地方估價(jià)行業(yè)組織責(zé)任感，加強(qiáng)估價(jià)業(yè)務(wù)管理力度
    社會(huì)一直在倡導(dǎo)“呼喚責(zé)任心，培養(yǎng)責(zé)任感”，地方估價(jià)行業(yè)組織也應(yīng)該增強(qiáng)自身責(zé)任感的培養(yǎng)，不能放任估價(jià)行業(yè)自由發(fā)展。地方估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)積極引導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)按國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)，拒絕違規(guī)高收費(fèi)或超低收費(fèi)，維護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)利益。在加強(qiáng)估價(jià)業(yè)務(wù)管理力度方面，建議各地市成立地方估價(jià)行業(yè)組織，以設(shè)地區(qū)、市為單位，全國(guó)一盤棋，從國(guó)土、房管、工商、銀行、稅務(wù)等五部門開(kāi)始試點(diǎn)，地方估價(jià)行業(yè)組織發(fā)函至五部門建議其使用地方估價(jià)行業(yè)組織出具意見(jiàn)的估價(jià)報(bào)告，地方估價(jià)行業(yè)組織還應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)起以下幾項(xiàng)監(jiān)督工作：
    （1）事前監(jiān)督。主要內(nèi)容包括估價(jià)收費(fèi)，至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到現(xiàn)場(chǎng)勘察，拍攝影像資料等，基本符合要求則出具意見(jiàn)并蓋章。對(duì)于影像資料要求，筆者認(rèn)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師拍攝的照片中至少有一張能證明其到現(xiàn)場(chǎng)的照片（如估價(jià)人員以擬估房地產(chǎn)為背景的照片，提倡估價(jià)人員、領(lǐng)勘人與擬估房地產(chǎn)合照最佳），照片上估價(jià)人員要與估價(jià)報(bào)告附件中估價(jià)人員一致，這樣可以避免非估價(jià)人員勘察現(xiàn)場(chǎng)；
    （2)對(duì)估價(jià)報(bào)告監(jiān)督。地方估價(jià)行業(yè)組織不定期對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查，并對(duì)抽查到的估價(jià)報(bào)告按照中房學(xué)制作的《估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》的要求進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審時(shí)，首先要對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行報(bào)告摘要系統(tǒng)核對(duì)，對(duì)核對(duì)無(wú)誤的報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，對(duì)弄虛作假的情況給予嚴(yán)懲，懲處力度要大于對(duì)不合格估價(jià)報(bào)告的懲處力度。在評(píng)審過(guò)程中，將評(píng)估價(jià)格也列入評(píng)審范圍，主要對(duì)所采用的可比實(shí)例的真實(shí)性、估價(jià)參數(shù)選取的合理性和客觀性進(jìn)行審核。
    （3）收費(fèi)監(jiān)督。建立并實(shí)施“委托合同備案制度”，即估價(jià)機(jī)構(gòu)要想取得地方估價(jià)行業(yè)組織出具的意見(jiàn)及蓋章，必須提供委托雙方簽訂的估價(jià)委托合同書(shū)復(fù)印件（驗(yàn)原件）。如果與國(guó)家評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏差20%以上的，堅(jiān)決不出具意見(jiàn)或蓋章，同時(shí)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)立即糾正。這樣可以杜絕評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)相降價(jià)手段來(lái)承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。
地方估價(jià)行業(yè)組織應(yīng)積極建立估價(jià)專家?guī)?，定期?duì)備案的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行價(jià)格管理，對(duì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)格異常的估價(jià)機(jī)構(gòu)予以警告，嚴(yán)重的報(bào)估價(jià)主管機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行吊銷、降級(jí)處理。這樣可以杜絕估價(jià)機(jī)構(gòu)為迎合委托方要求而出具顯失真實(shí)、客觀的估價(jià)報(bào)告。
    （四）建立健全行業(yè)協(xié)作，共同監(jiān)管體制
由于受我國(guó)體制所限，房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師各出自不同的行政主管部門，房地產(chǎn)估價(jià)師主管部門是建設(shè)部，資產(chǎn)估價(jià)師主管部門是財(cái)政部，而土地估價(jià)師主管部門是國(guó)土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒(méi)有非常明顯的分界線，相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面，給估價(jià)執(zhí)業(yè)人員的管理帶來(lái)了不小的難度，所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)及土地估價(jià)師協(xié)會(huì)三會(huì)聯(lián)盟，相互協(xié)作，共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價(jià)師掛靠現(xiàn)象，還能進(jìn)行相互間技術(shù)交流，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
    三、結(jié)束語(yǔ)
    最后筆者想說(shuō)的是，估價(jià)行業(yè)發(fā)展至今，盡管還存在很多令人堪憂的問(wèn)題，但是只要我們估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)行業(yè)組織齊心協(xié)力，共同維護(hù)行業(yè)的利益，估價(jià)市場(chǎng)的北風(fēng)已吹起，冬天已來(lái)臨，估價(jià)市場(chǎng)的春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？
參考文獻(xiàn)：
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