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對房地產(chǎn)估價行業(yè)自律建設(shè)的一些思考

http://www.crei.cn　　來源：《中國房地產(chǎn)》2011年第5期

我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)生于上世紀90 年代初，估價機構(gòu)多為政府部門事業(yè)單位改制后形成的企業(yè)，企業(yè)的內(nèi)部管理制度和市場競爭方式存在許多問題，各級政府部門為保障行業(yè)的順利發(fā)展也出臺了一些管理制度和管理措施，但由于估價市場發(fā)展變化迅速，呈現(xiàn)出明顯的滯后性。行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了估價機構(gòu)之間惡性競爭、估價師缺乏職業(yè)道德、估價行業(yè)公信力減弱等嚴重問題。上述這些問題，除需要政府主管部門加快評估立法，改進管理方式之外，還需要估價行業(yè)從業(yè)者從行業(yè)長遠發(fā)展的角度出發(fā)，切實提升自身的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，推進行業(yè)自律體系的建設(shè)，保障估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、估價師要有倫理自主性

估價行業(yè)是智力服務(wù)型行業(yè)，它與一般的生產(chǎn)型行業(yè)不同，估價行業(yè)服務(wù)成果完全依靠人的腦力勞動和智力服務(wù)，估價行業(yè)的核心人才實際上就是估價師。因此，估價師在行業(yè)發(fā)展和自律建設(shè)中的作用不言而喻。

估價師對于不合理的要求從內(nèi)心出發(fā)肯定是不愿意答應(yīng)的，但由于估價師執(zhí)業(yè)的不獨立性，有些事情估價師在執(zhí)業(yè)過程中也無能為力。估價師不是不講職業(yè)道德，但他們處在角色沖突中，不能夠按照自己的專業(yè)意見獨立執(zhí)業(yè)，最終喪失倫理自主性。

層級式的組織管理方式要求估價師在工作中必須服從上級的安排，當項目經(jīng)理要求估價師把估價對象房地產(chǎn)的價值高估或低估到某一水平時，即使估價師不愿意也必須服從。估價機構(gòu)的績效考核制度也束縛了估價師的倫理自主性。2008 年有一項針對估價結(jié)果是否會被委托方或公司最終改變的調(diào)查，345 人選擇了“是”，占被調(diào)查人數(shù)的58.87%；241 人選擇了“否”，占被調(diào)查人數(shù)的41.13%。

鑒于目前這種現(xiàn)狀，估價師必須找回倫理自主性，必須要有責任意識和風險意識，要用長遠的觀點來看待承接的每一宗評估業(yè)務(wù)。估價師在估價活動中承擔的責任包括經(jīng)濟責任、行政責任和刑事責任，估價活動的風險具有明顯的滯后性特征，所有的責任都不是在估價活動的當下兌現(xiàn)的，它們需要未來市場的檢驗，而未來的市場狀況又具有不可預(yù)見性，不可能在估價活動過程中預(yù)知。因此，如果估價師沒有“事業(yè)觀”，不按照職業(yè)操守和專業(yè)意見執(zhí)業(yè)，就很有可能給自己未來的職業(yè)生涯留下遺憾，甚至是污點。

估價師只要從自身可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，就能夠在執(zhí)業(yè)過程中權(quán)衡利弊，把握住可貴的倫理自主性。雖然不是所有的估價報告都由估價師來撰寫，但都需要估價師審核簽字，只要估價師不在不實估價報告上簽字，估價報告就沒有法律效力，就不能成為經(jīng)濟鑒證類文件，就不會對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生不良影響。因此，加強估價行業(yè)自律，估價師要學會拒簽。

二、估價機構(gòu)要既“重市場”又“重技術(shù)”

我國的房地產(chǎn)估價管理制度規(guī)定估價師不能以個人的名義執(zhí)業(yè)，必須以所在機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，因此，估價機構(gòu)承擔了估價行業(yè)的所有業(yè)務(wù)。從這個角度出發(fā)，估價機構(gòu)在行業(yè)自律建設(shè)方面也應(yīng)發(fā)揮最大的作用，承擔最多的義務(wù)，估價機構(gòu)自我約束能力直接影響整個行業(yè)自律建設(shè)的水平。

目前，估價機構(gòu)在經(jīng)營過程中最普遍的問題就是“重市場，輕技術(shù)”，估價機構(gòu)在企業(yè)經(jīng)營過程中只注重估價業(yè)務(wù)的市場獲取，而不重視估價報告的技術(shù)過程。估價行業(yè)是智力服務(wù)型行業(yè)，服務(wù)成果是技術(shù)性的建議和結(jié)論，但由于目前估價業(yè)務(wù)多為政策性評估業(yè)務(wù)，市場和委托方一般只把房地產(chǎn)估價當作完成某一事項的手段或工具，估價報告成果本身并不被大多數(shù)市場需求者所認知?？蛻粼谛枰纼r結(jié)論的同時，又需要估價機構(gòu)按照自己的意見或?qū)ψ约河欣姆较虺鼍吖纼r報告，在這一過程中，估價技術(shù)就變得微不足道。隨著估價行業(yè)市場競爭的加劇，估價機構(gòu)“重市場，輕技術(shù)”的趨勢愈演愈烈。

估價機構(gòu)“輕技術(shù)”的做法，給估價機構(gòu)帶來的風險是很大的。估價機構(gòu)不關(guān)注估價技術(shù)的改進與革新，不對估價技術(shù)的研發(fā)給予投入，不對估價技術(shù)人員給予相應(yīng)的支持和尊重，對估價活動中產(chǎn)生的新問題不具備解決的能力，進而影響估價機構(gòu)的專業(yè)勝任能力，影響估價機構(gòu)獲取估價業(yè)務(wù)的能力，進一步影響估價機構(gòu)參與市場競爭的能力，最終結(jié)果是被市場所淘汰。

估價機構(gòu)“輕技術(shù)”的做法，對估價行業(yè)同樣帶來巨大的風險。估價機構(gòu)不重視估價報告的技術(shù)思路和過程，在估價報告中沒有對估價結(jié)果的有力論據(jù)和說明，估價報告的質(zhì)量肯定不高，甚至低下。如果多數(shù)估價機構(gòu)都不重視估價技術(shù)過程必然導致整個行業(yè)估價成果可信度降低，估價報告參考價值減少。長此以往，房地產(chǎn)估價報告很有可能被其他咨詢性報告所替代，失去原本屬于房地產(chǎn)估價行業(yè)的中介服務(wù)市場，影響到行業(yè)的生存與發(fā)展。

估價機構(gòu)必須在重視市場拓展的同時，注重估價技術(shù)質(zhì)量的提高，只有這樣才能保證估價結(jié)果的客觀公正，才能體現(xiàn)估價成果的真正價值。估價機構(gòu)參與行業(yè)自律建設(shè)，最根本的就是獨立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。從重視估價技術(shù)質(zhì)量，保證估價結(jié)果的客觀公正性出發(fā)，是估價機構(gòu)加強行業(yè)自律建設(shè)的必由之路。因此，必須加強行業(yè)自律，估價機構(gòu)要敢于拒絕影響公司和行業(yè)聲譽的估價業(yè)務(wù)。

三、行業(yè)組織要加強協(xié)調(diào)、服務(wù)和監(jiān)督功能

1.限制機構(gòu)價格競爭，避免行業(yè)惡性競爭

行業(yè)組織通過制定限制價格競爭的制度，可以約束會員的違規(guī)競爭行為，還可以從根本上達到“雙贏”的局面：增加行業(yè)收益額的總量，提高行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。會員機構(gòu)在價格上按照一定的規(guī)則競爭后，就不能再壓低價格了，為了獲得估價業(yè)務(wù)，會員機構(gòu)必須在服務(wù)質(zhì)量上下功夫，提高服務(wù)質(zhì)量，以博取市場的信任。隨著從業(yè)經(jīng)歷的積累，不同的會員機構(gòu)肯定會在不同的估價領(lǐng)域形成各具特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這是它們參與市場競爭的基石，對于沒有任何優(yōu)質(zhì)服務(wù)的機構(gòu)肯定會被市場淘汰。不同的機構(gòu)形成差異化的產(chǎn)品服務(wù)，專于不同的估價業(yè)務(wù)類型，也就不需要在價格上一味壓價，行業(yè)惡性競爭的局面就不會出現(xiàn)。估價機構(gòu)在市場規(guī)律的指引下，根據(jù)行業(yè)組織的引導，就能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的局面。

2.進行估價技術(shù)研究，為協(xié)會會員服務(wù)

行業(yè)組織（協(xié)會）對會員的服務(wù)，包含的內(nèi)容十分廣泛。行業(yè)組織要拓展服務(wù)品種，要針對會員的緊要需求，加強對其執(zhí)業(yè)活動，特別是技術(shù)活動的支持和服務(wù)。行業(yè)組織面向所有會員，可以整合行業(yè)內(nèi)存在的多種類型的專業(yè)人才，形成研究團隊；可以通過與政府部門業(yè)已存在的良好關(guān)系，收集整理客觀真實的市場信息和行業(yè)數(shù)據(jù)。行業(yè)組織工作人員的專業(yè)性和全職性保證了技術(shù)研究工作的連續(xù)性和動態(tài)性；行業(yè)組織的志愿性和非營利性，保證了技術(shù)研究成果的客觀性、公信力和權(quán)威性。

3.開展估價師繼續(xù)教育活動，保障估價師的執(zhí)業(yè)水平

行業(yè)組織可以根據(jù)估價行業(yè)的發(fā)展趨勢和估價工作需要改進的地方，適時安排培訓內(nèi)容，可以有目的性、有針對性地開展估價師繼續(xù)教育培訓活動。繼續(xù)教育的內(nèi)容不僅要包括估價技術(shù)方面的內(nèi)容，從行業(yè)自律的角度出發(fā)，更要注重職業(yè)操守和行為規(guī)范的培養(yǎng)。

4.加強行業(yè)誠信檔案建設(shè)

行業(yè)組織要形成對估價機構(gòu)和估價師的監(jiān)管機制，必須建立行之有效的監(jiān)管體系，同時要建立估價行業(yè)誠信檔案。行業(yè)誠信檔案的建立是行業(yè)組織在行業(yè)自律管理工作中的一項重要工作，誠信檔案要定期向社會公布。行業(yè)誠信檔案包括估價機構(gòu)的誠信檔案和估價師的執(zhí)業(yè)檔案，記錄估價機構(gòu)和估價師在從業(yè)過程中的良好記錄和違規(guī)記錄，所有檔案必須保證可隨時查詢。行業(yè)組織還要出臺對機構(gòu)和個人誠信記錄的獎勵和處罰辦法，從而達到促進行業(yè)健康發(fā)展的目的。