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大陸房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善

http://www.crei.cn　　來源：《中國住房》2012年第7期

自上世紀(jì)90年代以來，隨著大陸房地產(chǎn)市場、土地市場的不斷發(fā)展與完善，與此相關(guān)的制度體系也不斷完善。以房地產(chǎn)交易為例，目前大陸基本上建立了以憲法為統(tǒng)領(lǐng)，以物權(quán)法、合同法為基礎(chǔ)，以城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法為主干，以城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例、商品房買賣司法解釋以及經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、相關(guān)政策為配套的相對完善的法規(guī)政策體系。下面就為大家簡要介紹上述法規(guī)政策體系確立的關(guān)于房地產(chǎn)交易的具體制度，同時將現(xiàn)行做法中有待上升為政策制度的情況一并介紹。

一、法律法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)交易制度

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。因此通常所指的房地產(chǎn)交易發(fā)生在房地產(chǎn)的二級或三級市場，二級市場即增量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者之間的流通市場，三級市場即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者之間的交易。但由于房地產(chǎn)的不動產(chǎn)屬性，房產(chǎn)交易和地產(chǎn)交易雖有獨立的內(nèi)容，卻又密不可分，因此廣義的房地產(chǎn)交易除傳統(tǒng)的二級市場和三級市場之外，還包括土地使用權(quán)的出讓即一級市場，以及土地出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。本文所涉及房地產(chǎn)交易是指廣義概念。

1994年《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布施行，標(biāo)志著大陸房地產(chǎn)市場開始步入有序管理、依法運行的發(fā)展階段，同時房地產(chǎn)交易制度也初步形成。通過近二十年的改革發(fā)展和實踐探索，房地產(chǎn)交易制度已漸成體系。現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的與房地產(chǎn)交易有關(guān)的制度包括土地儲備制度、國有土地有償使用制度、商品房預(yù)售許可制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)抵押制度、房屋租賃制度、房屋登記備案制度、房地產(chǎn)信貸制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房公積金制度和國有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度。現(xiàn)將上述制度簡要介紹如下：

1.土地儲備制度

土地儲備制度是指經(jīng)由政府授權(quán)或委托的土地儲備機(jī)構(gòu)，依照法定程序，通過收回、收購、置換、征用和轉(zhuǎn)制等方式從土地使用者手中把分散的土地集中到政府手中，再由政府或其委托的機(jī)構(gòu)對集中后的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并根據(jù)年度供地計劃將開發(fā)好的土地投入到市場中，以實現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的一種管理制度。大陸城市土地儲備制度于2002年在全國普及，全國絕大多數(shù)市、縣相繼建立了土地收購儲備機(jī)構(gòu)，部分省、自治區(qū)、直轄市也建立了省級土地儲備機(jī)構(gòu)。2007年11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，對土地儲備制度進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范。

2.國有土地有償使用制度

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。”國有土地有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。目前，大陸國有土地有償使用制度的形式主要有土地使用權(quán)出讓、出租、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等方式。其中商業(yè)（40年)、旅游（40年)、娛樂（40年）和商品住宅（70年）等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。此外，國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地以及保障房用地可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。

3.商品房預(yù)售許可制度

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，且投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”為了落實宏觀調(diào)控措施，2011年3月16日國家發(fā)改委發(fā)布了《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，要求自5月1日起商品房銷售明碼標(biāo)價實行一套一標(biāo)，并且商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。

4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈與以及房地產(chǎn)權(quán)利人通過其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為，其中房地產(chǎn)買賣根據(jù)商品房是否竣工驗收合格分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)需一起轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)必須符合法律規(guī)定，有法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓情形的不得轉(zhuǎn)讓。同時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書面合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制、禁止性規(guī)定即有效，而房地產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)依法登記才能產(chǎn)生。

5.房地產(chǎn)抵押制度

根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，能作為抵押物的包括建筑物、其它土地附著物以及建設(shè)用地使用權(quán)，正在建造的建筑物也可以作為抵押物。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，不過建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人對新增建筑物不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式設(shè)立房地產(chǎn)抵押合同。同時立法嚴(yán)格區(qū)分了抵押合同的生效時間與抵押權(quán)的設(shè)立時間，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。此外立法還規(guī)定了禁止抵押以及抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或作為其它債權(quán)的擔(dān)保。

6.房屋租賃制度

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。關(guān)于出租房屋的具體要求，《商品房屋租賃管理辦法》明確指出，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

7.房屋登記備案制度

商品房預(yù)售合同登記備案制度。大陸《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”大陸不少城市已實行預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。

房屋租賃合同登記備案制度?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。”廣州、深圳、北京等城市結(jié)合流動人口服務(wù)登記工作同時進(jìn)行房屋租賃合同登記備案。

8.房地產(chǎn)信貸制度

房地產(chǎn)信貸，包括銀行對房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)項目提供的開發(fā)貸款，期限一般不超過三年，利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率，貸款項目需取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，項目資本金不低于申請貸款項目總投資的規(guī)定比例（目前保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例為20%，其它房地產(chǎn)開發(fā)項目為30%)，并提供真實、合法、有效的貸款擔(dān)保。對個人購房提供的個人住房抵押貸款，期限最長不超過30年，額度上限為所購住房評估價值的80%，貸款利率按照相關(guān)利率政策執(zhí)行，對于首套房和二套房實行差別化利率，并且需有貸款方認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押。商業(yè)銀行從風(fēng)險管理的角度出發(fā)，還要求借款人每筆貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，以確保借款人的還款能力。

9.房地產(chǎn)稅收制度

大陸現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系基本框架是在 1994年稅收改革后形成的，其中與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有5種，分別為土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有5種，分別為營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。目前大陸絕大多數(shù)有關(guān)房地產(chǎn)的稅費都集中在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的稅費很少。

10.住房公積金制度

大陸的《住房公積金條例》規(guī)定，住房公積金制度是指由職工所在的國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其它城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及職工個人繳納并長期儲蓄一定的住房公積金，用以日后支付職工家庭購買或自建自住住房、私房翻修等住房費用的制度。自大陸實行住房公積金制度以來，經(jīng)過多年的運行實踐，已形成“住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶儲存、財政監(jiān)督”的管理框架。

11.國有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度

2011年1月26日，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》公布施行，原有的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。新的征收補(bǔ)償條例關(guān)于公共利益、政府作為征收主體、市價補(bǔ)償以及被征收主體知情權(quán)等規(guī)定，充分體現(xiàn)了以人為本的基本理念。同時，征收補(bǔ)償條例的頒布實施，還為減少征收拆遷過程中的矛盾沖突，在保護(hù)被征收人合法利益的前提下，規(guī)范土地儲備的前期工作提供了有效的制度保障。

二、近兩年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中形成的房地產(chǎn)交易制度與辦法

1、加大保障性住房建設(shè)供應(yīng)力度，完善保障性住房住房制度

住房是人的基本權(quán)利，不斷完善以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，是大陸解決居民住房問題的基本制度。為切實解決中低收入家庭住房困難，“十二五” (2011～2015年)期間，全國計劃新建各類保障性安居工程住房3600萬套，使“十二五”期末保障性住房覆蓋面達(dá)到20％左右。在此目標(biāo)下，2011年大陸保障性住房建設(shè)進(jìn)度大大加快，全年新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程住房1043萬套，基本建成432萬套。2012年計劃新開工700萬套，基本建成500萬套。大規(guī)模保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，不僅有助于完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，推動保障性住房體系和商品房體系的雙軌并行，而且將分流對商品住房的需求，對抑制商品住房價格過快上漲具有顯著作用。

重點發(fā)展公共租賃住房，解決夾心層群體住房困難。2010年6月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，提出為解決城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員等群體的住房問題，大力發(fā)展公共租賃住房，通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃等方式多渠道籌集房源，并通過土地、資金、稅收、信貸等配套政策予以支持。2011年9月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》又進(jìn)一步要求，大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設(shè)，各地要根據(jù)實際情況適當(dāng)增加公共租賃住房供應(yīng)，人口凈流入量大的大中城市要提高公共租賃住房建設(shè)的比重。目前公共租賃住房正逐漸成為各地保障性住房的主體，對于完善住房供應(yīng)和保障體系、引導(dǎo)合理住房消費、緩解群眾住房困難具有重要意義。

試點住房公積金貸款支持保障房建設(shè)。為拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，加快解決包括繳存職工在內(nèi)的城鎮(zhèn)中低收入家庭基本住房問題，同時提高住房公積金利用率，2009年底住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、發(fā)展改革委等七部門發(fā)布了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，2010年確定在北京、天津、重慶等首批28個城市進(jìn)行試點，現(xiàn)有133個經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公共租賃住房建設(shè)項目作為試點項目，貸款額度約493億元。

2、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，完善商品房預(yù)許可售制度

2010年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，提出了多項措施來完善當(dāng)前的商品房預(yù)售制度，其中特別要求完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，將預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)，預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。2010年9月以來，深圳、浙江、成都、北京、廣州、鄭州等多個省市先后出臺了地方的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，確保預(yù)售款用于預(yù)售項目，保障預(yù)購人權(quán)益，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，以降低市場風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

3．實行差別化信貸政策

自2011年1月26日以來，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1．1倍，同時力求滿足首次購房家庭的貸款需求，首付最低30％，貸款利率多為基準(zhǔn)利率。

4．取消部分稅收優(yōu)惠，開展房產(chǎn)稅改革試點

自2011年1月28日開始，取消個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅優(yōu)惠，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。同時針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查。

自2011年1月28日起，大陸在前幾年對32個縣、市、區(qū)房地產(chǎn)模擬評稅試點的基礎(chǔ)上，率先在上海、重慶兩個城市進(jìn)行了對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點。兩個城市的房產(chǎn)稅試點各有側(cè)重，其中上海側(cè)重在新增住房，包括上海市行政區(qū)域之內(nèi)本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房；重慶側(cè)重在高端住房，包括重慶主城九區(qū)內(nèi)個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房以及在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

5、實行限購政策，抑制投機(jī)投資需求

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市均制定和執(zhí)行了住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?SPAN lang=EN-US>1套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?SPAN lang=EN-US>1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 2011年46個限購城市至今全部延續(xù)實行限購政策。

6．制定城市房價調(diào)控目標(biāo)

根據(jù)國務(wù)院要求，2011年各城市人民政府普遍根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定了本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，如北京市提出了“新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降”的房價調(diào)控目標(biāo)。

7．以限房價競地價等出讓方式，完善國有土地有償使用制度

在國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實行過程中，伴隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，土地價格也不斷攀升。為此2011年5月國土資源部出臺了《關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，在堅持招拍掛制度的基礎(chǔ)之上，明確提出了三種調(diào)整政策，包括：限定房價或地價，以掛牌或拍賣方式出讓政策性住房用地；限定配建保障性住房建設(shè)面積，以掛牌或拍賣方式出讓商品住房用地；對土地開發(fā)利用條件和出讓地價進(jìn)行綜合評定，以招標(biāo)方式確定土地使用權(quán)人。如北京市，已分別于2009年試點“限房價、競地價”、2010年試點“限地價、競配建政策性住房”、 2011年試點“限地價、競房價”的土地出讓方式，以創(chuàng)新實踐進(jìn)一步完善了國有土地使用權(quán)招拍掛制度，促進(jìn)了土地市場的理性發(fā)展。

8．?dāng)U大住房公積金覆蓋范圍，加強(qiáng)住房公積金監(jiān)管

2011年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金覆蓋范圍，得到國務(wù)院認(rèn)可，此后北京市政府率先提出了住房公積金由“制度全覆蓋”向“人群全覆蓋”的轉(zhuǎn)變，將進(jìn)城務(wù)工人員等人群納入住房公積金覆蓋范圍，以實現(xiàn)住房公積金對中低收入群體住房的支持作用。

隨著住房公積金繳存覆蓋面的擴(kuò)大以及用途的增加，為加強(qiáng)公積金的安全監(jiān)管，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已部署相關(guān)工作，力爭在2012年年底完成全國100個主要城市住房公積金賬戶的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，打破以往公積金賬戶僅由屬地政府監(jiān)管的傳統(tǒng)格局。

9、建立個人住房信息系統(tǒng)，逐步實現(xiàn)主要城市聯(lián)網(wǎng)

近幾年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一直在積極推動個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)工作，力爭在2012年6月底以前，實現(xiàn)包括所有省會城市、計劃單列城市和較大的地級市在內(nèi)的40個主要城市的聯(lián)網(wǎng)。通過個人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，一方面將推動各城市住房產(chǎn)權(quán)登記信息的梳理和遺留問題的處理，另一方面將為執(zhí)行差別化的稅收、信貸政策、確保保障房公平分配奠定堅實的基礎(chǔ)。

三、完善房地產(chǎn)交易制度需研究的問題

1．完善房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)體系

雖然大陸目前已經(jīng)建立了比較完善的調(diào)整房地產(chǎn)交易的法規(guī)政策體系，但是有些法規(guī)政策已經(jīng)滯后于快速發(fā)展的住房市場與住房保障事業(yè)。因此，應(yīng)盡快修訂完善城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法，加快基本住房保障立法，推動住房租賃立法，推進(jìn)房地產(chǎn)市場管理的規(guī)范化、法制化和長效化。

2．完善土地供應(yīng)制度推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

首先，規(guī)范和推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場。在總結(jié)地方集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步以立法的形式規(guī)范集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，并繼續(xù)擴(kuò)大流轉(zhuǎn)的試點范圍，使集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的前提下，以參股、轉(zhuǎn)讓、出租等形式參與土地經(jīng)營分配收益，使農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化帶來的收益。其次，加強(qiáng)農(nóng)村土地整治，以地票交易等制度設(shè)計實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，并籌集建設(shè)資金，有序推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。再次，在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，通過合理規(guī)劃、盤活存量土地、完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等舉措，提升小城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量，推動農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

3．探索和推廣創(chuàng)新性土地出讓方式

對住宅建設(shè)用地，在堅持國有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的前提下適當(dāng)減少拍賣的比重，積極總結(jié)并推廣運用“限房價競地價”、綜合評定等新的土地出讓方式，并鼓勵地方政府根據(jù)自身實際探索土地出讓方式，促進(jìn)土地市場尤其是住宅用地市場回歸理性。

4．?dāng)U大房產(chǎn)稅改革試點并逐步推廣到全國范圍

在總結(jié)評估上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點效果的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大改革試點范圍，選擇各類具有各種房地產(chǎn)市場典型性的城市，推進(jìn)個人住房征收房產(chǎn)稅的試點工作，繼續(xù)總結(jié)積累經(jīng)驗，最后在全國范圍內(nèi)全面開征房產(chǎn)稅，形成房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。

5．落實住房租賃登記備案制度

當(dāng)前大陸住房租賃登記備案率較低，使得住房租賃市場的底數(shù)不清，管理乏力。應(yīng)通過完善租賃登已備案制度，將制度的重心由管理和監(jiān)督轉(zhuǎn)向服務(wù)，提高登記效率，并將登記備案與開具居住證明、受理流動兒童入學(xué)等服務(wù)事項結(jié)合起來，以推進(jìn)此項制度的落實，強(qiáng)化對住房租賃市場的管理。

6．促進(jìn)全國范圍內(nèi)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)

在2012年6月份40個主要城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)試運行之后，繼續(xù)總結(jié)經(jīng)驗，推進(jìn)全國范圍內(nèi)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，全面掌握各城市房屋登記信息，為房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析、差別化的信貸政策執(zhí)行、房產(chǎn)稅全面開征等奠定堅實基礎(chǔ)。

7．健全保障性住房管理運營機(jī)制

繼續(xù)完善住房保障制度的頂層設(shè)計，對租賃型保障房(廉租房住房和公共租賃住房)、產(chǎn)權(quán)式保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房)實施不同的管理辦法。探索公共租賃住房的融資、建設(shè)、運營和管理，由政府主導(dǎo)引入非營利機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，并結(jié)合配套商業(yè)設(shè)施的運營回收建設(shè)投資。建立健全保障性住房的準(zhǔn)入與退出機(jī)制，確保保障性住房的公平分配。

四、結(jié)語和展望

從上世紀(jì)90年代以來，大陸住房市場走過了從初步建立到快速發(fā)展再到平穩(wěn)發(fā)展的道路，同時也是大陸房地產(chǎn)交易制度不斷建立、完善的過程。伴隨著改革開放的繼續(xù)深化和大陸經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)發(fā)展，大陸的房地產(chǎn)交易制度也必將繼續(xù)創(chuàng)新和完善，推動房地產(chǎn)業(yè)走上平衡健康的發(fā)展之路，為人民群眾創(chuàng)造更多的福祉。