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首次在中國內(nèi)地舉辦的國際性房地產(chǎn)評估論壇日前在陜西省西安市舉行。這次論壇由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、國際測量師聯(lián)合會、香港測量師學(xué)會聯(lián)合舉辦，由清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國人民大學(xué)、中山大學(xué)及成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會等單位協(xié)辦，主題為"社會經(jīng)濟環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價服務(wù)"。
　　 本次論壇圍繞房地產(chǎn)估價師的社會責(zé)任、拆遷估價與社會穩(wěn)定、抵押估價與金融風(fēng)險、損害賠償估價與社會正義、課稅估價與社會公平以及房地產(chǎn)估價公司的治理、業(yè)務(wù)拓展等問題展開研討。來自美國、英國、德國、芬蘭、丹麥、白俄羅斯、新加坡等國家的嘉賓以及來自香港特別行政區(qū)和內(nèi)地房地產(chǎn)、稅務(wù)、司法、金融等部門的代表，清華大學(xué)等高等院校的專家、學(xué)者和房地產(chǎn)估價師三百余人參加了這次論壇。
一、房地產(chǎn)估價應(yīng)體現(xiàn)其重要的社會責(zé)任
　　 房地產(chǎn)估價是市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分，房地產(chǎn)估價師廣泛、深入地參與社會經(jīng)濟活動，在維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險、化解房屋拆遷引發(fā)的社會矛盾等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)估價結(jié)論的客觀合理與否，影響到有關(guān)當(dāng)事人的切身利益，并對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響。不斷提高房地產(chǎn)估價師的社會責(zé)任感，提升房地產(chǎn)估價服務(wù)水平，成為當(dāng)今共同關(guān)注的問題。
　　 國家建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會宋春華會長在《論房地產(chǎn)估價師的社會責(zé)任》的主題演講中提出了呼喚社會責(zé)任、肩負(fù)社會責(zé)任、履行社會責(zé)任的問題。他認(rèn)為，呼喚社會責(zé)任，加強誠信房地產(chǎn)責(zé)任，是房地產(chǎn)健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)。
據(jù)悉，從1993年建立房地產(chǎn)估價資格師以后，從最初的140人發(fā)展到現(xiàn)在的3萬多人，十幾年來中國社會經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了巨大變化，在繁榮房地產(chǎn)、防范房地產(chǎn)之間的矛盾等多方面發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)估價師從事的經(jīng)濟、見證的工作，是拿著天平度量房地產(chǎn)的質(zhì)量。最核心的工作就是專業(yè)的技能提供客觀、公正的意見，評估結(jié)果確定抵押貸款額度以及房屋拆遷補償金額重要參考依據(jù)。因此公正性直接影響各個方面的意義，對社會各界產(chǎn)生重要的影響。他認(rèn)為，房地產(chǎn)估價師不僅要認(rèn)清自己的責(zé)任，還要履行好自己的社會責(zé)任，要遵守職業(yè)道德，強化職業(yè)的行為自律，強化以科學(xué)的精神、嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)為社會提供服務(wù)。
　　 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會趙鑫明副秘書長、西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所楊東朗教授認(rèn)為，隨著我國社會和經(jīng)濟形勢的發(fā)展和《物權(quán)法》的即將出臺，對房地產(chǎn)評估行業(yè)提出了更加嚴(yán)格的要求和更高的標(biāo)準(zhǔn)。
　　 房地產(chǎn)評估有時是必須的。所謂必須評估，是指國家有法律規(guī)定的，一般說來，涉及到房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變化如轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣及拆遷補償?shù)惹闆r，或者向有關(guān)機構(gòu)繳納稅費時，都是要評估的。在辦理過戶，繳納契稅時，有的交易雙方為了少交契稅，存在不真實申報成交價的情況，這時，政府部門會要求評估出一個合理的價格，而且，政府規(guī)定，當(dāng)交易價格明顯低于市場價時，政府有優(yōu)先購買權(quán)。另外，當(dāng)出現(xiàn)房產(chǎn)繼承訴訟或其他房產(chǎn)糾紛時，法院也要求進(jìn)行房地產(chǎn)評估以便于對房地產(chǎn)進(jìn)行仲裁。
　　 房地產(chǎn)估價行業(yè)是我國評估領(lǐng)域中惟一對人員和機構(gòu)都實行行政許可的行業(yè)，這為房地產(chǎn)估價行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了堅實的法律保障，也充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價在我國社會經(jīng)濟中的重要地位，體現(xiàn)出國家對房地產(chǎn)估價行業(yè)的重視和肯定。
企業(yè)社會責(zé)任是指一個企業(yè)對自己的股東和股東以外的企業(yè)利益相關(guān)者的責(zé)任。企業(yè)社會責(zé)任的概念最早由西方發(fā)達(dá)國家提出，近年來廣為流行，如著名的商業(yè)雜志《財富》和《福布斯》在企業(yè)排名評比時都加上了社會責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，由此可見西方社會對企業(yè)社會責(zé)任的重視。他們認(rèn)為，從某種意義上講，房地產(chǎn)評估肩負(fù)著重要的社會責(zé)任，也是一項體現(xiàn)社會公正和社會和諧的工作。這就要求評估必須以客戶權(quán)益為首要，而且要持平、不能違法。目前司法實踐中大量房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)，對于社會穩(wěn)定產(chǎn)生了很大的影響，這就要求房地產(chǎn)評估行業(yè)和評估從業(yè)人員嚴(yán)格依法辦事、恪守職業(yè)道德，以專業(yè)知識和技能提供良好的中介服務(wù)，實現(xiàn)社會公正，化解社會矛盾。
二、拆遷和損害賠償估價與社會穩(wěn)定和正義
　　 1990年5月我國出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體的法律依據(jù)，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的形成奠定了基礎(chǔ)。雖然此后國家和地方出臺了相關(guān)的法律法規(guī)，但是在房屋拆遷和房屋損害賠償方面仍然有許多理論問題需要澄清。
　　 北京市估價師協(xié)會龔卓琪、北京華天通評估公司張治超、北京建正合生評估公司李朝輝主張，城市房屋拆遷的本意是權(quán)利調(diào)整與剝奪。他們認(rèn)為，對于居住權(quán)的限定和房屋所有權(quán)的確認(rèn)與界定，是"社會權(quán)利組織專門機構(gòu)"的特權(quán)或說職能。這種"社會權(quán)利組織專門機構(gòu)"是獲得了社會支配權(quán)與民眾影響力，或說具有管理權(quán)力的政府部門及其授權(quán)的特別機構(gòu)，憑借特殊的行政裁量權(quán)來行使管理職權(quán)，利用對資源管理、調(diào)配、計劃、使用、監(jiān)督的職能角色來影響民眾、支配社會，根據(jù)國家或地區(qū)治理法規(guī)、條例把決策具體化，在城市規(guī)劃和地方社會經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)需要的旗幟下，甄別轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有土地及其相關(guān)房屋等的存在合理性與權(quán)利的可允許程度。可以說，允許拆遷或列入拆遷計劃的房屋都是居住權(quán)和所有權(quán)被限定、調(diào)配、注定被否定、需要消失的房屋權(quán)利。
中國人民大學(xué)商學(xué)院博士后研究人員王學(xué)發(fā)等學(xué)者認(rèn)為，目前城市房屋拆遷過程中存在的主要產(chǎn)權(quán)問題是，被拆遷人的權(quán)利得不到充分的保障，政府部門的權(quán)力得不到有效的監(jiān)督，房屋拆遷得不到合理的補償。他們提出建議，在城市房屋拆遷過程中要依法充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的原則，完善監(jiān)督機制，協(xié)調(diào)個人財產(chǎn)權(quán)和公共發(fā)展權(quán)以及城市發(fā)展權(quán)的關(guān)系，進(jìn)一步改革和完善拆遷程序，改革目前的拆遷補償評估思路。
　　 福建華茂資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司柯復(fù)評估時認(rèn)為，由于地方政府在房地產(chǎn)征收補償和損害賠償中存在著利益關(guān)系，在具體執(zhí)行中有可能壓低補償標(biāo)準(zhǔn)。他通過分析以房地產(chǎn)市場評估價格作為房地產(chǎn)征收和損害賠償標(biāo)準(zhǔn)存在的問題，對照三峽工程拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，建議在將來的《物權(quán)法》中將"以房地產(chǎn)市場評估價格作為房地產(chǎn)拆遷、征收標(biāo)準(zhǔn)"修改為"給予被拆遷人、被征收人市場上能獲得的并且不低于拆遷、征收前條件、標(biāo)準(zhǔn)的安置或與此相當(dāng)?shù)难a償"，減少因房地產(chǎn)被拆遷、被征收產(chǎn)生的糾紛，為建設(shè)和諧社會作出貢獻(xiàn)。
　　 三、對不動產(chǎn)評估業(yè)的監(jiān)管
四川恒通評估師事務(wù)所主任崔太平博士通過分析房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估、土地估價和涉案價格評估的關(guān)系，論證不動產(chǎn)評估在政府征收、金融和資本市場服務(wù)方面的重要作用，認(rèn)為政府加強對不動產(chǎn)評估業(yè)的監(jiān)管是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。
　　 當(dāng)前存在于資產(chǎn)評估行業(yè)、土地評估行業(yè)、房地產(chǎn)評估行業(yè)等一系列行政許可，或者不屬于行政許可但實質(zhì)上按照行政許可進(jìn)行管理的各種資格、資質(zhì)，各自的執(zhí)業(yè)范圍不清，相互之間的界限交叉，導(dǎo)致管理混亂，實際上沒有能夠充分維護(hù)公共利益和社會秩序，損害了經(jīng)濟、社會和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。這就是目前設(shè)定的不動產(chǎn)評估行政許可所面臨的困境。
　　 目前在世界上，對于不動產(chǎn)評估的個人專業(yè)資格的認(rèn)定，在我國尚存在區(qū)分為房地產(chǎn)估價師和土地估價師兩個執(zhí)業(yè)資格。這種情況的出現(xiàn)，主要原因是我們的房地產(chǎn)管理部門的不統(tǒng)一。作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)登記部門分離，不但導(dǎo)致房地產(chǎn)交易的成本增加，增大了交易風(fēng)險，還催生了不動產(chǎn)評估業(yè)的房地產(chǎn)估價師和土地估價師這兩個專業(yè)資格，這一人為設(shè)置的不合理的行政許可，不但加大了不動產(chǎn)評估專業(yè)機構(gòu)和評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致不動產(chǎn)評估技術(shù)的人為分離和混亂，還進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)交易的成本和風(fēng)險。
　　 他認(rèn)為，《行政許可法》規(guī)定，設(shè)定行政許可，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)律，有利于發(fā)揮公民、法人或者其它組織的積極性、主動性，維護(hù)公共利益和社會秩序，促進(jìn)經(jīng)濟、社會和生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，統(tǒng)一不動產(chǎn)評估業(yè)，設(shè)定統(tǒng)一的不動產(chǎn)評估師這一行政許可，符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，有利于社會資源的合理配置。
　　 他建議，以《行政許可法》的實施為契機，推動國家對不動產(chǎn)評估行政許可的立法步伐，借鑒發(fā)達(dá)國家在不動產(chǎn)評估業(yè)的政府監(jiān)管方面的有益的經(jīng)驗，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)評估政府監(jiān)管體系，明確不動產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的法律地位，充分發(fā)揮其在不動產(chǎn)評估業(yè)的自律性管理作用。這是我國目前加強不動產(chǎn)評估業(yè)監(jiān)管的總體思路。
（引自《法制日報》2005年第4期 由崔太平提供）