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5.外國(guó)人取得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師資格也必須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師考試及格，其執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機(jī)關(guān)許可，并遵守一切法令及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)章程，所為的文件、圖說(shuō)應(yīng)是中文。

該法還規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書(shū)面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對(duì)于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機(jī)關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對(duì)于委托估價(jià)案件的委托書(shū)及估價(jià)工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開(kāi)業(yè)證書(shū)的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個(gè)小時(shí)以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)?shù)淖C明文件，向直轄??或縣（??）政府辦理?yè)Q證。

 

 

目前，國(guó)外和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)都沒(méi)有可以從事所有估價(jià)專業(yè)的估價(jià)師，估價(jià)專家普遍認(rèn)為這是難以做到的。許多國(guó)家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價(jià)師外，甚至沒(méi)有其他專業(yè)的估價(jià)師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)的資產(chǎn)必須同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價(jià)服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個(gè)國(guó)家的財(cái)富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價(jià)；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價(jià)，抵押、課稅、征收征用、保險(xiǎn)等活動(dòng)也需要估價(jià)。

英國(guó)對(duì)估價(jià)專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是最大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國(guó)，估價(jià)一般是指房地產(chǎn)估價(jià)。社會(huì)普遍認(rèn)可的估價(jià)師是“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡(jiǎn)稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師（即房地產(chǎn)估價(jià)師）。

日本不存在可以評(píng)估所有專業(yè)的估價(jià)師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。

我國(guó)香港地區(qū)目前只有香港測(cè)量師學(xué)會(huì)授予的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（相當(dāng)于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師），沒(méi)有其他估價(jià)專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價(jià)，也是由產(chǎn)業(yè)測(cè)量師來(lái)完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格，包括香港行政會(huì)議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格。

 

鑒于房地產(chǎn)估價(jià)的特殊性，國(guó)外和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員，均有資格認(rèn)證，實(shí)行牌照管理方式，其性質(zhì)和形式有兩種：一是政府發(fā)牌，以政府監(jiān)管為主；二是成為行業(yè)組織會(huì)員，以行業(yè)自律管理為主。對(duì)于其他估價(jià)專業(yè)人員，基本上沒(méi)有政府發(fā)牌的，主要是成為行業(yè)組織會(huì)員；有些甚至沒(méi)有行業(yè)組織，從而也就無(wú)資格認(rèn)證可言。例如，香港除了香港測(cè)量師學(xué)會(huì)的“產(chǎn)業(yè)測(cè)量師”（即房地產(chǎn)估價(jià)師）之外，沒(méi)有其他估價(jià)師名稱。

美國(guó)在1989年以前，主要是由行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行監(jiān)管。1989年之后，因房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，帶來(lái)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，各州政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要性，特別是直接涉及到金融安全和社會(huì)穩(wěn)定，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行政府牌照管理。而對(duì)其他估價(jià)人員至今尚未實(shí)行政府牌照管理。

日本估價(jià)行業(yè)中只有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士（相當(dāng)于我們的房地產(chǎn)估價(jià)師）是國(guó)家法律認(rèn)可的執(zhí)業(yè)資格，在社會(huì)上享有很高的聲譽(yù)，與律師、公認(rèn)會(huì)計(jì)師被認(rèn)為是三大執(zhí)業(yè)資格。日本政府下設(shè)一個(gè)專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)鑒定士的考試工作。要取得不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格必須通過(guò)三次考試。三次考試均通過(guò)者才可以稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士，只通過(guò)第二次考試者稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士補(bǔ)。目前，日本全國(guó)具有不動(dòng)產(chǎn)鑒定士資格者有8000多人，其中6000多人專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。而從事動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人才，政府機(jī)構(gòu)不進(jìn)行考試認(rèn)可，由相關(guān)行業(yè)組織進(jìn)行認(rèn)定，甚至不需要任何組織認(rèn)定，任何人都可以進(jìn)行除房地產(chǎn)估價(jià)以外的估價(jià)活動(dòng)。

英國(guó)是由“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”負(fù)責(zé)估價(jià)人員的資格認(rèn)證。其估價(jià)學(xué)部（Valuation Faculty）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證，機(jī)器與工商資產(chǎn)學(xué)部（Machinery and Business Assets Faculty）負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備估價(jià)人員的資格認(rèn)證，礦物與廢物處理學(xué)部（Minerals and Waste Management Faculty）負(fù)責(zé)礦物估價(jià)人員的資格認(rèn)證，藝術(shù)品與古董學(xué)部（Arts and Antiques Faculty）負(fù)責(zé)藝術(shù)品和古董估價(jià)人員的資格認(rèn)證。英國(guó)沒(méi)有法規(guī)規(guī)定只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才可以從事估價(jià)工作。但社會(huì)上的慣例是只有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”認(rèn)證的估價(jià)人員才能獲得工商團(tuán)體、銀行和金融機(jī)構(gòu)、政府及其他國(guó)際機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

 

美國(guó)、英國(guó)、新加坡等許多國(guó)家和我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)，都有估價(jià)、特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，而且一些國(guó)家和地區(qū)同時(shí)存在著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織。最典型的是美國(guó)，它有“估價(jià)學(xué)會(huì)”（Appraisal Institute）、“美國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（American Society of Appraisers，簡(jiǎn)稱ASA）、“全國(guó)資深估價(jià)師協(xié)會(huì)”（National Association of Master Appraisers，簡(jiǎn)稱NAIOP）、“全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（National Society of Real Estate Appraisers，簡(jiǎn)稱NSREA）、“全國(guó)獨(dú)立收費(fèi)估價(jià)師協(xié)會(huì)”（National Association of Independent Fee Appraisers，簡(jiǎn)稱NAIFA）。上述估價(jià)行業(yè)組織，除ASA是包括較廣范圍估價(jià)領(lǐng)域的估價(jià)專業(yè)組織外，其余均是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)組織。其中，美國(guó)“估價(jià)學(xué)會(huì)”是1991年由美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（American Institute of Real Estate Appraisers）（1932年成立）與房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)（Society of Real Estate Appraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美國(guó)最有影響和最大的估價(jià)行業(yè)組織，現(xiàn)有會(huì)員1.8萬(wàn)余人（與此相對(duì)照，ASA共有會(huì)員6千余人）。在美國(guó)持有房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)照的人員超過(guò)10萬(wàn)人，只有這些人當(dāng)中的優(yōu)秀人才，再經(jīng)過(guò)考核后才可以加入“估價(jià)學(xué)會(huì)”。

英國(guó)目前有“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”。過(guò)去，英國(guó)有多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，由于“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)在社會(huì)上的影響力不斷擴(kuò)大，一些規(guī)模較小的估價(jià)專業(yè)組織主動(dòng)加入或并入“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”，從而“皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)”成為了英國(guó)目前規(guī)模最大、最有影響力的行業(yè)組織。

另外，新加坡有“新加坡測(cè)量師和估價(jià)師學(xué)會(huì)”（Singapore Institute of surveyors & valuers，簡(jiǎn)稱SISV），我國(guó)香港地區(qū)有“香港測(cè)量師學(xué)會(huì)”（Hong Kong Institute of Surveyors，簡(jiǎn)稱HKIS），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)”、“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)”、“土地估價(jià)學(xué)會(huì)”。

目前，估價(jià)方面的國(guó)際組織有多個(gè)，包括：國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（International Federation of Surveyors，簡(jiǎn)稱FIG，于1878年在法國(guó)巴黎成立）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（International Valuation Standards Committee，簡(jiǎn)稱IVSC）、世界估價(jià)組織聯(lián)合會(huì)（World Association of Valuation Organizations，簡(jiǎn)稱WAVO）。

 

 

國(guó)外和港臺(tái)地區(qū)雖然沒(méi)有覆蓋各種估價(jià)專業(yè)的法律，但是基于房地產(chǎn)及其估價(jià)的重要性、特殊性和專業(yè)性，許多國(guó)家和地區(qū)非常重視房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，專門制定了房地產(chǎn)估價(jià)的法律。目前我們尚無(wú)專門的房地產(chǎn)估價(jià)法律，主要是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”（第33條），“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”（第58條）。因此，建議借鑒市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、成熟國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，重視、加快我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)立法工作，如制定《房地產(chǎn)估價(jià)法》或者《房地產(chǎn)估價(jià)師法》。

 

對(duì)于不同估價(jià)專業(yè)人員資格，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況采取行政許可和行業(yè)組織會(huì)員注冊(cè)的管理制度，而不是“一刀切”。鑒于美國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等許多國(guó)家和地區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員實(shí)行的是類似于我們行政許可的牌照管理制度，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊(cè)的行政許可制度是符合國(guó)際慣例的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)實(shí)行。

 

目前我國(guó)并存著多個(gè)估價(jià)行業(yè)組織，這種狀況有其歷史原因和客觀需要，一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家如美國(guó)的情況也如此，而且主要是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。因此，我國(guó)目前估價(jià)行業(yè)組織并存的狀況宜維持，不宜采取行政手段強(qiáng)制干預(yù)它們的拆分或合并。至于各估價(jià)行業(yè)組織的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，靠各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織自身的服務(wù)和影響力生存。對(duì)于各個(gè)估價(jià)專業(yè)目前面臨的共同性問(wèn)題，可以由各個(gè)估價(jià)行業(yè)組織間的相互溝通、協(xié)商來(lái)解決。

 

沒(méi)有專業(yè)化發(fā)展，就不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而就不會(huì)被社會(huì)所認(rèn)可。目前主張估價(jià)專業(yè)的非專業(yè)化發(fā)展方向，正將估價(jià)行業(yè)帶入歧途，使得評(píng)估師并不比委托人更了解市場(chǎng)、更懂得市場(chǎng)價(jià)值，委托人之所以委托評(píng)估，不是出于自身的客觀需要，而是被迫完成規(guī)定的“手續(xù)”。

目前估價(jià)行業(yè)之所以存在所謂的“混亂”，也是由于各估價(jià)專業(yè)不走專業(yè)化發(fā)展道路。個(gè)別估價(jià)專業(yè)未按照國(guó)際慣例對(duì)自己進(jìn)行正確定位，為了生存而盲目擴(kuò)張業(yè)務(wù)領(lǐng)域；在這種不當(dāng)理念和思潮的影響下，一些估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有“自律”，沒(méi)有遵循發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)公認(rèn)的“執(zhí)業(yè)能力”要求，超越自己的專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)從事估價(jià)活動(dòng)。因此，建議各個(gè)估價(jià)專業(yè)參照發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的通行做法，盡快明確自己的專業(yè)定位，向社會(huì)樹(shù)立良好的專業(yè)形象。