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中估協(xié)發(fā)〔2012〕23號
各土地評估機(jī)構(gòu)：
為規(guī)范土地估價行業(yè)執(zhí)業(yè)行為、凈化執(zhí)業(yè)環(huán)境、提高行業(yè)整體素質(zhì)、控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，中國土地估價師協(xié)會專業(yè)規(guī)劃與發(fā)展委員會起草了《中國土地估價師執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則》，經(jīng)多方征求意見、修改完善并報(bào)中國土地估價師協(xié)會第四屆第四次常務(wù)理事會審議通過，現(xiàn)予以印發(fā)。中國土地估價師協(xié)會將據(jù)此規(guī)范土地估價師執(zhí)業(yè)行為，執(zhí)行中的問題請及時反饋中國土地估價師協(xié)會秘書處。
附件：《中國土地估價師執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則》
二〇一二年五月八日
附件：
中國土地估價師執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則
（2011版）
【核心理念】
誠信為本 品牌優(yōu)先 和諧互助 敢言正道
潔身自律 恪盡職守 科學(xué)客觀 貴在自知
注意查證 克制私利 保持中立 管理沖突
資格合法 能力勝任 執(zhí)業(yè)獨(dú)立 風(fēng)險(xiǎn)可控
遵守規(guī)程 保證真實(shí) 言之有據(jù) 勇于創(chuàng)新
底稿完整 分類清楚 使用規(guī)范 長期保存
來源可靠 審核盡職 利用充分 保守秘密
第一章 總則
第一條 為規(guī)范土地估價師的執(zhí)業(yè)行為，提高土地估價行業(yè)的社會誠信度，控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)和《中國土地估價師協(xié)會章程》，制定本準(zhǔn)則。
第二條 本準(zhǔn)則是土地估價師承接業(yè)務(wù)、開展估價、保證公正的操作規(guī)程，明確了土地估價師執(zhí)業(yè)行為的基本要求。中華人民共和國境內(nèi)參與土地估價業(yè)務(wù)的土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價人員，均應(yīng)遵守本準(zhǔn)則。
第三條 本準(zhǔn)則所稱核心理念是對行為準(zhǔn)則的提煉，闡明了土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師應(yīng)具有的職業(yè)道德觀念；注釋是對核心理念的條文說明；指引示例和禁行示例是供執(zhí)業(yè)土地估價師更好地學(xué)習(xí)理解核心理念的參考案例。土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)自覺遵守核心理念、注釋和示例所體現(xiàn)的基本原則，但不局限于示例內(nèi)容。
第四條 土地估價師執(zhí)業(yè)過程中，除遵守本準(zhǔn)則外，還應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和中國土地估價師協(xié)會制定的技術(shù)指引。
第二章 公平競爭行為
【核心理念】誠信為本 品牌優(yōu)先 和諧互助 敢言正道
第五條 誠信為本
【注釋】 是指土地估價師在開展估價業(yè)務(wù)時要實(shí)事求是，不得作出無法證實(shí)和自我標(biāo)榜的陳述；不得自詡為某一特定領(lǐng)域的專家，或作出其他帶有欺騙性、誤導(dǎo)性的承諾；土地評估機(jī)構(gòu)自我宣傳要真實(shí)、準(zhǔn)確；任何情況下不貶低競爭對手或散布歪曲事實(shí)的消息而誤導(dǎo)客戶，當(dāng)不得不在客戶面前與其他土地估價師或評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行比較時，應(yīng)客觀陳述。
指引示例1：當(dāng)發(fā)現(xiàn)存在利益沖突（如項(xiàng)目潛在交易方也同時委托對同一標(biāo)的進(jìn)行估價）時，及時采用書面形式如實(shí)告知相關(guān)利益方。
指引示例2：在土地估價報(bào)告中如實(shí)披露土地產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃限制、估價范圍等方面可能存在的不確定性及瑕疵事項(xiàng)。例如，應(yīng)如實(shí)披露規(guī)劃條件正在報(bào)批過程中，但尚未得到批復(fù)的情況。
指引示例3：在土地估價報(bào)告中如實(shí)說明估價中的特殊處理方式（如估價對象在基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域之外，評估時參照該基準(zhǔn)地價）及其對評估結(jié)果的影響。
指引示例4：告知客戶自己能力不及或無法按時完成的事項(xiàng)。如客戶希望對院落中一座年代較久的假山進(jìn)行估價，土地估價師經(jīng)過分析后認(rèn)為，這座假山有一定歷史價值，有可能是文物，但本人不具備對其判斷的能力和權(quán)威性，建議客戶請有能力和資質(zhì)的專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)進(jìn)行文物鑒定。
禁行示例1：土地估價師及其所在土地評估機(jī)構(gòu)告知或暗示客戶與相關(guān)監(jiān)管部門及其負(fù)責(zé)人具有特殊關(guān)系，能夠影響其態(tài)度或可以較方便地獲得政府的審核批準(zhǔn)。例如，向客戶炫耀自己與某官員是同學(xué)（或親戚、戰(zhàn)友），能夠幫助解決項(xiàng)目難題或在最短時間內(nèi)拿到批文。
禁行示例2：在執(zhí)業(yè)中未全面客觀分析可能影響評估結(jié)果的各種相關(guān)因素的情況下，只選取有利于某一交易方的估價信息。例如，在抵押估價中，有意挑選成交價格高的案例，或故意降低修正幅度，以滿足客戶的期望。
禁行示例3：在客戶面前對同行進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)卦u價，或故意把同行的缺點(diǎn)或問題介紹給客戶，同時隱瞞自己存在同樣缺點(diǎn)或類似問題的事實(shí)。通過貶低詆毀同行，抬高自己來獲取估價業(yè)務(wù)。例如，故意向客戶透露行業(yè)自律處罰中限于業(yè)內(nèi)的通報(bào)內(nèi)容，作為“內(nèi)幕”渲染，以打壓競爭對手。
禁行示例4：利用廣告、新聞等手段做夸張、虛假或容易引起誤解的宣傳。例如，將本人與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的非工作合影展示給客戶，給客戶留下本人與領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系密切的印象。
第六條 品牌優(yōu)先
【注釋】 是指土地估價師在開展估價業(yè)務(wù)時應(yīng)把良好的行業(yè)和專業(yè)形象放在首位，以優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)和誠信的專業(yè)精神，打造有特色的專業(yè)服務(wù)品牌。這里的“品牌”包括三個層次的含義，其一是指行業(yè)品牌，即樹立科學(xué)發(fā)展觀，維護(hù)行業(yè)形象，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的文明行業(yè)；其二是指土地評估機(jī)構(gòu)的品牌，即土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)憑借專業(yè)能力拓展業(yè)務(wù)，在公平競爭中贏得市場；其三是指土地估價師的個人品牌，土地估價師作為專業(yè)人士在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)以自己的專業(yè)能力和服務(wù)意識贏得客戶，尊重同行，公平競爭。
指引示例1：把本人或所在機(jī)構(gòu)曾經(jīng)完成過的相關(guān)業(yè)績，客觀、恰當(dāng)?shù)卣故窘o客戶。例如，向客戶展示評估業(yè)績、獲得的相關(guān)獎項(xiàng)、行業(yè)協(xié)會公布的業(yè)績排名、客戶評價等。
指引示例2：向客戶說明本人或所在機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)特點(diǎn)、取得的相關(guān)注冊資格及執(zhí)業(yè)范圍，客觀介紹土地估價行業(yè)的概況及土地評估機(jī)構(gòu)所處的行業(yè)地位。例如，向客戶介紹注冊證書、本機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員在行業(yè)協(xié)會擔(dān)任的職務(wù)、參與過的行業(yè)協(xié)會的相關(guān)課題、出版或發(fā)表的文章、專著、參與的學(xué)術(shù)研討會等。
指引示例3：向客戶客觀介紹本人履歷和土地評估機(jī)構(gòu)的發(fā)展歷程。
指引示例4：向客戶說明項(xiàng)目實(shí)施的要點(diǎn)、難點(diǎn)和相關(guān)處理預(yù)案。例如，向客戶說明辦理土地產(chǎn)權(quán)的必要性，相關(guān)政策規(guī)定，可能的困難和障礙，預(yù)計(jì)辦理時間和程序等。
禁行示例1：通過向客戶提供回扣或饋贈禮金等方式獲取估價業(yè)務(wù)。回扣或饋贈禮金是指以利益輸送為條件，形成的禮品或資金的往來。例如，土地估價師向客戶承諾如果拿到項(xiàng)目，則可以按照服務(wù)費(fèi)金額的一定比例給予客戶；土地估價師得知某某是該項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，特地登門造訪并贈送貴重禮品，希望該負(fù)責(zé)人關(guān)照本機(jī)構(gòu)取得估價業(yè)務(wù)。
禁行示例2：采用競相降價的方式獲得估價項(xiàng)目，擾亂評估市場。例如，土地估價師得知另一家機(jī)構(gòu)的報(bào)價比自己低，則采取追低方式進(jìn)行競爭，以取得評估項(xiàng)目為目的，而不考慮為保障項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)付出的基本成本。
禁行示例3：在執(zhí)行估價業(yè)務(wù)時，采用拖延、推諉等消極方式對待客戶。例如，土地估價師承諾的提交報(bào)告時間已到，但尚未完成報(bào)告，于是謊稱自己生病或出現(xiàn)其他意外情況，從而拖延時間。
第七條 和諧互助
【注釋】 是指土地估價師在開展估價業(yè)務(wù)時應(yīng)團(tuán)結(jié)互助，尊重同行、尊重客戶，講文明、樹新風(fēng)，提倡平等、互助、共榮，共建和諧良好的執(zhí)業(yè)氛圍。不得因性別、種族、信仰、職位、專業(yè)、文化習(xí)俗等不同，在語言、行為等方面表現(xiàn)出歧視、輕蔑、嘲諷等態(tài)度。
指引示例1：文明用語，禮貌待人。例如，當(dāng)客戶提出違背規(guī)程、規(guī)范的要求時，應(yīng)說明原因并婉言拒絕；當(dāng)客戶抱怨時，應(yīng)認(rèn)真傾聽并詳細(xì)說明情況。
指引示例2：耐心說明土地政策的影響和作用。例如，在執(zhí)行國有企業(yè)改制項(xiàng)目時，土地政策可能會對改制有所制約。因此，針對劃撥土地使用權(quán)如何處置的問題，改制企業(yè)和評估機(jī)構(gòu)往往會出現(xiàn)意見分歧，土地估價師應(yīng)根據(jù)掌握的相關(guān)政策規(guī)定和各種可選方案，耐心向業(yè)務(wù)相關(guān)方解釋說明，爭取得到理解和認(rèn)同。
禁行示例1：采用人身攻擊的方式貶低他人，抬高自己。例如采用“笨、蠢”等侮辱性語言，或其他不文明語言攻擊、貶損同事、同行或客戶。
禁行示例2：在少數(shù)民族地區(qū)執(zhí)業(yè)時，不尊重當(dāng)?shù)鼗蛟撁褡逄赜械娘L(fēng)俗習(xí)慣。例如，在執(zhí)行寺院相關(guān)估價業(yè)務(wù)時，將個人物品隨意放置于佛案上。
禁行示例3：歧視殘疾人。例如，承接估價業(yè)務(wù)時，得知客戶是殘疾人后，用各種理由推托，不接受殘疾人的委托事項(xiàng)。
第八條 敢言正道
【注釋】 是指土地估價師應(yīng)勇于批評與自我批評，敢于向有損行業(yè)形象、破壞公平競爭規(guī)則、損害公眾利益的現(xiàn)象作斗爭。不僅自己遵紀(jì)守法，而且能依法揭露估價過程中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)事項(xiàng)和背信棄義、違法亂紀(jì)行為。土地估價師、土地評估機(jī)構(gòu)對本機(jī)構(gòu)或行業(yè)內(nèi)的執(zhí)業(yè)環(huán)境有異議時，應(yīng)通過正規(guī)渠道向行業(yè)協(xié)會反映，維護(hù)自身權(quán)益。對行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中需進(jìn)一步完善的地方，提出建議和改進(jìn)措施。
指引示例1：在與客戶交流時，宣傳土地估價行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位、作用，樹立行業(yè)良好形象。
指引示例2：在執(zhí)業(yè)過程中，遇到客戶提出不合理的要求，應(yīng)明確告知相關(guān)規(guī)定，講明道理，婉言相拒。例如，對存在產(chǎn)權(quán)糾紛的土地，應(yīng)告知客戶，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和估價規(guī)范，應(yīng)先確權(quán)，再進(jìn)行估價。
指引示例3：發(fā)現(xiàn)不按照行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)業(yè)的情況，應(yīng)及時提醒或向協(xié)會如實(shí)反映。例如，土地估價師未親自到現(xiàn)場進(jìn)行查勘，或采用虛假案例進(jìn)行估價，應(yīng)及時對其提醒或向協(xié)會如實(shí)反映。
指引示例4：在土地估價報(bào)告中如實(shí)披露存在的瑕疵和不完善之處。例如，如實(shí)披露土地出讓協(xié)議已簽署，但國有土地使用證尚未取得；評估標(biāo)的仍處于抵押期內(nèi)，尚未解押等情況。
禁行示例1：無原則地遷就客戶利益，從而損害他人或公眾利益。例如，在國有企業(yè)收購項(xiàng)目中有意低估土地的價值，損害國家的利益。
禁行示例2：發(fā)現(xiàn)估價人員與客戶之間存在商業(yè)賄賂等現(xiàn)象，視而不見，姑息遷就。
禁行示例3：為迎合客戶，取得不當(dāng)利益而刻意隱瞞實(shí)情。例如，明知估價對象存在被征收等可能，與客戶串通，在估價報(bào)告中刻意隱瞞，不如實(shí)進(jìn)行披露。
第三章 公正執(zhí)業(yè)行為
【核心理念】潔身自律 恪盡職守 科學(xué)客觀 貴在自知
第九條 潔身自律
【注釋】 潔身自律是指土地估價師不得利用執(zhí)業(yè)之便，或利用開展估價業(yè)務(wù)過程中知悉的商業(yè)秘密、客戶提供的數(shù)據(jù)資料、評估結(jié)果和掌握的內(nèi)部信息為本人或所在土地評估機(jī)構(gòu)謀取不正當(dāng)利益。不得以任何方式接受或向客戶索取賄賂或其他好處，也不得通過客戶獲取服務(wù)費(fèi)之外的任何利益。
指引示例1：對收到的禮物應(yīng)向上級匯報(bào)并退回或上交。例如，某土地估價師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時，客戶送其高檔禮品，雖再三推辭，客戶仍堅(jiān)持贈與，某土地估價師只好拿回上交所在機(jī)構(gòu)，并向上級說明當(dāng)時的情況。
指引示例2：時刻注意履行為客戶保密的義務(wù)。例如，某土地估價師的同學(xué)是某開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人，聽說某土地估價師正在開展一項(xiàng)準(zhǔn)備掛牌交易的估價業(yè)務(wù)，于是請其吃飯。某土地估價師不知個中原因，欣然赴宴。席間明白同學(xué)意在打探有關(guān)項(xiàng)目情況，于是坦誠相告，有關(guān)項(xiàng)目情況以公告信息為準(zhǔn)，涉及底價等信息恕不能透露，請予諒解。
禁行示例1：在從事涉及上市估價業(yè)務(wù)時，利用得到的內(nèi)部信息進(jìn)行證券投資獲得利益。例如，涉及上市公司增發(fā)股票的估價項(xiàng)目，得知公司的增發(fā)計(jì)劃后，立即購買其股票，待股票價格上漲后即行拋售，獲取不當(dāng)利益。
禁行示例2：為獲取利益，將正在執(zhí)行的業(yè)務(wù)的情況透露給與客戶存在利益沖突的各方。例如，私自將評估結(jié)果告知交易對方，獲得禮金等。
禁行示例3：向客戶暗示如果能得到額外的好處，則可以盡力出具其期望的評估結(jié)果。例如，客戶提出是否可以提高或降低評估值時，土地估價師回答這個有難度，可能需要花費(fèi)更多的費(fèi)用，但我們愿意試試看。
第十條 恪盡職守
【注釋】 恪盡職守是指土地估價師要依照國家法規(guī)、行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，勤勉盡職地開展估價業(yè)務(wù)，維護(hù)各方的權(quán)益。不偏不倚地對待估價業(yè)務(wù)中有關(guān)利益各方，不以犧牲一方利益為條件而使另一方受益。自覺執(zhí)行行業(yè)規(guī)定，承擔(dān)社會責(zé)任，在保障社會公眾利益的前提下，竭誠為客戶服務(wù)。
指引示例1：對估價相關(guān)的各種情況進(jìn)行全面、詳盡、深入的調(diào)查研究，切實(shí)履行應(yīng)盡的責(zé)任，維護(hù)土地估價師的職業(yè)聲譽(yù)。例如，在評估分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)價值時，按有關(guān)規(guī)定合理分?jǐn)偯娣e，并說明評估的是共用土地使用權(quán)價值，其權(quán)能與一般土地使用權(quán)有區(qū)別，產(chǎn)權(quán)證也有所不同。
指引示例2：注意專業(yè)敏感性。例如，發(fā)現(xiàn)客戶提供的權(quán)屬文件存疑，主動向有關(guān)方面調(diào)查了解，而不是以“客戶應(yīng)提供真實(shí)可靠資料”為借口，推脫專業(yè)責(zé)任。
指引示例3：公平對待相關(guān)交易各方，不偏袒任何一方，也不損害任何一方的利益。例如，交易雙方一方希望價值高，另一方希望價值低，土地估價師應(yīng)客觀分析估價對象的有利方面和不利方面，在為其中一方提供估價專業(yè)服務(wù)時說明估價對象市場價值的客觀合理性。
禁行示例1：土地估價師未到現(xiàn)場履行應(yīng)盡的職責(zé)就得出估價結(jié)論，出具土地估價報(bào)告。例如，土地估價師自認(rèn)為熟悉現(xiàn)場情況就不實(shí)地查勘，僅根據(jù)網(wǎng)上或自己掌握的相關(guān)信息，對估價對象進(jìn)行估值，出具土地估價報(bào)告。
禁行示例2：根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行估價，并出具土地估價報(bào)告。例如，委托方暗示評估結(jié)果為****元/平方米，土地估價師按照這個結(jié)果進(jìn)行估價，并出具土地估價報(bào)告。
禁行示例3：在執(zhí)業(yè)中，出現(xiàn)重大遺漏與失誤。例如，未如實(shí)披露估價對象尚未解押，或忽略估價對象存在欠繳部分土地出讓金的事實(shí)。
第十一條 科學(xué)客觀
【注釋】 是指土地估價師撰寫報(bào)告應(yīng)科學(xué)、合理，結(jié)果要客觀、公正。土地評估機(jī)構(gòu)要建立行之有效的內(nèi)部審核制度，以保證評估過程規(guī)范有序，既不受其他單位和個人的非法干預(yù)和影響，也不得因土地估價師個人好惡或主觀偏見影響其分析、判斷的客觀性，更不得接受客戶的不合理要求，抬高或壓低評估價值，出具不真實(shí)的土地估價報(bào)告。
指引示例1：全面考慮分析影響評估結(jié)果的因素，而不是只考慮某一方面或某幾方面的因素。例如，抵押評估中除了客觀分析估價對象的市場價值外，還應(yīng)分析估價對象的變現(xiàn)能力（如是否存在無法分割出售，規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策限制等）和可能存在的優(yōu)先受償款對評估結(jié)果的影響。
指引示例2：對影響估價結(jié)論的特殊事項(xiàng)應(yīng)在土地估價報(bào)告中如實(shí)披露。例如，在評估基準(zhǔn)日后報(bào)告出具日前，國家若調(diào)整利率等數(shù)據(jù)，可能對評估結(jié)果產(chǎn)生影響，應(yīng)在報(bào)告中進(jìn)行說明。
禁行示例1：在估價中只采用有利于某一方的市場數(shù)據(jù)或參數(shù)。
禁行示例2：在估價中使用沒有依據(jù)和來源、已經(jīng)失效或者失真的數(shù)據(jù)或參數(shù)。例如，直接采用3年前公布的基準(zhǔn)地價進(jìn)行估價而未采取必要的分析說明。
禁行示例3：在估價中隨意編造市場數(shù)據(jù)或參數(shù)。例如，土地估價師閉門自行編造地價指數(shù)。
第十二條 貴在自知
【注釋】 貴在自知是指土地估價師要對自己的專業(yè)能力有充分的了解和認(rèn)識，事前不承諾力不能及或不能如期完成的估價業(yè)務(wù)，事后不推諉應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，不能將自己的利益置于客戶的利益之上，應(yīng)保持謙虛認(rèn)真、實(shí)事求是的工作作風(fēng)。
指引示例1：土地估價中涉及的環(huán)境評價、測量等事項(xiàng)，應(yīng)由相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員完成。
指引示例2：在引用其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員的成果時，要進(jìn)行分析，并正確理解其結(jié)論對評估結(jié)果的影響。例如，高速公路收費(fèi)站附近的農(nóng)用地，因夜晚受到強(qiáng)光照射，作物生長受到影響，從而導(dǎo)致產(chǎn)量變化，土地估價師應(yīng)根據(jù)相關(guān)專業(yè)環(huán)境評價報(bào)告的數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。
禁行示例1：在不具備相關(guān)評估注冊資格的情況下，承接相應(yīng)的估價或咨詢項(xiàng)目。例如，土地估價師承接礦業(yè)權(quán)估價項(xiàng)目，并以土地估價師的名義出具報(bào)告。
禁行示例2：明知無法在客戶希望的時間內(nèi)完成工作還承接該項(xiàng)目。例如，客戶要求在一天內(nèi)提交報(bào)告，但履行全部程序至少需要3個工作日，仍答應(yīng)客戶表示愿意承接這個項(xiàng)目，并承諾可以“立等可取”。
第四章 應(yīng)對沖突行為
【核心理念】注意查證 克制私利 保持中立 管理沖突
第十三條 注意查證
【注釋】 注意作為義務(wù)，是由于利益沖突在市場經(jīng)濟(jì)中普遍存在，土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)與客戶及其他相關(guān)方可能存在利益沖突，而利益沖突的存在會影響土地估價師執(zhí)業(yè)的獨(dú)立性。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，以及不損害客戶的利益，土地評估機(jī)構(gòu)在接受委托之前以及在接受委托后的全部過程中，開展業(yè)務(wù)的土地估價師應(yīng)履行注意義務(wù)，有意識地關(guān)注與客戶及其他相關(guān)方是否存在利益沖突；查證作為手段，是指在接受委托之前及在接受委托后的全部過程中，開展業(yè)務(wù)的土地估價師應(yīng)對于是否存在利益沖突進(jìn)行檢查、證實(shí)。
指引示例1：接受委托之前，應(yīng)查證本評估機(jī)構(gòu)管理人員及土地估價師與客戶是否存在親屬、朋友等關(guān)系，在委托企業(yè)中是否持有股份或參與經(jīng)營管理。檢查以往客戶與委托方之間是否存在業(yè)務(wù)往來或利害關(guān)系，以及可能產(chǎn)生的利益沖突。
指引示例2：接受委托之前，應(yīng)了解該項(xiàng)目以往是否進(jìn)行過評估。若發(fā)現(xiàn)近期有重復(fù)委托的可能性，必須查清利害關(guān)系，以避免同一項(xiàng)目、同一時點(diǎn)、同一目的估值的利益沖突。
指引示例3：應(yīng)當(dāng)將查證利益沖突作為估價程序中的必要環(huán)節(jié)，無論是否發(fā)現(xiàn)利益沖突，都應(yīng)該將查證利益沖突的過程和結(jié)果，以書面記錄的形式保存在估價項(xiàng)目的檔案中。
禁行示例1：未盡注意義務(wù)。在接受委托之前，沒有查證土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)與委托方之間，委托方與相關(guān)客戶之間，以及與評估標(biāo)的之間是否存在的利益沖突，即簽署評估協(xié)議。
禁行示例2：只查證部分土地估價師、部分客戶與委托方之間是否存在利益沖突。例如，由于機(jī)構(gòu)早期客戶檔案、項(xiàng)目檔案只是紙質(zhì)存檔，沒有錄入數(shù)據(jù)信息，機(jī)構(gòu)的估價人員的親屬資料收集不全，在承接具體項(xiàng)目、查證利益相關(guān)方時，沒有進(jìn)行全面的查證而造成利益沖突遺漏的情況。就某一物業(yè)，前期曾接受潛在買家的交易價格評估委托，一段時間之后，物業(yè)業(yè)主又委托評估出售價格，如未能查到前期曾接受委托評估，則新的委托會導(dǎo)致利益沖突。
禁行示例3：只查證卻不披露存在利益沖突的現(xiàn)象。例如，已接受賣方委托評估土地售價，在接待潛在買方就同一宗土地咨詢可能的成交價格時，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)合法披露已接受賣方委托評估的事實(shí)而不得隱瞞。
第十四條 克制私利
【注釋】 是指土地估價師一方面要避免作為專業(yè)人士可以利用了解交易規(guī)則、熟悉市場行情的優(yōu)勢獲得有利于自己的不當(dāng)利益，另一方面在重視客戶利益的同時，應(yīng)同時維護(hù)社會公眾利益。因此，土地估價師應(yīng)當(dāng)明確告知客戶，在執(zhí)行業(yè)務(wù)中將提供公平公正的專業(yè)服務(wù)。土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)如果認(rèn)為受托事項(xiàng)存在的利益沖突不可調(diào)解或無法管理，應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。
指引示例1：承接一項(xiàng)本機(jī)構(gòu)土地估價師已經(jīng)核實(shí)有瑕疵的項(xiàng)目，應(yīng)該如實(shí)告知客戶，而不能為了承攬業(yè)務(wù)而隱瞞事實(shí)。
指引示例2：在司法鑒定評估中，評估標(biāo)的與受托的土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)有利益關(guān)系，應(yīng)該申請回避。司法鑒定評估，往往是原被告雙方利益沖突的集中體現(xiàn)，如果土地估價師與其中一方存在親屬、朋友等關(guān)系，或是涉案標(biāo)的的共有權(quán)利人，都應(yīng)該申請回避。
指引示例3：客戶擬委托評估的物業(yè)是由關(guān)聯(lián)公司代理的，應(yīng)該向客戶披露信息。隨著土地評估機(jī)構(gòu)的綜合性發(fā)展，業(yè)務(wù)會涉及咨詢、評估、代理、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域。如果作為綜合性的專業(yè)服務(wù)公司，已經(jīng)代理了物業(yè)的銷售等業(yè)務(wù)，委托方可能會根據(jù)業(yè)務(wù)情況，同時委托交易價格、抵押價格的評估，土地估價師應(yīng)該向委托方合法披露針對同一標(biāo)的已經(jīng)承接的相關(guān)業(yè)務(wù)范圍。
指引示例4：向現(xiàn)在或者以前的業(yè)主或他們的貸款方，提供有關(guān)物業(yè)評估的專業(yè)建議，或者向現(xiàn)在或以前的業(yè)主提供開發(fā)方面的咨詢，應(yīng)該向委托評估的客戶合法披露有關(guān)信息。例如，針對同一項(xiàng)目，已經(jīng)為業(yè)主提供了項(xiàng)目可行性報(bào)告、項(xiàng)目貸款報(bào)告的專業(yè)服務(wù)，應(yīng)該向擬委托評估服務(wù)的客戶合法披露相關(guān)信息。
禁行示例1：接受土地估價師或土地評估機(jī)構(gòu)擁有產(chǎn)權(quán)或占有股份的物業(yè)的評估委托，從擬委托評估的標(biāo)的中獲得可能的不當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。例如，某企業(yè)欲轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，擬委托評估交易價格，但土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)在委托企業(yè)中占有股份，或是交易標(biāo)的的共有權(quán)利人。
禁行示例2：在抵押貸款中既接受估價業(yè)務(wù)委托，又向貸款方或潛在借款方介紹借貸交易并從中收取費(fèi)用。
禁行示例3：既接受代理客戶尋找物業(yè)交易的委托，又接受該客戶對目標(biāo)物業(yè)的評估委托。例如，土地評估機(jī)構(gòu)在為客戶提供尋找物業(yè)的服務(wù)后，如果又接受對交易標(biāo)的物業(yè)的評估，為了促成標(biāo)的的成交而獲取傭金，則難以保證評估結(jié)果的公平。
禁行示例4：參與行業(yè)管理的土地估價師，利用優(yōu)勢地位，制定不公平規(guī)則，壟斷業(yè)務(wù)信息，為自己承攬業(yè)務(wù)提供便利。例如，土地估價師在行業(yè)協(xié)會中擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，擔(dān)負(fù)行業(yè)發(fā)展和管理的職責(zé)，有更多的機(jī)會接觸行政主管部門、估價業(yè)務(wù)的需求部門，如果出于本身和所在機(jī)構(gòu)的利益，利用職務(wù)之便承攬業(yè)務(wù)，牟取私利，會導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的競爭不公平。
禁行示例5：土地估價師開展估價業(yè)務(wù)后，發(fā)現(xiàn)賣家不了解市場行情，預(yù)期售價低于正常市場水平，土地估價師以自己或代理人的名義低價購買該物業(yè)，或?qū)⒋诵畔⒊鍪劢o其他潛在買家，以牟取個人利益。
禁行示例6：土地估價師憑借了解政府征收計(jì)劃等信息，在政府發(fā)布土地征收決定之前，以獲得征收補(bǔ)償為目的，購買征收范圍內(nèi)的不動產(chǎn)；或在征收范圍內(nèi)承租土地，以獲得征收補(bǔ)償為目的，加蓋建筑物，種植農(nóng)作物、樹木等。
禁行示例7：土地估價師在執(zhí)行涉及企業(yè)上市、并購、重組，不動產(chǎn)投資信托收購物業(yè)等目的的估價業(yè)務(wù)時，當(dāng)信息尚未在公開市場披露前，憑借提前了解到的內(nèi)幕交易信息，買賣交易信息涉及的股票、基金等，從中獲利。
第十五條 保持中立
【注釋】 保持中立是指當(dāng)兩個或兩個以上產(chǎn)生或可能產(chǎn)生利益沖突的客戶，委托同一家土地評估機(jī)構(gòu)相同或不同的事項(xiàng)時，執(zhí)行業(yè)務(wù)的土地估價師應(yīng)保持中立態(tài)度，不偏向任何一方。土地估價師應(yīng)該向每一位客戶披露利益沖突的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)事實(shí)。
指引示例1：已經(jīng)承接以拍賣方式進(jìn)行交易的標(biāo)的物底價估價業(yè)務(wù)，應(yīng)該拒絕任何潛在買家對于相同標(biāo)的交易價格的評估委托，以防止底價信息及拍賣方的相關(guān)信息在為雙方的評估過程當(dāng)中被泄露，無法實(shí)現(xiàn)客觀公正的成交價格，影響交易的公平性。
指引示例2：在抵押貸款評估中，如果與潛在借方或物業(yè)業(yè)主有著長期的業(yè)務(wù)關(guān)系，應(yīng)該向貸款方合法披露信息。由貸款方具體判斷，這種業(yè)務(wù)關(guān)系是否會影響土地估價師對于評估標(biāo)的獨(dú)立作出符合市場的客觀的評估結(jié)果。如果貸款方認(rèn)為土地估價師難以不受特殊關(guān)系的影響而獨(dú)立判斷，則應(yīng)拒絕委托。
指引示例3：在抵押貸款評估中，如果近期參與了涉及該物業(yè)的市場交易評估或代理了涉及該物業(yè)的市場交易，應(yīng)該向貸款方合法披露信息。由貸款方具體判斷，前期的交易價格評估或代理行為，是否會影響到本次抵押目的的評估結(jié)果，以及是否影響到貸款的安全性。
禁行示例1：同時分別接受一項(xiàng)物業(yè)的買方和賣方的評估委托。通常情況下，對于同一標(biāo)的，買方和賣方的價值取向一定是相反的，買方希望以最低的價格購買，而賣方希望以最高的價格出售，在這種情況下，如果土地評估機(jī)構(gòu)同時分別接受買賣雙方的委托，很難在雙方的不同要求下保持獨(dú)立、客觀。土地評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)是在買賣雙方之間斡旋、平衡雙方利益的交易代理，而是以市場價值為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正估價的專業(yè)機(jī)構(gòu)。
禁行示例2：同時為兩家或更多的客戶競爭同一標(biāo)的提供評估服務(wù)。例如，以公開拍賣方式交易標(biāo)的物的，包括土地拍賣、涉案標(biāo)的拍賣，會吸引眾多買家參與競拍。如競拍者直接的交易標(biāo)的是公開拍賣標(biāo)的的，競拍者之間是競爭關(guān)系，存在明顯的利益沖突，每一位競拍者都有自己的底價、期望價和最高價以及競價策略，當(dāng)土地估價師為一位競拍者提供服務(wù)后，會了解該客戶的競價信息，若再接受其他競拍者的委托，對前一客戶難保公平，對后一客戶難保機(jī)密。
禁行示例3：既接受委托評估土地招拍掛底價，又接受該地塊的潛在買家的評估委托。土地招拍掛的成交價格中包含了政府作為土地所有者的收益，土地出讓方會期望體現(xiàn)社會公共利益的土地收益得以保障，而土地競買者則希望以最低的價格拍得土地，如果土地評估機(jī)構(gòu)接受土地招拍掛底價評估委托，又接受該地塊的潛在買家的評估委托，執(zhí)行業(yè)務(wù)的土地估價師無論有意無意，一旦泄露了底價，會影響社會公共利益。
禁行示例4：既接受司法部門委托司法鑒定評估拍賣底價，又接受該物業(yè)的潛在買家的評估咨詢委托。此種情況由于會將底價泄露給委托評估的潛在買家，而對競爭同一標(biāo)的的其他買家不公平，同時也會損害拍賣方的利益。
禁行示例5：為獲取新的委托合同，而向新的客戶隱瞞過去曾為與其利益沖突的客戶提供服務(wù)的信息。例如，對于競爭同一拍賣標(biāo)的，已為一潛在買家提供評估服務(wù)，再有客戶擬委托對同一標(biāo)的評估，如告知新的客戶已為競爭對手評估過同一標(biāo)的，新的委托方勢必?fù)?dān)心自己的競標(biāo)信息可能泄露而不再委托，受利益驅(qū)動，土地估價師可能會向新的客戶隱瞞存在利益沖突的信息。
第十六條 管理沖突
【注釋】 是指在土地估價師履行注意義務(wù)，查證發(fā)現(xiàn)存在利益沖突的情況下，根據(jù)查證發(fā)現(xiàn)的利益沖突的性質(zhì)，土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)判斷是否有能力管理利益沖突。對于自身能力難以管理的利益沖突，應(yīng)當(dāng)明確拒絕委托。但在具備管理利益沖突能力的前提下，通過查證沖突、書面披露、簽訂協(xié)議、建立隔離墻等一系列的管理措施，可以接受委托，為原本具有利益沖突的各方提供服務(wù)。
指引示例1：土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立利益沖突管理檔案，包括公司管理者、土地估價師親屬的姓名、工作單位及職務(wù)，在其他機(jī)構(gòu)入股或擔(dān)任的管理職務(wù)，已服務(wù)的客戶名單、已評估過的不動產(chǎn)及權(quán)利人等信息。
指引示例2：土地評估機(jī)構(gòu)在接受委托前，應(yīng)由執(zhí)行業(yè)務(wù)的土地估價師專門進(jìn)行利益沖突查證，并將查證的過程和結(jié)論以書面形式存于估價檔案當(dāng)中。
指引示例3：經(jīng)查證發(fā)現(xiàn)土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)與客戶之間，或客戶與客戶之間存在或可能存在利益沖突的，應(yīng)該向每一位客戶披露利益沖突的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)的事實(shí)。
指引示例4：對于無法調(diào)解或管理的沖突，應(yīng)以書面的形式告知客戶，拒絕接受委托。例如，對于委托雙方是同一物業(yè)的買賣雙方、競爭同一拍賣物業(yè)的雙方、征收方和被征收方，這些利益沖突的雙方往往矛盾尖銳，難以調(diào)和。
指引示例5：對于可以調(diào)解或管理的沖突，應(yīng)當(dāng)以書面的形式告知委托方接受委托的條件。委托方同意并相信土地評估機(jī)構(gòu)建議的管理利益沖突的措施并明確要求土地評估機(jī)構(gòu)接受委托的，簽訂書面協(xié)議。
禁行示例1：在接受委托之前，不去注意并查證與客戶之間存在或可能存在的利益沖突。
禁行示例2：接受無法調(diào)解的利益沖突雙方的委托事項(xiàng)。例如，同一物業(yè)的買賣雙方、競爭同一拍賣物業(yè)的雙方、征收方和被征收方。
禁行示例3：在存在利益沖突卻沒有簽訂記載利益沖突條款協(xié)議的情況下，接受估價委托。書面協(xié)議應(yīng)當(dāng)記載對于相關(guān)利益沖突的描述，告知委托方的情形，委托方接受告知依然同意委托的說明。這些必要的協(xié)議條款，對于土地估價師來說是有效的保護(hù)，一旦因利益沖突產(chǎn)生糾紛，書面協(xié)議是土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)免責(zé)的重要依據(jù)。
禁行示例4：土地估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部辦公條件或管理水平不足以建立隔離墻，卻假借隔離墻概念，接受利益沖突雙方委托。
第五章 業(yè)務(wù)承接行為
【核心理念】資格合法 能力勝任 執(zhí)業(yè)獨(dú)立 風(fēng)險(xiǎn)可控
第十七條 資格合法
【注釋】 是指土地估價師承接、開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具有土地估價的資格。首先，估價人員必須是執(zhí)業(yè)土地估價師，在技術(shù)上具備土地估價的基本技能和水平；其次，估價人員只能在所注冊執(zhí)業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)從業(yè)，該機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有從事相應(yīng)土地估價業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)資格。
指引示例1：受到行業(yè)協(xié)會“暫停執(zhí)業(yè)”處罰的土地評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)土地估價師，在處罰期限內(nèi)應(yīng)積極整改，主動爭取行業(yè)協(xié)會幫助整改。處罰期滿后，經(jīng)土地估價行業(yè)協(xié)會檢查核實(shí)該機(jī)構(gòu)確已完成整改，才可開展估價業(yè)務(wù)。
指引示例2：受到行業(yè)協(xié)會“暫停執(zhí)業(yè)”處罰的土地評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)土地估價師，在處罰期限內(nèi)，客戶主動委托其進(jìn)行土地估價的，應(yīng)告知客戶目前處于整改期，待處罰期滿整改合格后，才可開展估價業(yè)務(wù)。
指引示例3：受到行業(yè)協(xié)會“暫停執(zhí)業(yè)”處罰之前接受的土地估價委托業(yè)務(wù)，土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師應(yīng)主動告知客戶接受行業(yè)協(xié)會整改的事實(shí)，主動爭取客戶的理解，延緩出具土地估價報(bào)告的時限，或者終止客戶的估價委托。
指引示例4：土地估價師繼續(xù)教育五年不少于100學(xué)時，每年不超過35學(xué)時。
禁行示例1：未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記成為執(zhí)業(yè)土地估價師的，簽署土地估價報(bào)告。
禁行示例2：未在土地估價行業(yè)協(xié)會注冊的機(jī)構(gòu)，開展土地估價中介業(yè)務(wù)或出具土地估價報(bào)告。例如，在其他專業(yè)的評估報(bào)告中夾雜土地估價內(nèi)容；以“整體資產(chǎn)評估”或“房地產(chǎn)”等名義出具資產(chǎn)評估報(bào)告或房地產(chǎn)評估報(bào)告，而實(shí)質(zhì)上進(jìn)行土地估價；或者未經(jīng)土地評估機(jī)構(gòu)的同意，擅自引用土地估價報(bào)告的結(jié)果等。
禁行示例3：受到行業(yè)“暫停執(zhí)業(yè)”處罰的土地估價師及土地評估機(jī)構(gòu)在處罰期限內(nèi)承接估價業(yè)務(wù)，或出具接受處罰之前受理的未完成的估價業(yè)務(wù)的土地估價報(bào)告。例如，某機(jī)構(gòu)受暫停執(zhí)業(yè)6個月處罰，在處罰期間內(nèi)承接土地估價業(yè)務(wù)，或出具處罰之前承接的估價業(yè)務(wù)的土地估價報(bào)告。
禁行示例4：土地估價師以個人名義或其他土地評估機(jī)構(gòu)名義開展土地估價業(yè)務(wù)。
禁行示例5：執(zhí)業(yè)土地估價師變更執(zhí)業(yè)的注冊機(jī)構(gòu)后，或者其個人的重要登記信息發(fā)生變化后，未按規(guī)定及時辦理相關(guān)手續(xù)便從事土地估價業(yè)務(wù)。
第十八條 能力勝任
【注釋】 是指土地估價師經(jīng)過專門的教育和培訓(xùn)后，能夠熟悉土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性；能夠充分掌握待估宗地的四至、權(quán)屬、法定用途和土地取得方式等信息；能夠?qū)ο鄳?yīng)土地的市場狀況、未來發(fā)展趨勢和區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行充分調(diào)查了解；具備相應(yīng)的土地估價專業(yè)能力和業(yè)務(wù)處理的經(jīng)驗(yàn)等。土地評估機(jī)構(gòu)擁有足夠的土地估價師，且他們的估價專業(yè)技術(shù)水平能夠勝任所受托的估價業(yè)務(wù)。
指引示例1：在接受估價業(yè)務(wù)委托前，土地估價師必須明確所面臨的估價問題和難點(diǎn)，準(zhǔn)確評價自己的知識經(jīng)驗(yàn)，判斷其注冊執(zhí)業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)是否能夠派出估價業(yè)務(wù)所需要的足夠?qū)I(yè)人員，并且在簽約前向客戶說明估價所需履行的估價程序、估價作業(yè)時間和估價計(jì)劃，以確定是否能夠勝任該估價業(yè)務(wù)。
指引示例2：在接受土地估價業(yè)務(wù)時，客戶對于完成估價業(yè)務(wù)的時間有要求，而土地評估機(jī)構(gòu)暫時不能派出足夠的能夠勝任該估價業(yè)務(wù)的土地估價師的，應(yīng)主動告知客戶實(shí)際情況，以期贏得客戶理解，延長完成估價業(yè)務(wù)的工作時間。如客戶不能接受，則應(yīng)主動放棄該估價業(yè)務(wù)，而不能先接受委托估價，派出估價水平和經(jīng)驗(yàn)不足的估價人員，降低估價標(biāo)準(zhǔn)。
指引示例3：針對需要某些特殊類別的專業(yè)知識和相關(guān)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的土地估價業(yè)務(wù)，土地評估機(jī)構(gòu)可以在保持獨(dú)立執(zhí)業(yè)的前提下，聘請有關(guān)專家協(xié)助其開展土地估價業(yè)務(wù)，但要明確各自的職責(zé)。外聘專家協(xié)助估價工作的，應(yīng)當(dāng)在土地估價報(bào)告中披露專家的資格能力和專家的工作內(nèi)容。如在土地估價司法鑒定中,必要的情況下可聘請律師參與工作，使估價程序和資料交接等符合司法訴訟程序和要求；在港口碼頭用地估價業(yè)務(wù)中，應(yīng)聘請航運(yùn)、港口管理等行業(yè)專家，以幫助土地估價師對該類用地的利用方式、收益水平等內(nèi)容進(jìn)行更加專業(yè)、客觀地分析。
禁行示例1：土地評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)土地估價師雖然具備相關(guān)資質(zhì)，但缺乏對基準(zhǔn)地價評估、土地估價司法鑒定、港口碼頭用地估價等某些特殊類別土地估價的專業(yè)知識和相關(guān)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的，卻獨(dú)自接受該類土地估價業(yè)務(wù)委托。
禁行示例2：土地估價師因欠缺相關(guān)知識和經(jīng)驗(yàn)，不能在客戶要求的時間內(nèi)履行完必要的土地估價程序的，卻接受該土地估價業(yè)務(wù)委托。
禁行示例3：土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行夸張、虛假和誤導(dǎo)性宣傳。如對客戶宣稱公司業(yè)績包含實(shí)際未參與過的基準(zhǔn)地價評估等業(yè)務(wù)，或僅參與重大項(xiàng)目的次要工作但對外宣稱其工作為該項(xiàng)目的主要部分。
第十九條 執(zhí)業(yè)獨(dú)立
【注釋】 執(zhí)業(yè)獨(dú)立是指從接受土地估價委托到交付土地估價報(bào)告的估價全過程，土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價人員的執(zhí)業(yè)活動保持形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，未受到來自土地評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部和外部的不當(dāng)干預(yù)。
指引示例1：土地評估機(jī)構(gòu)的股東（合伙人）或者高級管理人員之外的其他估價人員，與委托方或土地估價報(bào)告潛在使用者存在利害關(guān)系的，應(yīng)主動告知客戶，客戶繼續(xù)委托估價的，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)回避。
指引示例2：土地估價師和其他估價人員在從事估價業(yè)務(wù)全過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)與委托方、其他土地估價報(bào)告使用者和估價業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人保持恰當(dāng)關(guān)系，在資料交接、現(xiàn)場查勘和日常溝通交流當(dāng)中，務(wù)必保持估價的形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，并進(jìn)行獨(dú)立的價值判斷。例如，在土地估價司法鑒定業(yè)務(wù)中，土地估價師需要產(chǎn)權(quán)人和相關(guān)當(dāng)事人提供必要的估價資料，應(yīng)將估價所需資料清單通過人民法院轉(zhuǎn)交給有關(guān)當(dāng)事人，并從人民法院取得該估價資料。
指引示例3：對于來自行政或委托人的干預(yù)，土地估價師應(yīng)及時與主管部門或委托方、相關(guān)當(dāng)事人溝通交流，如不能化解干預(yù)并影響土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師的獨(dú)立執(zhí)業(yè)，應(yīng)及時終止估價工作，放棄該土地估價業(yè)務(wù)，并向土地估價行業(yè)協(xié)會報(bào)告。
禁行示例1：土地評估機(jī)構(gòu)與會計(jì)、審計(jì)、工程造價、法律服務(wù)等其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有股權(quán)、高管重疊等關(guān)聯(lián)關(guān)系的，具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的會計(jì)、審計(jì)、工程造價、法律服務(wù)等其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)為某客戶提供專業(yè)服務(wù)的，接受該客戶與上述專業(yè)服務(wù)相關(guān)的土地估價業(yè)務(wù)委托。
禁行示例2：土地評估機(jī)構(gòu)的高管和其他管理人員，超越合法管理權(quán)限干涉執(zhí)業(yè)土地估價師的獨(dú)立執(zhí)業(yè)活動，對其獨(dú)立價值判斷進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。例如，土地評估機(jī)構(gòu)的主管和其他業(yè)務(wù)個人，不能因?yàn)檎袛垬I(yè)務(wù)的需要而干涉土地估價師的獨(dú)立分析和價值判斷。
禁行示例3：土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價人員在從事土地估價業(yè)務(wù)過程中，受到委托方、土地估價報(bào)告使用者和其他外部第三人的不當(dāng)干預(yù)的影響，背離其估價價值判斷的獨(dú)立性原則。
禁行示例4：對于特殊的司法鑒定評估等土地估價業(yè)務(wù)，土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價人員在估價工作期間，包括估價資料交接、現(xiàn)場查勘等估價程序全流程中，與有關(guān)當(dāng)事人單方接觸。
禁行示例5：在從事土地估價業(yè)務(wù)全過程當(dāng)中，土地估價師和其他估價人員接受客戶或估價業(yè)務(wù)其他利害關(guān)系人提供的估價合約約定評估費(fèi)和接待方案以外的其他費(fèi)用和好處。
禁行示例6：為股票發(fā)行出具土地估價報(bào)告的土地評估機(jī)構(gòu)和人員，在該股票承銷期內(nèi)和期滿后六個月內(nèi)，買賣該種股票。
第二十條 風(fēng)險(xiǎn)可控
【注釋】 是指土地估價人員在承接、開展估價業(yè)務(wù)過程中，要有風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)防范意識。土地估價師在承接估價業(yè)務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，對于估價業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大、無法有效控制的，應(yīng)當(dāng)拒絕該估價業(yè)務(wù)的委托；在估價業(yè)務(wù)開展過程中，應(yīng)對估價業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，如實(shí)施估價程序存在困難和障礙，或者價值判斷受到不當(dāng)干預(yù)，應(yīng)及時與委托方協(xié)商溝通，重大事項(xiàng)應(yīng)向估價行業(yè)協(xié)會報(bào)告，不能妥善解決的，應(yīng)當(dāng)放棄該估價業(yè)務(wù)。
指引示例1：土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師在承接估價業(yè)務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，對于風(fēng)險(xiǎn)較大并且無法有效控制的估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)拒絕該估價業(yè)務(wù)委托。
指引示例2：在估價業(yè)務(wù)開展過程當(dāng)中，應(yīng)對估價業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，如實(shí)施估價過程中發(fā)現(xiàn)新情況或新信息，需要對估價范圍、估價時點(diǎn)等重要事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)中止開展估價業(yè)務(wù)。與委托方就此進(jìn)行協(xié)商溝通后不能妥善解決的，應(yīng)當(dāng)終止估價工作，放棄該估價業(yè)務(wù)。
指引示例3：土地評估機(jī)構(gòu)可通過建立執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金 <http://www.chinaacc.com/web/lc_jj_1>管理制度，于每年年末根據(jù)本年度估價業(yè)務(wù)收入按比例提取風(fēng)險(xiǎn)金，或購買執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，提高抵御執(zhí)業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的能力。
指引示例4：估價時點(diǎn)唯一、估價目的明確、估價對象和估價范圍清晰等是界定土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師執(zhí)業(yè)責(zé)任的重要內(nèi)容，需要在合約當(dāng)中預(yù)先予以明確。否則，不利于土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價人員的自我保護(hù)。
指引示例5：估價合約應(yīng)明確估價范圍，土地評估機(jī)構(gòu)在簽約時，應(yīng)與客戶達(dá)成一致并在合約中載明。另外，如果在估價過程中發(fā)現(xiàn)了新情況，土地估價師需要重新考慮估價范圍時，應(yīng)當(dāng)及時與委托方溝通并修訂估價合約。例如，合約簽訂初期估價范圍僅指估價對象所在整個宗地的土地使用權(quán)，估價過程中土地估價師調(diào)查發(fā)現(xiàn)部分宗地上的商品房已銷售，應(yīng)及時與客戶溝通，根據(jù)具體情況，考慮是否將估價范圍調(diào)整為估價對象所在宗地的土地使用權(quán)的部分權(quán)益。
指引示例6：估價合約應(yīng)說明土地估價報(bào)告對外公布的限制性條款和授權(quán)條款。任何對該土地估價報(bào)告的復(fù)制或公開引用，都需要有土地評估機(jī)構(gòu)的書面同意。
指引示例7：估價合約當(dāng)中宜明確暫停估價、終止估價情形及其處理辦法，以及相應(yīng)的估價費(fèi)用支付方式，否則，極易導(dǎo)致事后的估價糾紛。例如，估價合約中約定委托方如果中途中斷委托評估請求，土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師工作已經(jīng)過半，委托方則應(yīng)付給土地評估機(jī)構(gòu)全部評估咨詢服務(wù)費(fèi)；土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師的工作尚未過半，委托方則應(yīng)付給土地評估機(jī)構(gòu)部分評估服務(wù)費(fèi)，或已預(yù)付的定金和評估服務(wù)費(fèi)不予退還等等。
指引示例8：估價合約中可以約定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)估價規(guī)范和行業(yè)準(zhǔn)則，具備相應(yīng)的專業(yè)能力，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是執(zhí)業(yè)土地估價師的責(zé)任；提供必要的估價資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方的責(zé)任；委托方和土地估價報(bào)告合法使用者均應(yīng)恰當(dāng)使用土地估價報(bào)告，超出土地估價報(bào)告有效期或者不按估價目的使用土地估價報(bào)告的，土地評估機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)任何責(zé)任。
指引示例9：出現(xiàn)估價依據(jù)天然缺失、必要的估價程序不能履行，或者估價對象宗地的使用人不配合估價人員的現(xiàn)場查勘工作等情形，委托方仍堅(jiān)持要求進(jìn)行估價的，土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師可以書面告知委托方。土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價師在這種情況下接受委托，并開展宗地價值判斷有關(guān)的咨詢工作，工作成果宜以咨詢報(bào)告來反映；如果估價程序或估價依據(jù)不完備，并非土地估價師的主觀過錯造成，則委托方不得按照估價的要求對咨詢工作的瑕疵提出質(zhì)疑。
指引示例10：土地估價師可以根據(jù)估價業(yè)務(wù)的估價目的、估價范圍等具體情況，合理確定估價方案的繁簡程度，但其所涵蓋的估價業(yè)務(wù)流程應(yīng)符合估價行業(yè)規(guī)范的基本要求。
指引示例11：在編制復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的土地估價方案當(dāng)中，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一個協(xié)調(diào)和督導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)內(nèi)部和外部的協(xié)調(diào)工作，負(fù)責(zé)方案的具體實(shí)施，以便于估價質(zhì)量的全程監(jiān)控。
指引示例12：在編制復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的土地估價方案當(dāng)中，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確估價項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目審核人，明確參與估價的所有估價人員的職責(zé)，確保土地估價師在工作底稿中說明其專業(yè)工作范圍并簽名。
禁行示例1：估價目的不具備合法性，土地估價師承接該估價業(yè)務(wù)。例如，委托方要求對公園、公共廣場等公益性用地以抵押目的進(jìn)行估價，土地估價師不得接受該估價業(yè)務(wù)委托。
禁行示例2：在土地估價對象不可確指的情況下，土地估價師承接該估價業(yè)務(wù)。例如，估價人員未從委托方取得待估宗地的宗地圖，以及無法通過現(xiàn)場查勘核實(shí)待估宗地產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容（如宗地實(shí)際的坐落位置、使用權(quán)面積、四至狀況、土地使用年限、法定用途等信息），無法確指估價對象的情況下，土地估價師接受該估價業(yè)務(wù)。
禁行示例3：土地估價合同簽訂后，估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象和估價范圍發(fā)生重大變化，土地評估機(jī)構(gòu)未與委托方商定補(bǔ)充合約的，土地估價師繼續(xù)進(jìn)行估價。
禁行示例4：土地估價師在土地估價報(bào)告當(dāng)中專門發(fā)表有關(guān)估價對象委托方財(cái)務(wù)會計(jì)信息等其他領(lǐng)域的專業(yè)意見。
禁行示例5：土地估價師在估價業(yè)務(wù)中，擔(dān)保評估結(jié)果是估價對象宗地在實(shí)際市場交易當(dāng)中可實(shí)現(xiàn)的價格，擔(dān)保估價目的能夠?qū)崿F(xiàn)。
禁行示例6：土地估價師在估價業(yè)務(wù)當(dāng)中，不對委托方所提供資料的真實(shí)性履行必要的審查程序的情況下，對資料真實(shí)性進(jìn)行保證。
禁行示例7：在編制土地估價方案過程中，土地估價師隨意刪減基本估價程序。
禁行示例8：在估價業(yè)務(wù)過程中受到客觀條件限制，無法或者不能完全履行全部估價程序的，土地估價師依照原合約繼續(xù)開展估價工作。例如，地震等自然災(zāi)害導(dǎo)致國土、房管、規(guī)劃等政府部門所保管的地籍檔案、地上建筑物產(chǎn)權(quán)檔案等估價資料滅失，土地估價師無法完全履行估價程序，卻繼續(xù)開展估價工作。
禁行示例9：在編制復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的土地估價方案當(dāng)中，將專業(yè)能力不足或缺乏估價經(jīng)驗(yàn)的土地估價師安排在重要的工作崗位，并將其安排為估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或?qū)徍巳恕?/SPAN>
第六章 估價作業(yè)行為
【核心理念】遵守規(guī)程 保證真實(shí) 言之有據(jù) 勇于創(chuàng)新
第二十一條 遵守規(guī)程
【注釋】 是指土地估價師在估價作業(yè)過程中要自始至終以技術(shù)規(guī)程為尺度，指導(dǎo)、規(guī)范自己的估價作業(yè)行為。事前認(rèn)真研究估價任務(wù)具體情況，對照規(guī)程認(rèn)真制定評估技術(shù)方案（包括現(xiàn)場查勘、市場調(diào)研、估價測算等具體方案）；事后仔細(xì)復(fù)核估價成果，確認(rèn)土地估價報(bào)告中的所有內(nèi)容（包括定性和定量分析、參數(shù)的取得）均符合規(guī)程要求。杜絕自以為是、不求甚解、敷衍了事的行為。
指引示例1：規(guī)程已對土地估價作業(yè)過程中所涉及的概念、原理、程序等做了詳盡說明，土地估價師應(yīng)在認(rèn)真研讀、透徹理解的前提下，嚴(yán)格將規(guī)程中所界定的每一項(xiàng)內(nèi)容，貫徹執(zhí)行到土地估價作業(yè)全過程中去。
指引示例2：地價影響因素分析應(yīng)按照規(guī)程要求分層次進(jìn)行，并且各層次影響因素分析的范圍和內(nèi)容界定要對照規(guī)程規(guī)定做到合理準(zhǔn)確。
指引示例3：估價方法的選擇及方法運(yùn)用過程中各指標(biāo)、參數(shù)的確定要遵照規(guī)程規(guī)定。
指引示例4：估價程序應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程規(guī)定執(zhí)行，尤其對于新上崗執(zhí)業(yè)的土地估價師，要養(yǎng)成良好的執(zhí)業(yè)習(xí)慣，以保證估價作業(yè)行為的科學(xué)、合理和客觀。
指引示例5：土地估價報(bào)告的格式和內(nèi)容要依照《土地估價報(bào)告規(guī)范格式》完成。
禁行示例1：降低執(zhí)行規(guī)程的要求。如土地估價師在接受估價任務(wù)后，不去實(shí)地查勘，也不做資料核實(shí)，僅憑委托方提供的資料出具土地估價報(bào)告。
禁行示例2：為了降低資料收集和分析的難度，故意曲解規(guī)程有關(guān)規(guī)定。如在土地估價報(bào)告中將規(guī)程中已有明確界定的地價影響因素中的一般因素、區(qū)域因素、個別因素的分析范圍任意縮小或放大。
禁行示例3：當(dāng)估價任務(wù)不具備執(zhí)行規(guī)程有關(guān)規(guī)定的條件時，土地估價師機(jī)械套用規(guī)程相關(guān)規(guī)定，而不做具體分析說明。
第二十二條 保證真實(shí)
【注釋】 保證真實(shí)是指土地估價師在估價作業(yè)的全過程中，包括現(xiàn)場查勘、市場調(diào)研、價格分析、實(shí)例提取、參數(shù)選取、價格確定等方面都要做到實(shí)事求是、尊重客觀。杜絕弄虛作假、張冠李戴的行為。
指引示例1：不論是估價對象還是可比實(shí)例，土地估價師都應(yīng)親自到現(xiàn)場查勘，并以影像資料留存現(xiàn)場查勘證據(jù)，并體現(xiàn)在土地估價報(bào)告附件中，以備報(bào)告使用人、行業(yè)主管部門或行業(yè)協(xié)會等在必要時核對報(bào)告中相關(guān)描述和指標(biāo)的確定是否真實(shí)合理。
指引示例2：根據(jù)估價對象權(quán)屬證明文件（土地權(quán)屬證書、法院判決書等）記載情況及土地估價師現(xiàn)場調(diào)查、核實(shí)情況，真實(shí)反映估價對象權(quán)利情況及使用狀況，尤其是估價期日是否產(chǎn)權(quán)清晰、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛、是否存在他項(xiàng)權(quán)利、實(shí)際用途與登記用途是否相符等情況。當(dāng)土地估價師現(xiàn)場調(diào)查并經(jīng)與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)管理部門或估價對象當(dāng)事人核實(shí)現(xiàn)實(shí)情況與土地登記情況不符時，應(yīng)在土地估價報(bào)告中如實(shí)披露，并分析其對估價結(jié)果是否產(chǎn)生影響及影響程度，必要時應(yīng)做相應(yīng)的處理。例如，估價人員在進(jìn)行某宗存量土地的補(bǔ)辦出讓手續(xù)和補(bǔ)交出讓金的評估時，發(fā)現(xiàn)該宗地的證載用途為“辦公”，但現(xiàn)場查勘地上房屋實(shí)際用途為餐館，房產(chǎn)證上登記用途為“商業(yè)”，經(jīng)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T征詢，該宗土地的補(bǔ)辦出讓手續(xù)用途應(yīng)確定為“商業(yè)”，則估價人員在進(jìn)行估價作業(yè)時應(yīng)按照“商業(yè)”用途進(jìn)行該宗地的出讓地價評估，并在土地估價報(bào)告中完整描述估價對象的登記用途、現(xiàn)狀使用狀況及此次估價的設(shè)定用途，并詳細(xì)說明其原委。
指引示例3：土地估價報(bào)告對一般因素、區(qū)域因素、個別因素的描述要與現(xiàn)場查勘保持一致，對估價方法的選擇起指導(dǎo)作用，保持邏輯關(guān)系的一致性。例如，地價影響因素分析中得出估價對象所處區(qū)域市場價格水平近期和未來幾年內(nèi)由于政策調(diào)控的原因?qū)⑻幱诜€(wěn)中有降的趨勢，而長期來看由于需求的長期增長仍然處于穩(wěn)中有升的趨勢，則在選用收益法估價時應(yīng)對估價對象未來年收益的預(yù)測采用分段測算的方式進(jìn)行。
指引示例4：土地估價師在選用市場比較法對估價對象進(jìn)行評估的過程中，選取的比較案例必須是近期真實(shí)成交的可比實(shí)例，其比較因素必須真實(shí)和客觀，并且所有案例和用地條件信息盡量是通過公開信息渠道獲取的，并標(biāo)明出處，從論據(jù)真實(shí)的角度支撐估價結(jié)論的真實(shí)性。
指引示例5：土地估價師除了從公開渠道獲取市場資料外，必要時還應(yīng)走訪相關(guān)土地行政管理部門及土地交易市場等機(jī)構(gòu)，了解當(dāng)?shù)毓┑卣?、稅收政策等，對公開渠道獲取的資料進(jìn)行剖析，去偽存真，獲取真實(shí)的市場資料。例如，某估價人員前往一個陌生的城市進(jìn)行土地評估，公開渠道所能查到的當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)區(qū)工業(yè)用地一級市場近期成交土地的交易價格為10萬元/畝，但經(jīng)與開發(fā)區(qū)管委會了解該價格僅為合同價，當(dāng)?shù)卣畬?shí)際對所有入園企業(yè)實(shí)行2萬元/畝的地價返還政策，因此估價人員在出具土地估價報(bào)告時，在對了解到情況進(jìn)行詳細(xì)說明和分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)充分披露“公開市場價格”和“實(shí)際支付價格”之間的差異。
指引示例6：土地評估機(jī)構(gòu)及土地估價師應(yīng)研究和追蹤政策，及時更新政策信息和技術(shù)信息，以保證估價過程和結(jié)果的時效性、可靠性。例如，估價對象所處地區(qū)已實(shí)行征地區(qū)片價，則土地估價師在運(yùn)用成本逼近法時可選用當(dāng)?shù)卣呀?jīng)頒布的征地區(qū)片價評估測算，而不必機(jī)械套用征地成本的相關(guān)規(guī)定來測算估價對象土地取得費(fèi)。
指引示例7：基準(zhǔn)地價雖還在有效使用年限內(nèi)，但由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)生較大變化，該基準(zhǔn)地價已不能客觀反映當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場的地價水平，土地估價師應(yīng)在仔細(xì)調(diào)研、客觀分析后作出不選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的判斷，并將調(diào)研分析過程在報(bào)告中加以說明。
指引示例8：保證土地估價報(bào)告所附權(quán)屬證明文件復(fù)印件與原件內(nèi)容完全相同，杜絕為了掩蓋某項(xiàng)權(quán)利瑕疵而出現(xiàn)故意遮擋復(fù)印或少印等情況的發(fā)生。
禁行示例1：編造或加工篡改實(shí)例、參數(shù)等影響評估結(jié)果的因素。
禁行示例2：在引用當(dāng)前或以往資料時斷章取義，導(dǎo)致不客觀、不準(zhǔn)確的結(jié)論。
禁行示例3：在進(jìn)行實(shí)例提取、參數(shù)選取、價格確定時，受委托方或其他利益相關(guān)方的影響而人為存在傾向性或指向性。
第二十三條 言之有據(jù)
【注釋】 言之有據(jù)是指土地估價師在估價作業(yè)過程中設(shè)定、分析和引用的任何參數(shù)都必須有理有據(jù)、來源清晰，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)。杜絕生搬硬套、照貓畫虎的行為。
指引示例1：按照國家有關(guān)土地用途分類的規(guī)定，根據(jù)不同土地的利用特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，設(shè)定待估宗地的土地用途。對于沒有明確規(guī)劃限制的用地應(yīng)以現(xiàn)狀用途為主；對于已有明確規(guī)劃要求的用地則應(yīng)以規(guī)劃用途為主。土地用途名稱應(yīng)根據(jù)國家規(guī)范予以統(tǒng)一。對于一個企業(yè)中的局部用地應(yīng)服從整體的土地用途，如一個企業(yè)中的辦公樓其土地的實(shí)際用途可能為辦公，但在對該企業(yè)用地進(jìn)行整體估價時，應(yīng)考慮整個企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況及辦公樓在生產(chǎn)經(jīng)營中的作用，可把辦公樓用地連同企業(yè)全部用地共同界定為工業(yè)用途。
指引示例2：根據(jù)土地評估的目的，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》合理確定土地評估的地價定義。地價定義是對地價內(nèi)涵的界定，地價定義應(yīng)包括評估基準(zhǔn)日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使用年期等內(nèi)容。對于土地開發(fā)程度的設(shè)定，目前主要設(shè)定為宗地內(nèi)“幾通一平”、宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整、宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整等，如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整；如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施沒有計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)平整。
指引示例3：基準(zhǔn)地價公布已超過三年，但尚不足六年的，應(yīng)通過對近期的交易案例數(shù)據(jù)以及對當(dāng)?shù)赝恋厥袌鲎邉莘治?，測算出規(guī)范的地價指數(shù)，采取指數(shù)修正的方式補(bǔ)充完善基準(zhǔn)地價體系。對于基準(zhǔn)地價超過六年的，在使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，須附地方政府明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，建議由省級以上（含省級）土地估價師協(xié)會組織專家論證，對在本次評估中使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的技術(shù)合理性以, 及對評估價格的影響等內(nèi)容提出明確的結(jié)論和建議。同時，土地估價師在應(yīng)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，應(yīng)充分闡述使用該方法的理由，并進(jìn)行合理的期日修正。
指引示例4：對于土地估價報(bào)告中的“估價依據(jù)”、“估價原則”等部分的表述，應(yīng)該結(jié)合估價的對象、目的、方法選擇、估價過程等，具體問題具體分析，做到全面、準(zhǔn)確、有針對性，必要時應(yīng)做針對性說明。“估價依據(jù)”中除了列示本次估價所需依據(jù)的國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的資料外，還需列示受托方掌握和估價人員實(shí)地查勘、調(diào)查取得的資料，包括估價過程中所用到的相關(guān)取值標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)文件等；“估價原則”中，除了應(yīng)解釋每項(xiàng)估價原則的含義外，還應(yīng)說明該項(xiàng)原則針對于本次估價中哪項(xiàng)內(nèi)容的分析和判斷等。例如，在進(jìn)行企業(yè)改制土地評估時，土地估價師應(yīng)在土地估價報(bào)告“估價依據(jù)”部分列示所有和土地評估相關(guān)的企業(yè)改制方面的政策、法規(guī)、技術(shù)依據(jù)等。在估價過程中用到成本逼近法時，土地估價師則應(yīng)在“估價依據(jù)”部分中列示當(dāng)?shù)丶w土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等判斷“土地取得費(fèi)”水平的依據(jù)文件。
指引示例5：直接引用的參數(shù)，要附注參數(shù)來源及確定該參數(shù)的理由、過程，并且應(yīng)保證參數(shù)來源的權(quán)威性和說服力。
指引示例6：自行調(diào)查測算的參數(shù)，要以市場調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)、市場調(diào)查要能進(jìn)行重復(fù)性試驗(yàn)，并在土地估價報(bào)告中詳細(xì)列示市場調(diào)查數(shù)據(jù)的取得途徑、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、分析和得出結(jié)論的過程。
指引示例7：土地估價報(bào)告中“估價過程”部分應(yīng)詳細(xì)介紹評估中所依據(jù)的技術(shù)文件，尤其是與估價過程中所有中間數(shù)據(jù)的判斷有關(guān)的內(nèi)容。如基準(zhǔn)地價的覆蓋范圍、價格內(nèi)涵、基準(zhǔn)地價表、修正體系等；當(dāng)?shù)卣鞯匕仓醚a(bǔ)償辦法的適用條件、適用范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。
指引示例8：土地估價師在估價過程中要始終保持頭腦清醒，對估價對象情況的描述、計(jì)算參數(shù)的選取要始終保持一致，防止前后描述不同甚至矛盾的情況發(fā)生。如土地估價報(bào)告中“地價影響因素分析”部分中的區(qū)域因素或個別因素描述與“估價過程”中市場比較法中的因素描述不一致，或市場比較法中的因素描述跟基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中因素描述不一致；收益還原法中選用土地還原率跟市場比較法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中進(jìn)行年期修正時選用的土地還原率不一致等。
指引示例9：價格內(nèi)涵的確定、技術(shù)路線的選取要根據(jù)估價對象權(quán)利特性和估價目的等綜合確定。例如，在對國家作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價格評估時，應(yīng)分析、確定這類土地使用權(quán)價格的內(nèi)涵，在研究該地價內(nèi)涵與出讓地價的內(nèi)涵關(guān)系后，比較分析國家作價出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)價格內(nèi)涵與出讓土地使用權(quán)價格內(nèi)涵的差異，同時需明確授權(quán)經(jīng)營的土地處分權(quán)受到一定限制，并據(jù)此確定估價方法和技術(shù)路線等。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地土地使用權(quán)，其與國有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)的內(nèi)涵較為相似，但兩者的土地增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施等不同，土地估價師在進(jìn)行評估時，應(yīng)注意區(qū)分兩種用地的價格內(nèi)涵，準(zhǔn)確界定鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地與國有劃撥工業(yè)用地價值的區(qū)別。又如，企業(yè)破產(chǎn)清算時對其所屬劃撥土地使用權(quán)價格的評估，其評估目的為拍賣該劃撥土地，用于企業(yè)安置清算，則其價格內(nèi)涵應(yīng)該為劃撥土地使用權(quán)價格；而在企業(yè)改制時，改制企業(yè)擬對其所屬劃撥用地采取先辦理出讓手續(xù)再作價投入改制后企業(yè)的方式進(jìn)行處置，其評估目的為確定未來出讓后作價出資額的依據(jù)，則其價格內(nèi)涵應(yīng)該為出讓土地使用權(quán)價格。
指引示例10：土地估價師在進(jìn)行集體建設(shè)用地估價時，應(yīng)該充分考慮集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制，分析估價對象的權(quán)利取得方式、可能流轉(zhuǎn)形式等不同于國有土地的權(quán)利特性，在充分分析、比較的基礎(chǔ)上慎重定價。如農(nóng)民三產(chǎn)用地使用權(quán)價格評估，測算過程中重點(diǎn)考慮的技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)該是：由于此類用地交易受限，不能在市場上流轉(zhuǎn)，或僅能在集體內(nèi)部交易，市場競價不能充分體現(xiàn)價值，其價值權(quán)益表現(xiàn)也有缺陷，價值會受到影響。另外，此類用地的使用方式只能出租不能出售，存在較大的資金風(fēng)險(xiǎn)與時間價值風(fēng)險(xiǎn)。因此，與同類用途的國有用地相比，其風(fēng)險(xiǎn)大，還原利率應(yīng)相對較高。
指引示例11：土地估價師在進(jìn)行抵押貸款土地估價時，應(yīng)在整個估價作業(yè)期間，從防范風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，在市場分析、實(shí)例選取、技術(shù)參數(shù)確定以及價格確定時，遵守謹(jǐn)慎原則，將可能出現(xiàn)的價格高估的風(fēng)險(xiǎn)降到最低；并且在價格確定環(huán)節(jié)，應(yīng)該仔細(xì)調(diào)查、分析估價對象可能存在的影響其變現(xiàn)能力和償付能力的因素及其各自影響程度，并在土地估價報(bào)告中進(jìn)行必要的提示。
指引示例12：土地估價師在進(jìn)行地上附著物、定著物估價時，應(yīng)根據(jù)估價對象自身特點(diǎn)和估價目的的具體情況，合理確定估價對象的價格定義，如是重置價格、重建價格還是補(bǔ)償價格等等；并且根據(jù)價格定義選取與其相匹配的科學(xué)方法、適宜的價格參照體系、準(zhǔn)確的費(fèi)率取值標(biāo)準(zhǔn)，通過正確的計(jì)算，得出能夠滿足估價目的要求的客觀合理結(jié)果。
指引示例13：土地估價師在進(jìn)行企業(yè)改制土地估價時，應(yīng)對改制企業(yè)所涉及的所有土地進(jìn)行充分調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容包括登記狀況、權(quán)利狀況、利用狀況等，以便為企業(yè)確定評估范圍、設(shè)計(jì)改制方案、資產(chǎn)重組方案、土地處置方案，進(jìn)而確定估價對象價格內(nèi)涵及技術(shù)方案等做好充分準(zhǔn)備；要從企業(yè)的改制目標(biāo)出發(fā)，根據(jù)所涉及所有地塊的產(chǎn)權(quán)狀況、價值情況等，整體協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)好每一塊土地的最佳處置方式，以形成合法而又理想的資產(chǎn)重組方案。
禁行示例1：在進(jìn)行地價影響因素分析時，只列舉現(xiàn)象而沒有結(jié)論；或者只有結(jié)論而沒有支持依據(jù)。
禁行示例2：土地估價測算過程中數(shù)據(jù)和參數(shù)的取得，沒有數(shù)據(jù)來源或分析、推理過程。
禁行示例3：在確定最終評估結(jié)果時，不對幾種方法的評估結(jié)果的合理性進(jìn)行分析，缺乏得出最終評估結(jié)果的理由說明或分析、判斷過程。
禁行示例4：土地估價師逾越合法性原則，擅自設(shè)定假設(shè)條件對估價對象進(jìn)行評估。例如，估價對象為空地，出讓合同中未有規(guī)劃用地條件、也尚未取得任何規(guī)劃用地文件，土地估價師不得在未向當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政部門做必要的規(guī)劃咨詢前提下，將委托方單方面用地意愿作為估價對象未來規(guī)劃用地條件。
第二十四條 勇于創(chuàng)新
【注釋】 是指土地估價師在估價作業(yè)過程中不因循守舊、墨守成規(guī)。遇到實(shí)際情況與有關(guān)規(guī)定矛盾或超出規(guī)程規(guī)定情況時，要有理、有據(jù)、客觀合理地予以解決。解決方案要經(jīng)過科學(xué)深入地研究，論據(jù)要充分、論證要科學(xué)合理、論點(diǎn)要明確。論證專家要具有一定的權(quán)威性和公正性。創(chuàng)新過程中要杜絕亂改規(guī)定、標(biāo)新立異的行為。
指引示例1：當(dāng)客觀條件不能滿足選擇兩種以上土地估價方法評估時，應(yīng)首先組織專題組進(jìn)行調(diào)研，書面作出調(diào)研報(bào)告。調(diào)研報(bào)告應(yīng)做到論點(diǎn)明確、一題一議、論據(jù)充分、論證合理，充分排除使用其他方法的可行性。然后聘請業(yè)內(nèi)有權(quán)威性的專家評審，以評審意見為依據(jù)，書面作出只能用一種土地估價方法評估的特殊說明，并詳細(xì)分析由此可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
指引示例2：隨著社會經(jīng)濟(jì)需求的不斷發(fā)展，估價任務(wù)中可能會出現(xiàn)一些規(guī)程中未涉及的新問題、新概念，土地估價師可以在規(guī)程中已明確的概念、原理基礎(chǔ)上合理推導(dǎo)、嚴(yán)密論證后，確定技術(shù)方案和作業(yè)計(jì)劃，并將問題、推導(dǎo)論證過程、依據(jù)等報(bào)請當(dāng)?shù)貐f(xié)會或者中國土地估價師協(xié)會研究確定，并且仔細(xì)收錄存檔，以備相關(guān)行政管理部門或行業(yè)協(xié)會審查。例如，對集體建設(shè)用地、地上附著物、定著物、土地空間權(quán)、不動產(chǎn)證券化等進(jìn)行評估時可按照此方法處理。
禁行示例1：實(shí)際情況無法完全執(zhí)行規(guī)程中的有關(guān)規(guī)定時，采用避重就輕、刻意隱瞞的方式撰寫土地估價報(bào)告，企圖蒙混過關(guān)。
禁行示例2：當(dāng)實(shí)際情況與有關(guān)規(guī)定有差異時，以實(shí)施中有困難為由來規(guī)避責(zé)任。例如，當(dāng)估價對象選擇兩種以上方法有難度，但不是無法采用兩種以上估價方法的情況下，土地估價師采用一些主觀、人為的理由作為只選取一種估價方法進(jìn)行評估的理由。
禁行示例3：出現(xiàn)規(guī)程中未明確的事項(xiàng)時，未經(jīng)論證自撰規(guī)則。如對集體建設(shè)用地評估、地上附著物或定著物評估、土地空間權(quán)評估、不動產(chǎn)證券化評估等規(guī)程中未提及的新問題、新課題，土地估價師未經(jīng)論證自撰規(guī)則。
第七章 底稿歸檔行為
【核心理念】底稿完整 分類清楚 使用規(guī)范 長期保存
第二十五條 底稿完整
【注釋】 是指所有土地估價工作應(yīng)保留必要的文字記載底稿。文字記載底稿應(yīng)能真實(shí)、完整地反映估價程序?qū)嵤┣闆r，支持土地估價師的判斷和土地估價報(bào)告結(jié)論。
指引示例1：土地估價師在估價業(yè)務(wù)中形成的工作底稿應(yīng)包括承接業(yè)務(wù)、現(xiàn)場查勘、市場調(diào)查、收集資料、初步估算等估價全過程及估價流程管理所形成的工作記錄及相關(guān)資料和影像資料。
指引示例2：估價過程中如果有重大問題處理記錄，對估價結(jié)論有重大影響的現(xiàn)場查勘和調(diào)查記錄、詢價記錄等，包括網(wǎng)絡(luò)截圖方式保留取得的估價資料，應(yīng)當(dāng)形成紙質(zhì)文檔，作為估價工作底稿存檔。重大問題處理記錄包括但不限于以下情況：現(xiàn)場查勘時無法明確宗地的四至、委托方不能提供明確的待開發(fā)用地規(guī)劃指標(biāo)資料等。
指引示例3：土地估價師收集客戶和相關(guān)當(dāng)事方提供的與估價業(yè)務(wù)相關(guān)的資料作為工作底稿，應(yīng)當(dāng)由提供方在相關(guān)資料中簽字、蓋章或者以其他方式進(jìn)行確認(rèn)。對委托方提供的關(guān)鍵資料，如《國有土地使用證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《房屋所有權(quán)證》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《總平面圖》等，應(yīng)對其原件進(jìn)行復(fù)核，對原件照相留存，并要求委托方對上述資料的復(fù)印件蓋章確認(rèn)；若待估宗地的使用者為個人的，可采用簽字方式確認(rèn)。
指引示例4：當(dāng)估價業(yè)務(wù)由多名土地估價師共同完成時，每位土地估價師對工作底稿均有相應(yīng)的保存、歸檔的責(zé)任，并在估價方案等工作底稿中說明各自在估價項(xiàng)目當(dāng)中的工作職責(zé)。
禁行示例1：土地估價師編造估價工作底稿，缺失估價現(xiàn)場查勘記錄等基本的估價工作底稿。例如，估價工作底稿缺失現(xiàn)場查勘照片、現(xiàn)場查勘記錄，現(xiàn)場市場調(diào)查與實(shí)際市場狀況不符等。
禁行示例2：土地評估機(jī)構(gòu)出具與估價工作底稿不相符合的土地估價報(bào)告。例如，現(xiàn)場查勘記錄中宗地的四至、面積、實(shí)際開發(fā)狀況、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)等與出具的土地估價報(bào)告內(nèi)容不一致，或工作底稿所反映的地產(chǎn)市場狀況和地價水平與土地估價報(bào)告評估結(jié)果不吻合等。
禁行示例3：土地估價師對口頭咨詢獲取的估價相關(guān)資料缺失書面記錄，或未將其存入工作底稿。例如，在待估宗地所在區(qū)域的人均耕地等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查中，在不能引用統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)的情況下，土地估價師需要走訪當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門和相關(guān)工作人員進(jìn)行相關(guān)資料查詢或口頭咨詢，并對查詢情況進(jìn)行記錄。
第二十六條 分類清楚
【注釋】 是指土地估價過程中形成的工作底稿應(yīng)分類編制目錄和索引，按照一個估價項(xiàng)目一個工作底稿檔案的原則進(jìn)行歸檔，并且明確土地估價師自身、委托方和相關(guān)當(dāng)事人對其提供或取得估價資料的責(zé)任。土地估價師收集的估價資料包括：委托方、估價業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人提供的估價資料，向國土、規(guī)劃等有關(guān)部門查檔取得的估價資料，土地估價師通過現(xiàn)場查勘取得的估價對象實(shí)體狀況資料和權(quán)屬狀況資料，土地估價師通過市場調(diào)查取得的估價對象市場價值資料、估價對象區(qū)域狀況資料等，以及土地估價師自己調(diào)查獲取的市場交易資料、政策法規(guī)、估價行業(yè)規(guī)范和技術(shù)指引等資料。
指引示例1：土地估價師應(yīng)謹(jǐn)慎選擇書面的記錄形式和媒介，以確保其他有權(quán)使用估價工作底稿的個人和組織，在規(guī)定的工作底稿存檔期間，可以提取和查閱所需信息。例如，對于現(xiàn)場查看記錄或口頭咨詢記錄的部分內(nèi)容，如果出現(xiàn)字體潦草不易辨認(rèn)的情形，應(yīng)在該記錄底稿中由記錄人以規(guī)范字體加以備注并簽字確認(rèn)。
指引示例2：土地估價師收集委托方和估價相關(guān)當(dāng)事人提供的與估價業(yè)務(wù)相關(guān)的估價資料時，應(yīng)當(dāng)對所提供的資料進(jìn)行分類管理；土地估價師獨(dú)立調(diào)查獲取的資料，應(yīng)在工作底稿中記錄收集資料的途徑。例如，對于樓盤的調(diào)查資料，應(yīng)說明其來源是政府部門、中介機(jī)構(gòu)、報(bào)刊信息或其他途徑等。
指引示例3：土地估價師在保存、歸檔工作底稿時，應(yīng)按照分類歸檔的原則，對估價資料進(jìn)行清晰分類，編制底稿目錄和索引，明確該估價資料屬于委托方提供、有關(guān)當(dāng)事人提供、政府有關(guān)部門及司法機(jī)關(guān)查詢?nèi)〉?，以及土地估價師自己通過現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得，并有證據(jù)證明估價資料的來源。
禁行示例1：土地估價師編制估價工作底稿時，對其收集的估價資料缺失估價資料來源、相關(guān)的書面憑證、資料提供單位等信息。
禁行示例2：土地估價師編制估價工作底稿時，混淆其收集的估價資料來源。例如，將委托方和相關(guān)當(dāng)事人提供的資料，記載為土地估價師獨(dú)立調(diào)查獲取的資料；將土地估價師獨(dú)立分析得出的結(jié)論，記錄為委托方和相關(guān)當(dāng)事人所提供的資料等。
禁行示例3：土地估價師編制估價工作底稿時，不編制底稿目錄和索引，將不同估價項(xiàng)目的工作底稿混淆。例如，將不同估價項(xiàng)目的底稿資料混淆，或者沒有編制底稿目錄，導(dǎo)致查詢估價工作底稿困難，甚至出現(xiàn)估價工作底稿丟失的現(xiàn)象。
第二十七條 使用規(guī)范
【注釋】 使用規(guī)范是指估價工作底稿的管理應(yīng)當(dāng)建立查詢或借閱登記薄，執(zhí)行保密制度。工作底稿的使用應(yīng)遵循國家相關(guān)法律和檔案管理制度。
指引示例1：司法機(jī)關(guān)按法定程序，可以對估價工作底稿進(jìn)行調(diào)取，但應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)登記。
指引示例2：依法有權(quán)審核估價業(yè)務(wù)的國土資源行政主管部門、土地估價行業(yè)協(xié)會等，可以調(diào)取估價工作底稿，但應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)登記。例如，主管部門、行業(yè)協(xié)會按規(guī)定程序需要查閱土地估價工作底稿時，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)做相應(yīng)登記。
指引示例3：土地估價行業(yè)協(xié)會按規(guī)定程序，對土地評估機(jī)構(gòu)報(bào)告質(zhì)量進(jìn)行抽查的，可以調(diào)取估價工作底稿，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)做相應(yīng)登記。
禁行示例1：對估價工作底稿的借閱用途、借閱期限、借閱人等信息未進(jìn)行相應(yīng)登記的情況下，土地評估機(jī)構(gòu)出借估價工作底稿。
禁行示例2：未提供有權(quán)查詢或借閱工作底稿的證明文件的，土地評估機(jī)構(gòu)提供查詢或借閱估價工作底稿。
禁行示例3：土地評估機(jī)構(gòu)未建立估價業(yè)務(wù)檔案查閱登記薄，隨意借閱土地估價報(bào)告及其工作底稿資料。
禁行示例4：土地評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)建立的估價業(yè)務(wù)檔案，但借閱前后未仔細(xì)核對，導(dǎo)致出現(xiàn)篡改工作底稿和土地估價報(bào)告的情形以及出現(xiàn)工作底稿等資料的缺失或偷換的情形。
第二十八條 長期保存
【注釋】 長期保存是指所有估價工作底稿的紙質(zhì)文檔和電子文檔，應(yīng)由所在土地評估機(jī)構(gòu)，按照國家有關(guān)檔案管理的法律規(guī)定，在一定期限內(nèi)妥善保管。土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)作好估價工作底稿保管、使用等管理工作。
指引示例1：估價工作底稿完成后，土地評估機(jī)構(gòu)一般須至少保存10年，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。
指引示例2：估價工作底稿有電子文檔的，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)隨時拷貝備份存檔，避免電子文檔的損壞導(dǎo)致估價工作底稿的缺失和損毀。
指引示例3：在規(guī)定的估價工作底稿保存期后，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國家有關(guān)檔案管理的法律規(guī)定，及時妥當(dāng)處理工作底稿；銷毀估價工作底稿等檔案資料的，應(yīng)當(dāng)有銷毀記錄和銷毀估價工作底稿檔案目錄。
禁行示例1：在規(guī)定的估價工作底稿保存期內(nèi)，土地評估機(jī)構(gòu)對已完成歸檔的估價業(yè)務(wù)檔案進(jìn)行刪改或銷毀。
禁行示例2：土地評估機(jī)構(gòu)對于估價業(yè)務(wù)工作底稿的保管期限，不符合有關(guān)管理規(guī)定，短于該估價業(yè)務(wù)所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為的時限。例如，某筆貸款期限為15年的抵押估價項(xiàng)目，則該項(xiàng)目的估價工作底稿至少保管期限在15年以上。
第八章 信息管理行為
【核心理念】來源可靠 審核盡職 利用充分 保守秘密
第二十九條 來源可靠
【注釋】 是指土地估價師應(yīng)當(dāng)確保其取得土地估價資料的渠道清楚，取得方式合法合規(guī)。土地估價報(bào)告當(dāng)中的所有估價依據(jù)均應(yīng)指明來源，對于來自委托方、估價業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人、政府規(guī)劃國土等有關(guān)部門的估價權(quán)屬資料、估價對象狀況資料、估價對象市場價值資料、估價對象區(qū)域狀況資料，以及來自于互聯(lián)網(wǎng)的有關(guān)市場資料等，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的審核、篩選；對于土地估價師自己獲取的市場資料和有關(guān)估價技術(shù)規(guī)范和行業(yè)指引等估價資料，應(yīng)當(dāng)在土地估價報(bào)告當(dāng)中注明。土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對自己找尋的估價依據(jù)的合法性、真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任。對于互聯(lián)網(wǎng)上的有關(guān)資料，土地估價師應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)截屏等方式保存電子文檔。
指引示例1：土地估價師收集委托方和估價相關(guān)當(dāng)事人提供的與估價業(yè)務(wù)相關(guān)的估價資料時，應(yīng)當(dāng)由提供方在相關(guān)資料上簽字、蓋章，或者以其他方式確認(rèn)該資料系其提供，并在工作底稿中保留對該資料合法性、真實(shí)性的審核意見。例如，土地估價師收集了委托方提供的《國有土地使用證》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃總平面圖》等資料，并復(fù)核了各項(xiàng)資料對應(yīng)的原件，應(yīng)在工作底稿中記錄此項(xiàng)工作。
指引示例2：土地估價師不能從規(guī)劃、國土等部門或各類專業(yè)機(jī)構(gòu)獲取估價資料，或無法證明自己已經(jīng)履行查詢專業(yè)責(zé)任時，可邀請第三方或求助行業(yè)協(xié)會證明，并存入工作底稿。
禁行示例1：土地估價報(bào)告中，對委托方提供的估價資料不加必要的審核即引用為估價依據(jù)。
禁行示例2：土地估價報(bào)告中，對于附件是否與原件相符未加說明。
第三十條 審核盡職
【注釋】 審核盡職是指土地估價師對來自委托方、估價業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人、規(guī)劃、國土等有關(guān)部門的估價權(quán)屬資料、估價對象狀況資料、估價對象市場價值資料、估價對象區(qū)域狀況資料等，應(yīng)當(dāng)符合估價行業(yè)通常所要求的審核職責(zé)，審查其合法性、真實(shí)性和完整性，但不對其合法性、真實(shí)性和完整性進(jìn)行保證。
指引示例1：土地估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托方的資信狀況以及估價資料具體情況，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價，并由土地評估機(jī)構(gòu)決定是否承接該估價業(yè)務(wù)。
指引示例2：對于委托方提供的估價資料無法進(jìn)行核實(shí)時，土地估價師要保留證明自己履行了必要的審核程序而無法核實(shí)的證據(jù)，并在土地估價報(bào)告中進(jìn)行充分披露，予以特別說明。重大估價依據(jù)無法核實(shí)其合法性、真實(shí)性和完整性的，土地評估機(jī)構(gòu)不得出具土地估價報(bào)告。
指引示例3：土地估價師對委托方提供的估價資料未能復(fù)核原件的，宜履行向國土、規(guī)劃等相關(guān)部門查詢等程序，以核實(shí)估價資料的真實(shí)性。例如，土地估價師對委托方提供的估價資料未能復(fù)核原件，在現(xiàn)場查勘過程中，發(fā)現(xiàn)待估宗地的坐落位置、面積、四至等登記信息與實(shí)際查勘宗地信息不一致的，應(yīng)向國土部門查詢該資料的真實(shí)性。
指引示例4：土地估價師應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核委托方提供的估價對象權(quán)屬資料，對于宗地圖及宗地四至，要在現(xiàn)場查勘工作中加以確認(rèn)，要特別注意防范委托方故意提供虛假估價對象宗地的風(fēng)險(xiǎn)，防范因現(xiàn)場查勘工作不仔細(xì)導(dǎo)致的將估價對象宗地張冠李戴的風(fēng)險(xiǎn)。
指引示例5：土地估價師應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核宗地的開發(fā)狀況和地上建筑物，要在現(xiàn)場查勘工作中加以確認(rèn)，要特別注意防范估價對象宗地的建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不一致的風(fēng)險(xiǎn)，防范因?qū)﹂_發(fā)狀況鑒別不清導(dǎo)致的估價嚴(yán)重失實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。
禁行示例1：土地估價師對委托方提供的估價資料未能復(fù)核原件的，土地估價師未核實(shí)估價資料的真實(shí)性，就擅自采用委托方提供的估價資料作為估價依據(jù)。
禁行示例2：土地估價師對委托方提供的估價資料的真實(shí)性、合法性和完整性沒有足夠信心的，直接采用為估價依據(jù)而不加以特別說明。
禁行示例3：在執(zhí)行估價業(yè)務(wù)過程當(dāng)中，土地估價師獲取了與委托方提供資料和信息相矛盾的新信息和新情況的，在不加分析的情況下，貿(mào)然出具土地估價報(bào)告。
第三十一條 利用充分
【注釋】 是指土地估價師應(yīng)當(dāng)在合法前提下充分利用收集整理的估價資料和信息，為土地估價、咨詢等各類業(yè)務(wù)建立基礎(chǔ)信息平臺，從而利用已有的估價資料和信息，合法地開拓新業(yè)務(wù)和新市場，創(chuàng)造價值。
指引示例1：土地估價師通過對同類型估價業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，可以就估價項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、估價技術(shù)處理等客戶隱私和商業(yè)機(jī)密以外的估價資料和信息等內(nèi)容，組織進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)及與同行間的業(yè)務(wù)交流。
指引示例2：土地評估機(jī)構(gòu)需建立估價數(shù)據(jù)庫，隨時收集、篩選、整理有關(guān)數(shù)據(jù)，開發(fā)利用自身掌握的數(shù)據(jù)和信息，創(chuàng)造新的服務(wù)價值。
指引示例3：土地評估機(jī)構(gòu)要借助互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開發(fā)基于估價專業(yè)服務(wù)的電子商務(wù)平臺，充分利用自身掌握的數(shù)據(jù)和信息。
禁行示例1：土地估價師和土地評估機(jī)構(gòu)在土地估價當(dāng)中，對于其掌握的估價資料和信息不加整理和篩選，隨意丟棄。
禁行示例2：土地估價師和土地評估機(jī)構(gòu)，非法利用其掌握的估價資料和信息，或在利用過程中泄露國家秘密、當(dāng)事人隱私、當(dāng)事人的商業(yè)秘密。
第三十二條 保守秘密
【注釋】 是指土地估價師應(yīng)保守完成估價業(yè)務(wù)過程中知悉的土地評估機(jī)構(gòu)自身、客戶、估價相關(guān)當(dāng)事人的個人隱私、商業(yè)秘密和國家秘密。未得到委托方的書面允許或非依法律要求必須對外提供的，不得將任何估價資料和信息提供或泄露給第三者。
指引示例1：對估價目的涉及的相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行確認(rèn)時，土地估價師必須要謹(jǐn)慎。委托方要求對相關(guān)當(dāng)事人匿名的情況下，土地估價師仍然要將相關(guān)當(dāng)事人的身份在工作底稿中進(jìn)行闡述，但在土地估價報(bào)告當(dāng)中可以依據(jù)委托方要求加以省略。例如，在國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置項(xiàng)目中，土地受讓方作為項(xiàng)目的相關(guān)當(dāng)事人和土地估價報(bào)告的其他使用人可能提供部分估價資料，土地估價師在土地估價報(bào)告可以不提及受讓方的名稱，但在工作底稿中應(yīng)予以備注。
指引示例2：土地估價師應(yīng)當(dāng)清楚并切實(shí)遵守所有與估價業(yè)務(wù)相關(guān)的保守秘密和防止泄露隱私方面的法律規(guī)定。
指引示例3：為防止估價中接觸的客戶隱私、商業(yè)秘密、國家秘密的泄露和被非法利用，土地評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將接觸人群限制在盡可能小的范圍，并讓有機(jī)會接觸的人員在保密協(xié)議上簽字，嚴(yán)格保管有關(guān)資料，將所有可能泄露的環(huán)節(jié)落實(shí)到個人。
禁行示例1：土地估價師和其他估價人員泄露因執(zhí)業(yè)便利獲取的客戶信息和項(xiàng)目信息，利用保密的商業(yè)信息為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。
禁行示例2：土地評估機(jī)構(gòu)泄露因執(zhí)業(yè)便利獲取的客戶信息和項(xiàng)目信息，或非法出售因執(zhí)業(yè)便利獲取的商業(yè)信息。
禁行示例3：土地評估機(jī)構(gòu)和估價人員泄露因執(zhí)業(yè)便利獲取的國有土地招拍掛底價信息和司法拍賣底價信息等國家秘密，或利用國家秘密為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。
第九章 附則
第三十三條 本準(zhǔn)則中涉及的基本術(shù)語，按以下定義理解。
職業(yè)道德 與人們的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特點(diǎn)所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操與道德品質(zhì)的總和，它既是對本職人員在職業(yè)活動中行為的要求，同時又是職業(yè)對社會所負(fù)的道德責(zé)任與義務(wù)。
執(zhí)業(yè)操守 評估從業(yè)人員應(yīng)自覺遵守的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則。
準(zhǔn)則 行業(yè)自律組織發(fā)布的，全行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)遵守的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行為要求和道德規(guī)范。
示例 供執(zhí)業(yè)土地估價師更好地學(xué)習(xí)理解核心理念的參考案例，分為正反兩類。正面的示例前標(biāo)明指引示例，用標(biāo)準(zhǔn)化語言可、宜、應(yīng)、必須鼓勵土地估價師自覺執(zhí)行；反面的示例前標(biāo)明禁行示例，土地估價師應(yīng)努力避免該種行為發(fā)生。
技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法》，應(yīng)由國家標(biāo)準(zhǔn)行政主管部門發(fā)布，或國家標(biāo)準(zhǔn)行政主管部門和行業(yè)行政主管部門聯(lián)合發(fā)布。分為國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)四級，低級別標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)要求不得寬于高級別標(biāo)準(zhǔn)。
專業(yè)人士 具有某一行業(yè)的專業(yè)知識或技能、熟悉相關(guān)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)認(rèn)定或許可從事該項(xiàng)專業(yè)業(yè)務(wù)、能自覺遵守行業(yè)自律準(zhǔn)則的人士。
資質(zhì)認(rèn)定 根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)的《國土資源部主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定》，土地評估機(jī)構(gòu)、人員資質(zhì)認(rèn)定職責(zé)由行業(yè)協(xié)會承擔(dān)。
工作底稿 通過紙質(zhì)文檔、電子文檔或其他媒介記錄，用于支持土地估價師判斷和形成結(jié)論、表明遵守此準(zhǔn)則和其他相關(guān)準(zhǔn)則的數(shù)據(jù)、信息和材料。
利益沖突 專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域（含估價行業(yè)）中的一種現(xiàn)象，即委托人的利益與提供專業(yè)服務(wù)的從業(yè)人員自身利益或者其所代表的其他利益之間存在某種形式的對抗，進(jìn)而有可能導(dǎo)致委托人的利益受損，或者帶來專業(yè)服務(wù)品質(zhì)的實(shí)質(zhì)性下降。專業(yè)服務(wù)過程當(dāng)中存在利益沖突必將傷及專業(yè)服務(wù)的職業(yè)精神和特定職業(yè)的社會公信力。
隔離墻 當(dāng)土地估價師及其團(tuán)隊(duì)為“相互沖突”的客戶提供服務(wù)時，在土地估價師及其團(tuán)隊(duì)之間設(shè)立分隔措施，是國際上處理利益沖突的通行措施。設(shè)置“隔離墻”必須足夠牢靠，不能穿透任何信息。一般應(yīng)該滿足以下條件：①必須由不同的土地估價師及團(tuán)隊(duì)為相互沖突的客戶工作，并延伸到所有助理人員和接觸信息的秘書和文印人員；②這樣的個人或團(tuán)隊(duì)必須在物理上分隔明確，如果達(dá)不到分別處在不同的建筑中，至少是位于一棟建筑的不同辦公室；③任何信息，無論何種擁有方式，都不得被“另一側(cè)”接觸到，并且任何書面信息應(yīng)該存放在單獨(dú)的、加鎖的存放處。
第三十四條 本準(zhǔn)則由中國土地估價師協(xié)會常務(wù)理事會負(fù)責(zé)解釋。
第三十五條 本準(zhǔn)則自發(fā)布之日起施行。
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0538-6266369
