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中國(guó)放開(kāi)承包地和農(nóng)房抵押融資

                   發(fā)布時(shí)間： 2013-11-19 16:30:40     瀏覽次數(shù)： 22

爭(zhēng)論十余年的農(nóng)民承包地和農(nóng)村住房抵押、擔(dān)保終有突破性進(jìn)展。中共十八屆三中全會(huì)決定，農(nóng)民承包地可抵押、擔(dān)保，同時(shí)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)也可先行試點(diǎn)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，農(nóng)民最重要的兩塊不動(dòng)產(chǎn)——承包地和宅基地都有望進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)交易。 　　                  今日（11月15日），中國(guó)政府網(wǎng)公布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（下稱《決定》）如此明確。 　　

多位農(nóng)村問(wèn)題專家對(duì)財(cái)新記者表示，允許農(nóng)民抵押、擔(dān)保農(nóng)地承包權(quán)，意義重大；同時(shí)試點(diǎn)農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓，意味著農(nóng)民住房下的農(nóng)村宅基地有望進(jìn)入市場(chǎng)交易。這是農(nóng)村改革的重大突破，也是2006年取消農(nóng)業(yè)稅以來(lái)中國(guó)最重要的制度改革，影響深遠(yuǎn)。 　　中國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》已明確，宅基地使用權(quán)和農(nóng)地承包權(quán)是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是用益物權(quán)，但依照現(xiàn)行《土地管理法》、《擔(dān)保法》，農(nóng)民無(wú)權(quán)出讓自己的承包地和宅基地，也不允許抵押和擔(dān)保。近年來(lái)，有關(guān)政策甚至規(guī)定，宅基地只能在本村范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓。但是，此次中共十八屆三中全會(huì)《決定》對(duì)此做了重大制度性突破。具體而言，主要有三點(diǎn)：首先，農(nóng)村住房可抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。一旦農(nóng)村住房抵押實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)，或直接賣掉，這就意味著農(nóng)民的房屋將轉(zhuǎn)手。而根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行“地隨房走”的政策，農(nóng)民的宅基地也將隨之轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，允許農(nóng)民住房轉(zhuǎn)讓或抵押，就變相實(shí)現(xiàn)了宅基地的轉(zhuǎn)讓交易。 此次三中全會(huì)《決定》明確提出，“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。” 這意味著農(nóng)村宅基地將可用于抵押、擔(dān)保融資，也可自主轉(zhuǎn)讓。對(duì)此，土地專家、中國(guó)社科院農(nóng)村所研究員王小映對(duì)財(cái)新記者表示，這是“大勢(shì)所趨”，有利于農(nóng)民獲取財(cái)產(chǎn)性收益。但為了防止“一哄而起”，必須要先行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)。 　　

王小映表示，農(nóng)房和宅基地的抵押和轉(zhuǎn)讓，前提是產(chǎn)權(quán)清晰，還須符合土地和建設(shè)規(guī)劃。這意味著征地范圍將縮小。尤其是郊區(qū)，放開(kāi)農(nóng)房和宅基地流轉(zhuǎn)，市縣政府的土地增值收益將減少，地方融資平臺(tái)和地方債或?qū)⑹苡绊憽Ｒ虼?，必須漸進(jìn)改革，讓土地財(cái)政“軟著陸”。 　　

其次，集體建設(shè)用地可直接入市交易。此次《決定》明確提出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。” 這是中央決策者對(duì)廣東、浙江、四川成都等地多年來(lái)嘗試農(nóng)村集體建設(shè)用地入市試驗(yàn)的總結(jié)和升華，也是對(duì)改革先行者的肯定。中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎指出，允許農(nóng)民集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，就打破了地方政府對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的壟斷，也會(huì)實(shí)質(zhì)性地縮小征地范圍。 當(dāng)然，《決定》此次也明確，要“縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。”這意味著，中國(guó)決策者對(duì)土地制度改革已經(jīng)有了整體部署，并正在按計(jì)劃全面推進(jìn)，下一步將是全面修訂《土地管理法》，出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。 　　

第三，中國(guó)開(kāi)放了農(nóng)地承包權(quán)抵押、擔(dān)保。這將使農(nóng)民的承包地權(quán)利更加完整，同時(shí)也更加有利于保障農(nóng)民的土地承包權(quán)，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，也有利于推進(jìn)城鎮(zhèn)化。這等于給8億農(nóng)民一個(gè)選擇的權(quán)利，可根據(jù)自己的家庭和就業(yè)情況，決定是否保留承包地。 　　中國(guó)現(xiàn)有超過(guò)18億畝耕地，90%以上由8億農(nóng)民以家庭為單位承包經(jīng)營(yíng)，還有不足10%的耕地歸村組集體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)。專家指出，農(nóng)民承包地可抵押融資或擔(dān)保，本質(zhì)上是給農(nóng)民自由選擇的權(quán)利，并不意味著農(nóng)民一定會(huì)把承包地賣掉。 　　

農(nóng)村問(wèn)題專家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村研究部副部長(zhǎng)劉守英就指出，農(nóng)民享有承包地的抵押、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，只是給農(nóng)民更穩(wěn)定而長(zhǎng)久的農(nóng)地使用權(quán)?？梢钥隙ǖ氖牵唐趦?nèi)農(nóng)民不會(huì)大量用承包地抵押融資，也不會(huì)輕易賣地，更不會(huì)導(dǎo)致失地農(nóng)民流離失所。 　　“農(nóng)民享有承包地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)，實(shí)踐中他是否會(huì)抵押、是否會(huì)擔(dān)保，還取決于農(nóng)民及其家庭的理性計(jì)算。比如是否需要抵押、這種抵押是否會(huì)導(dǎo)致失地風(fēng)險(xiǎn)，必然要認(rèn)真權(quán)衡；同時(shí)，即使農(nóng)民愿意抵押，能否抵押還取決于銀行是否愿意接受。”劉守英如此指出。 　　

此次《決定》還提出，中國(guó)將推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。專家指出，承包地和宅基地的有序抵押和轉(zhuǎn)讓是城鎮(zhèn)化不可或缺的制度安排。從這個(gè)意義上說(shuō)，此次農(nóng)地改革將載入史冊(cè)?！稕Q定》還提出，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。“要穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，在農(nóng)村參加的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)范接入城鎮(zhèn)社保體系。”