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建設(shè)部關(guān)于修改《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的決定

　　建設(shè)部決定對《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》作如下修改：

　　一、第十七條修改為：“有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限”。

　　二、第十八條修改為：“以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”

　　三、第二十六條第六項修改為：“（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限”。

　　四、第三十三條修改為：“登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。”

　　五、第三十五條第二款中的：“房產(chǎn)變更登記”修改為“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”。

　　六、第三十九條第一款修改為：“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。”

　　七、第五十一條修改為：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條　的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”

　　本決定自發(fā)布之日起施行。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正并作必要的文字修改后，重新發(fā)布。

城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

　?。?SPAN lang=EN-US>1997年5月9日建設(shè)部令第56號發(fā)布，2001年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市城市房地產(chǎn)抵押管理辦法＞的決定》修正）

第一章　總　則

　　第一條　為了加強房地產(chǎn)抵押管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本辦法。

　　第二條　凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應(yīng)當遵守本辦法。

　　地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。

　　本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。

　　本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　第四條　以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。

　　第五條　房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。

　　依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護。

　　第六條　國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。

　　第七條　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

　　直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。

第二章　房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

　　第八條　下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

　?。ㄒ唬?quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

　?。ǘ┯糜诮逃?、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　?。ㄈ┝腥胛奈锉Ｗo的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

　?。ㄋ模┮岩婪ü媪腥氩疬w范圍的房地產(chǎn)；

　　（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?。┮婪ú坏玫盅旱钠渌康禺a(chǎn)。

　　第九條　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。

　　抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。

　　房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

　　第十條　以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當事人另有約定的除外。

　　第十一條　以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

　　第十二條　以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

　　第十三條　國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

　　第十四條　以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案。

　　第十五條　以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

　　第十六條　以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

　　第十七條　有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。

　　第十八條　以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　第十九條　以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。

　　第二十條　預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條　件并取得商品房預(yù)售許可證。

　　第一十一條　以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　第二十二條　設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

　　法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第二十三條　抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?SPAN lang=EN-US>

　　第二十四條　企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行原抵押合同。

第三章　房地產(chǎn)抵押合同的訂立

　　第二十五條　房地產(chǎn)抵押，抵押當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同。

　　第二十六條　房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當載明下列主要內(nèi)容：

　　（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；

　?。ǘ┲鱾鶛?quán)的種類、數(shù)額；

　?。ㄈ┑盅悍康禺a(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；

　　（四）抵押房地產(chǎn)的價值；

　?。ㄎ澹┑盅悍康禺a(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；

　?。﹤鶆?wù)人履行債務(wù)的期限；

　?。ㄆ撸┑盅簷?quán)滅失的條　件；

　?。ò耍┻`約責任；

　?。ň牛幾h解決方式；

　?。ㄊ┑盅汉贤喠⒌臅r間與地點；

　　（十一）雙方約定的其他事項。

　　第二十七條　以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。

　　第二十八條　以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當載明以下內(nèi)容：

　?。ㄒ唬秶型恋厥褂脵?quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；

　?。ǘ┮呀患{的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額；

　?。ㄈ┮淹度朐诮üこ痰墓こ炭?；

　?。ㄋ模┦┕みM度及工程竣工日期；

　?。ㄎ澹┮淹瓿傻墓ぷ髁亢凸こ塘俊?SPAN lang=EN-US>

　　第二十九條　抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同中載明。

第四章　房地產(chǎn)抵押登記

　　第三十條　房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　第三十一條　房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　第三十二條　辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗下列文件：

　　（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

　?。ǘ┑盅旱怯浬暾垥?SPAN lang=EN-US>

　?。ㄈ┑盅汉贤?SPAN lang=EN-US>

　?。ㄋ模秶型恋厥褂脵?quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

　?。ㄎ澹┛梢宰C明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

　?。┛梢宰C明抵押房地產(chǎn)價值的資料：

　　（七）登記機關(guān)認為必要的其他文件。

　　第三十條　登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當書面通知申請人。

　　第三十四條　以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

　　以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　第三十五條　抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當事人應(yīng)當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

　　因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當事人應(yīng)當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理

　　第三十六條　已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。

　　抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

　　第三十七條　抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人。

　　經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。

　　抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　第三十八條　因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

　　第三十九條　抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。

　　抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔保。

第六章　抵押房地產(chǎn)的處分

　　第四十條　有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

　?。ㄒ唬﹤鶆?wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；

　?。ǘ┑盅喝怂劳觯蛘弑恍嫠劳龆鵁o人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

　　（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

　?。ㄋ模┑盅喝诉`反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

　?。ㄎ澹┑盅汉贤s定的其他情況。

　　第四十一條　有本辦法第四十條　規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條　抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當同時書面通知共有人或承租人；在同等條　件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第四十三條　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。

　　第四十四條　處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　第四十五條　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

　　第四十六條　抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

　?。ㄒ唬┑盅簷?quán)人請求中止的；

　?。ǘ┑盅喝松暾堅敢獠⒆C明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　?。ㄈ┌l(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；

　?。ㄋ模┰V訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；

　　（五）其他應(yīng)當中止的情況。

　　第四十七條　處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

　?。ㄒ唬┲Ц短幏值盅悍康禺a(chǎn)的費用；

　?。ǘ┛鄢盅悍康禺a(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

　?。ㄈ﹥斶€抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

　?。ㄋ模┵r償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；

　?。ㄎ澹┦Ｓ嘟痤~交還抵押人。

　　處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

第七章　法律責任

　　第四十八條　抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當承擔由此產(chǎn)生的法律責任。

　　第四十九條　抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

　　第五十條　抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當事人可以根據(jù)雙方達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

　　第五十一條　因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條　的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十二條　登記機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附　則

　　第五十三條　在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上進行房地產(chǎn)抵押活動的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十四條　本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責解釋。