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新政后多幅地塊出讓底價大幅提升
發(fā)布時間：2023/6/19
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新政后多幅地塊出讓底價大幅提升
北京土地新政實施已經(jīng)逾月，截止到目前，溢價率大幅降低成為土地新政以來的一大看點。以新政后成交的8塊住宅用地為例，平均溢價率為13%。這比2009年以來動輒超過100%的溢價率下降明顯。
但是，有關(guān)“招標底價太高”、“調(diào)控誠意不足”的質(zhì)疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區(qū)馬坡新城9號地西側(cè)地塊，招標出讓底價比其新政前的掛牌底價抬高了9億元。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，多幅地塊出讓底價的抬升，和政府土地收益預(yù)期不無關(guān)系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮(zhèn)3號地、8號地，進行了深入調(diào)查。
馬坡地塊
改招標后底價抬高117%
5月7日，順義區(qū)馬坡新城9號地西側(cè)地塊(以下簡稱“馬坡地塊”)的流標令人“大跌眼鏡”。
該地塊的招標底價為16.5億元，而5家開發(fā)商報價無一達到該底價，其中開發(fā)商的最低報價為7.6億元，最高報價為14.55億元。
5家開發(fā)商報價低于底價
馬坡地塊流標
事實上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當(dāng)時的掛牌起始價為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價地等因素而暫停了土地出讓。
4月下旬，馬坡地塊“重現(xiàn)”土地市場，不過出讓方式已經(jīng)從掛牌改為招標，而出讓底價也由7.61億元變?yōu)?6.5億元，“底價漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當(dāng)天招標現(xiàn)場外，一位開發(fā)商對媒體表示，如果以16.5億底價核算，該宗地樓面價已經(jīng)達到約8010元/平米(扣除限價房用地)。而以現(xiàn)場5家開發(fā)商報價核算，開發(fā)商的估算樓面價大致在3689元/平方米至7063元/平方米。
針對馬坡地塊的招標底價，北京市土地儲備中心有關(guān)負責(zé)人在該地塊出讓后對本報記者表示，該底價是由順義區(qū)確定的，在開標前，土地中心也并不知道底價。
記者聯(lián)系了順義區(qū)有關(guān)部門，求證其底價制定的情況和標準。北京市國土資源局順義分局回復(fù)表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現(xiàn)象，我們不便發(fā)表意見?！?BR> 增5萬平米限價房
出讓底價不降反升
記者從有關(guān)渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價包括一級開發(fā)補償費用和政府土地收益兩部分。
3月掛牌文件和4月下旬招標文件顯示，從掛牌到招標，一級開發(fā)補償費用均確定為2.3億元，并未發(fā)生變化，同時地塊出讓面積、總建設(shè)面積等主要指標都未變化，變化的一項是在既定的建設(shè)控制規(guī)模內(nèi)，4月下旬的招標文件增加了5萬平米的限價房。
一位參與拿地的開發(fā)商對記者表示，因為地塊增加了限價房，按照一般的邏輯，整個地塊的出讓底價應(yīng)該是降低，而不是抬高。這位開發(fā)商表示，如果3月以掛牌底價出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標底價16.5億元計算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。
房山3號地和8號地 招標底價被質(zhì)疑“過高”
除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地南側(cè)地塊和房山區(qū)房山線長陽站8號地西側(cè)地塊(以下簡稱“3號地”和“8號地”)，招標底價也被不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑過高，“政府定價參照的是去年土地市場火熱時房企拿地的高價”。
接近去年高價地成交價水平
3號地招標底價為9.1億，根據(jù)出讓文件，建筑控制規(guī)模約為15.8萬平米，以此折合樓面價為5760元/平米。8號地招標底價為10.74億元，如果扣除小學(xué)和托幼用地，地塊的居住用地建筑規(guī)模約為17.4萬平米，以此折合樓面價為6159元/平米。
而在去年下半年，正值土地市場白熱化“地王”頻出的時期，中糧萬科拍得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地和5號地的樓面價分別為6443元/平米和5726元/平米?？梢钥闯?，3號地和8號地的招標底價，與去年土地市場火爆時期周邊地塊的成交價基本上在同一水平。
賣地收益成倍攀升
一位參與3號地和8號地的開發(fā)商對記者表示，如果比較這兩塊地和1號地、5號地的起始樓面價，就能看出更大的漲幅。1號地競價起始價為8.4億元，折合起拍樓面價為2453元/平米；5號地競價起始價為13.6億元，折算起拍樓面價為2666元/平方米。
記者根據(jù)出讓文件得出的計算結(jié)果也顯示，3號地和8號地的政府最低收益單價，較之去年7月成交的周邊地塊，確實出現(xiàn)了大幅增長。去年7月成交的兩個地塊按掛牌起始價來計算，1號地政府最低收益樓面單價791元/平米；5號地政府最低收益樓面單價743元/平米。
而今年5月份成交的3號地和8號地按照招標底價來算，3號地政府最低收益樓面單價4229元/平米，比1號地和5號地高出了5倍以上；8號地政府最低收益樓面單價也達到了2983元/平米。
對此，也有業(yè)內(nèi)人士包括部分開發(fā)商表示，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)作為新開發(fā)區(qū)域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價格出讓土地，待區(qū)域得到更多開發(fā)商的認同，再提高出讓的價格，也是可以理解的。
招標底價 就高不就低？
還值得一提的是，今年2月以底價約9.3億元成交的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)居住、商業(yè)項目(長陽西站1、2號地)，建筑規(guī)模293778平方米，折合樓面價也僅3151元/平米。這讓不少人產(chǎn)生了土地招標底價“就高不就低”的疑問。
對此，一位開發(fā)商向記者介紹稱，長陽鎮(zhèn)起步區(qū)多塊土地是統(tǒng)一進行一級開發(fā)的，而長陽西站1、2號地離起步區(qū)地塊尚有一定距離。同時長陽西站1、2號地競買條件頗多，大大抬高了競買門檻，所以長陽西站1、2號地的地價不太適合作為整個大區(qū)域地價的參考。
但是，有關(guān)“招標底價太高”、“調(diào)控誠意不足”的質(zhì)疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區(qū)馬坡新城9號地西側(cè)地塊，招標出讓底價比其新政前的掛牌底價抬高了9億元。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，多幅地塊出讓底價的抬升，和政府土地收益預(yù)期不無關(guān)系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮(zhèn)3號地、8號地，進行了深入調(diào)查。
馬坡地塊
改招標后底價抬高117%
5月7日，順義區(qū)馬坡新城9號地西側(cè)地塊(以下簡稱“馬坡地塊”)的流標令人“大跌眼鏡”。
該地塊的招標底價為16.5億元，而5家開發(fā)商報價無一達到該底價，其中開發(fā)商的最低報價為7.6億元，最高報價為14.55億元。
5家開發(fā)商報價低于底價
馬坡地塊流標
事實上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當(dāng)時的掛牌起始價為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價地等因素而暫停了土地出讓。
4月下旬，馬坡地塊“重現(xiàn)”土地市場，不過出讓方式已經(jīng)從掛牌改為招標，而出讓底價也由7.61億元變?yōu)?6.5億元，“底價漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當(dāng)天招標現(xiàn)場外，一位開發(fā)商對媒體表示，如果以16.5億底價核算，該宗地樓面價已經(jīng)達到約8010元/平米(扣除限價房用地)。而以現(xiàn)場5家開發(fā)商報價核算，開發(fā)商的估算樓面價大致在3689元/平方米至7063元/平方米。
針對馬坡地塊的招標底價，北京市土地儲備中心有關(guān)負責(zé)人在該地塊出讓后對本報記者表示，該底價是由順義區(qū)確定的，在開標前，土地中心也并不知道底價。
記者聯(lián)系了順義區(qū)有關(guān)部門，求證其底價制定的情況和標準。北京市國土資源局順義分局回復(fù)表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現(xiàn)象，我們不便發(fā)表意見?！?BR> 增5萬平米限價房
出讓底價不降反升
記者從有關(guān)渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價包括一級開發(fā)補償費用和政府土地收益兩部分。
3月掛牌文件和4月下旬招標文件顯示，從掛牌到招標，一級開發(fā)補償費用均確定為2.3億元，并未發(fā)生變化，同時地塊出讓面積、總建設(shè)面積等主要指標都未變化，變化的一項是在既定的建設(shè)控制規(guī)模內(nèi)，4月下旬的招標文件增加了5萬平米的限價房。
一位參與拿地的開發(fā)商對記者表示，因為地塊增加了限價房，按照一般的邏輯，整個地塊的出讓底價應(yīng)該是降低，而不是抬高。這位開發(fā)商表示，如果3月以掛牌底價出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標底價16.5億元計算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。
房山3號地和8號地 招標底價被質(zhì)疑“過高”
除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地南側(cè)地塊和房山區(qū)房山線長陽站8號地西側(cè)地塊(以下簡稱“3號地”和“8號地”)，招標底價也被不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑過高，“政府定價參照的是去年土地市場火熱時房企拿地的高價”。
接近去年高價地成交價水平
3號地招標底價為9.1億，根據(jù)出讓文件，建筑控制規(guī)模約為15.8萬平米，以此折合樓面價為5760元/平米。8號地招標底價為10.74億元，如果扣除小學(xué)和托幼用地，地塊的居住用地建筑規(guī)模約為17.4萬平米，以此折合樓面價為6159元/平米。
而在去年下半年，正值土地市場白熱化“地王”頻出的時期，中糧萬科拍得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地和5號地的樓面價分別為6443元/平米和5726元/平米?？梢钥闯?，3號地和8號地的招標底價，與去年土地市場火爆時期周邊地塊的成交價基本上在同一水平。
賣地收益成倍攀升
一位參與3號地和8號地的開發(fā)商對記者表示，如果比較這兩塊地和1號地、5號地的起始樓面價，就能看出更大的漲幅。1號地競價起始價為8.4億元，折合起拍樓面價為2453元/平米；5號地競價起始價為13.6億元，折算起拍樓面價為2666元/平方米。
記者根據(jù)出讓文件得出的計算結(jié)果也顯示，3號地和8號地的政府最低收益單價，較之去年7月成交的周邊地塊，確實出現(xiàn)了大幅增長。去年7月成交的兩個地塊按掛牌起始價來計算，1號地政府最低收益樓面單價791元/平米；5號地政府最低收益樓面單價743元/平米。
而今年5月份成交的3號地和8號地按照招標底價來算，3號地政府最低收益樓面單價4229元/平米，比1號地和5號地高出了5倍以上；8號地政府最低收益樓面單價也達到了2983元/平米。
對此，也有業(yè)內(nèi)人士包括部分開發(fā)商表示，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)作為新開發(fā)區(qū)域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價格出讓土地，待區(qū)域得到更多開發(fā)商的認同，再提高出讓的價格，也是可以理解的。
招標底價 就高不就低？
還值得一提的是，今年2月以底價約9.3億元成交的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)居住、商業(yè)項目(長陽西站1、2號地)，建筑規(guī)模293778平方米，折合樓面價也僅3151元/平米。這讓不少人產(chǎn)生了土地招標底價“就高不就低”的疑問。
對此，一位開發(fā)商向記者介紹稱，長陽鎮(zhèn)起步區(qū)多塊土地是統(tǒng)一進行一級開發(fā)的，而長陽西站1、2號地離起步區(qū)地塊尚有一定距離。同時長陽西站1、2號地競買條件頗多，大大抬高了競買門檻，所以長陽西站1、2號地的地價不太適合作為整個大區(qū)域地價的參考。
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