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一、拆遷“評估難”，弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權(quán)威性

《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。第二十五條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。上述規(guī)定明確了拆遷補償方式、補償依據(jù)和補償標(biāo)準(zhǔn)，強調(diào)了拆遷評估在拆遷安置補償過程中的核心地位及其權(quán)威作用。但在目前“拆遷難”的環(huán)境條件下，拆遷“評估難”成為“拆遷難”的“孿生體”，面臨著諸多的困難和問題，致使評估價格在實施拆遷補償中，難以體現(xiàn)其作為補償依據(jù)的權(quán)威性。主要體現(xiàn)在以下方面：

一是“進場難”。由于一些拆遷住戶對拆遷工作的抵觸和阻撓，有的拆遷項目一開始就面臨“動遷難”問題。動遷會秩序混亂、難以維持，以致無法順利進行規(guī)定的程序和內(nèi)容；有的住戶不愿抽簽確定評估機構(gòu) (為了公開公正，一般是在動遷會上由拆遷當(dāng)事人代表抽簽產(chǎn)生評估機構(gòu)，并進行現(xiàn)場公證)，即便當(dāng)事人代表抽簽產(chǎn)生了評估機構(gòu)，有的住戶也不愿配合，不讓估價人員進戶實地勘察，無法實施分類評估或分戶評估，直接影響到拆遷工作的正常啟動。

二是“采信難”。拆遷評估是對被拆遷房屋的價值確認。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定，“是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估”。第十一條規(guī)定：“拆遷評估的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開的市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。在評估實務(wù)中，為了使評估結(jié)果能夠體現(xiàn)公開的市場價值，估價人員必須按照估價規(guī)范、估價路線、估價方法等要求進行實地勘察，收集相關(guān)資料作為估價參數(shù)，其中房地產(chǎn)交易信息是一個十分重要的依據(jù)。但由于在房地產(chǎn)市場交易過程中，有的買賣雙方為了規(guī)避相關(guān)稅費，在申報成交價格時存在不真實、不規(guī)范行為，為了盡量減少稅費流失，管理部門一般是通過確定交易指導(dǎo)價格(標(biāo)準(zhǔn)價)來解決：即當(dāng)申報價格高于指導(dǎo)價格的以申報價格計算稅費；當(dāng)申報價格低于指導(dǎo)價格的，以指導(dǎo)價格計算相關(guān)稅費。這在客觀上造成了一定數(shù)量的交易信息不真實。而這些信息一旦作為估價依據(jù)，便直接影響到估價的真實性，造成評估價格不能反映市場價值。

三是“執(zhí)行難”。在拆遷估價實踐中，還普遍存在著評估結(jié)果難以執(zhí)行的問題。主要表現(xiàn)在：一方面拆遷人不愿接受。由于拆遷人作為評估的委托方，評估價格直接影響到其拆遷安置補償成本，有的為了降低成本，要求評估機構(gòu)對評估價格進行調(diào)整，有的甚至要求一降再降，否則拒付評估費用，直接干預(yù)評估結(jié)果。另一方面被拆遷人不接受。由于被拆遷人普遍存在著過高的補償期望值，導(dǎo)致一定數(shù)量的住戶堅持過高的補償要求和主張，常常以補償價格標(biāo)準(zhǔn)太低為由而拒絕接受評估價格。為了解決這一問題，在行政力度有限的情況下，通常采取“評估＋浮動＋獎勵＋協(xié)商”的辦法解決，也就是以評估價格為基礎(chǔ)，對住房或營業(yè)房上浮一定比率，加上獎勵措施，再根據(jù)住戶提出的一些實際困難和要求，雙方進行協(xié)商確定補償價格。作為平等民事主體之間的協(xié)商，客觀上存在著較大的隨意性，但多數(shù)情況下拆遷單位因為盡早搬遷的形勢所迫，只得根據(jù)住戶的要求，以能夠接受為“結(jié)合點”而達成協(xié)議。事實上這時的補償金額，不僅存在著同等狀況補償標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大差異、形成補償標(biāo)準(zhǔn)不一致的矛盾問題，而且已遠遠背離了評估價格，不能真實地反映被拆遷房屋的市場價值。這種評估價格執(zhí)行不到位的問題，直接影響了拆遷評估的嚴(yán)肅性，弱化了評估價格在拆遷安置補償中的權(quán)威作用。

二、造成拆遷評估價格執(zhí)行不到位的主要原因

拆遷評估價格執(zhí)行不力的原因是多方面的，核心是利益矛盾問題，主要表現(xiàn)在拆遷主體(拆遷當(dāng)事人雙方)之間以及拆遷單位與評估機構(gòu)之間的利益矛盾。

一是被拆遷人對拆遷補償要求過高，難以協(xié)商。當(dāng)前在拆遷補償問題上，被拆遷戶普遍期望值較高。這表現(xiàn)在：有的是對拆遷政策不理解，過分強調(diào)自身利益的保護，而堅持過高的要求或主張；有的屬于“老拆遷”，在城市改造拆遷的過程中，曾經(jīng)因拆遷受益，因而想通過堅持過高要求，再次得到好處；有的受“老拆遷”、“拆遷富”的影響，漫天要價，無理取鬧，總想通過堅持過高要求而達到超額補償；有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的影響，不惜一切代價向拆遷人施壓，通過阻撓拆遷進程，迫使拆遷人提高補償標(biāo)準(zhǔn)，滿足其無理要求。在這些被拆遷人的過高要求面前，評估價格往往是形同虛設(shè)，無法執(zhí)行。

二是拆遷人在補償問題上總想控制標(biāo)準(zhǔn)，降低成本?？刂蒲a償標(biāo)準(zhǔn)、降低拆遷成本、追求企業(yè)利潤，是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運作目標(biāo)。因此，其首先是想通過評估機構(gòu)，盡可能地壓低評估價格，以降低拆遷成本；其次是在拆遷補償環(huán)節(jié)，在與被拆遷人的協(xié)商過程中，總想壓低補償金額。壓低評估價格及補償金額的目的，都是追求利潤的最大化，其結(jié)果卻嚴(yán)重影響了評估價格的嚴(yán)肅性。

三是評估行為在市場化條件下受多方制約，缺乏剛性。首先是拆遷人為了控制拆遷成本而設(shè)法干預(yù)評估，甚至以拒簽評估報告或拒付評估費用為由，要求做出最低價格的評估結(jié)果。其次是被拆遷人對補償標(biāo)準(zhǔn)的過高期望，要求評估結(jié)果越高越好，否則不能接受，并施以評估“違法”，要討“說法”等相威脅。評估機構(gòu)經(jīng)常面臨一些拆遷戶的指責(zé)，承受一定的壓力和風(fēng)險。第三是評估機構(gòu)之間的相互競爭，導(dǎo)致不實評估問題的發(fā)生。第四是采信等條件的局限以及房地產(chǎn)市場價格的變化，估價時點的價值與實際補償時房地產(chǎn)市場價格的差異，使得評估價格難以被住戶接受，成為拆遷補償?shù)囊罁?jù)。

拆遷評估價格執(zhí)行不到位的問題，直接影響到評估行業(yè)和評估行為的權(quán)威性，影響到拆遷補償安置的正常秩序，影響到拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，作為拆遷補償依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的評估價格，必須強調(diào)按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定和要求，規(guī)范進行。