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新政后多幅地塊出讓底價(jià)大幅提升
發(fā)布時(shí)間：2023/6/19
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新政后多幅地塊出讓底價(jià)大幅提升
北京土地新政實(shí)施已經(jīng)逾月，截止到目前，溢價(jià)率大幅降低成為土地新政以來的一大看點(diǎn)。以新政后成交的8塊住宅用地為例，平均溢價(jià)率為13%。這比2009年以來動(dòng)輒超過100%的溢價(jià)率下降明顯。
但是，有關(guān)“招標(biāo)底價(jià)太高”、“調(diào)控誠意不足”的質(zhì)疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區(qū)馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊，招標(biāo)出讓底價(jià)比其新政前的掛牌底價(jià)抬高了9億元。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，多幅地塊出讓底價(jià)的抬升，和政府土地收益預(yù)期不無關(guān)系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮(zhèn)3號(hào)地、8號(hào)地，進(jìn)行了深入調(diào)查。
馬坡地塊
改招標(biāo)后底價(jià)抬高117%
5月7日，順義區(qū)馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊(以下簡(jiǎn)稱“馬坡地塊”)的流標(biāo)令人“大跌眼鏡”。
該地塊的招標(biāo)底價(jià)為16.5億元，而5家開發(fā)商報(bào)價(jià)無一達(dá)到該底價(jià)，其中開發(fā)商的最低報(bào)價(jià)為7.6億元，最高報(bào)價(jià)為14.55億元。
5家開發(fā)商報(bào)價(jià)低于底價(jià)
馬坡地塊流標(biāo)
事實(shí)上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當(dāng)時(shí)的掛牌起始價(jià)為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價(jià)地等因素而暫停了土地出讓。
4月下旬，馬坡地塊“重現(xiàn)”土地市場(chǎng)，不過出讓方式已經(jīng)從掛牌改為招標(biāo)，而出讓底價(jià)也由7.61億元變?yōu)?6.5億元，“底價(jià)漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當(dāng)天招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)外，一位開發(fā)商對(duì)媒體表示，如果以16.5億底價(jià)核算，該宗地樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到約8010元/平米(扣除限價(jià)房用地)。而以現(xiàn)場(chǎng)5家開發(fā)商報(bào)價(jià)核算，開發(fā)商的估算樓面價(jià)大致在3689元/平方米至7063元/平方米。
針對(duì)馬坡地塊的招標(biāo)底價(jià)，北京市土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人在該地塊出讓后對(duì)本報(bào)記者表示，該底價(jià)是由順義區(qū)確定的，在開標(biāo)前，土地中心也并不知道底價(jià)。
記者聯(lián)系了順義區(qū)有關(guān)部門，求證其底價(jià)制定的情況和標(biāo)準(zhǔn)。北京市國土資源局順義分局回復(fù)表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現(xiàn)象，我們不便發(fā)表意見。”
增5萬平米限價(jià)房
出讓底價(jià)不降反升
記者從有關(guān)渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標(biāo)文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價(jià)包括一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用和政府土地收益兩部分。
3月掛牌文件和4月下旬招標(biāo)文件顯示，從掛牌到招標(biāo)，一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用均確定為2.3億元，并未發(fā)生變化，同時(shí)地塊出讓面積、總建設(shè)面積等主要指標(biāo)都未變化，變化的一項(xiàng)是在既定的建設(shè)控制規(guī)模內(nèi)，4月下旬的招標(biāo)文件增加了5萬平米的限價(jià)房。
一位參與拿地的開發(fā)商對(duì)記者表示，因?yàn)榈貕K增加了限價(jià)房，按照一般的邏輯，整個(gè)地塊的出讓底價(jià)應(yīng)該是降低，而不是抬高。這位開發(fā)商表示，如果3月以掛牌底價(jià)出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標(biāo)底價(jià)16.5億元計(jì)算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。
房山3號(hào)地和8號(hào)地 招標(biāo)底價(jià)被質(zhì)疑“過高”
除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)地塊和房山區(qū)房山線長陽站8號(hào)地西側(cè)地塊(以下簡(jiǎn)稱“3號(hào)地”和“8號(hào)地”)，招標(biāo)底價(jià)也被不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑過高，“政府定價(jià)參照的是去年土地市場(chǎng)火熱時(shí)房企拿地的高價(jià)”。
接近去年高價(jià)地成交價(jià)水平
3號(hào)地招標(biāo)底價(jià)為9.1億，根據(jù)出讓文件，建筑控制規(guī)模約為15.8萬平米，以此折合樓面價(jià)為5760元/平米。8號(hào)地招標(biāo)底價(jià)為10.74億元，如果扣除小學(xué)和托幼用地，地塊的居住用地建筑規(guī)模約為17.4萬平米，以此折合樓面價(jià)為6159元/平米。
而在去年下半年，正值土地市場(chǎng)白熱化“地王”頻出的時(shí)期，中糧萬科拍得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地的樓面價(jià)分別為6443元/平米和5726元/平米?？梢钥闯?，3號(hào)地和8號(hào)地的招標(biāo)底價(jià)，與去年土地市場(chǎng)火爆時(shí)期周邊地塊的成交價(jià)基本上在同一水平。
賣地收益成倍攀升
一位參與3號(hào)地和8號(hào)地的開發(fā)商對(duì)記者表示，如果比較這兩塊地和1號(hào)地、5號(hào)地的起始樓面價(jià)，就能看出更大的漲幅。1號(hào)地競(jìng)價(jià)起始價(jià)為8.4億元，折合起拍樓面價(jià)為2453元/平米；5號(hào)地競(jìng)價(jià)起始價(jià)為13.6億元，折算起拍樓面價(jià)為2666元/平方米。
記者根據(jù)出讓文件得出的計(jì)算結(jié)果也顯示，3號(hào)地和8號(hào)地的政府最低收益單價(jià)，較之去年7月成交的周邊地塊，確實(shí)出現(xiàn)了大幅增長。去年7月成交的兩個(gè)地塊按掛牌起始價(jià)來計(jì)算，1號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)791元/平米；5號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)743元/平米。
而今年5月份成交的3號(hào)地和8號(hào)地按照招標(biāo)底價(jià)來算，3號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)4229元/平米，比1號(hào)地和5號(hào)地高出了5倍以上；8號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)也達(dá)到了2983元/平米。
對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士包括部分開發(fā)商表示，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)作為新開發(fā)區(qū)域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價(jià)格出讓土地，待區(qū)域得到更多開發(fā)商的認(rèn)同，再提高出讓的價(jià)格，也是可以理解的。
招標(biāo)底價(jià) 就高不就低？
還值得一提的是，今年2月以底價(jià)約9.3億元成交的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)居住、商業(yè)項(xiàng)目(長陽西站1、2號(hào)地)，建筑規(guī)模293778平方米，折合樓面價(jià)也僅3151元/平米。這讓不少人產(chǎn)生了土地招標(biāo)底價(jià)“就高不就低”的疑問。
對(duì)此，一位開發(fā)商向記者介紹稱，長陽鎮(zhèn)起步區(qū)多塊土地是統(tǒng)一進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的，而長陽西站1、2號(hào)地離起步區(qū)地塊尚有一定距離。同時(shí)長陽西站1、2號(hào)地競(jìng)買條件頗多，大大抬高了競(jìng)買門檻，所以長陽西站1、2號(hào)地的地價(jià)不太適合作為整個(gè)大區(qū)域地價(jià)的參考。
但是，有關(guān)“招標(biāo)底價(jià)太高”、“調(diào)控誠意不足”的質(zhì)疑也隨之而來。比如，新政后出讓的順義區(qū)馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊，招標(biāo)出讓底價(jià)比其新政前的掛牌底價(jià)抬高了9億元。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，多幅地塊出讓底價(jià)的抬升，和政府土地收益預(yù)期不無關(guān)系。記者選取了最具代表性的馬坡地塊和長陽鎮(zhèn)3號(hào)地、8號(hào)地，進(jìn)行了深入調(diào)查。
馬坡地塊
改招標(biāo)后底價(jià)抬高117%
5月7日，順義區(qū)馬坡新城9號(hào)地西側(cè)地塊(以下簡(jiǎn)稱“馬坡地塊”)的流標(biāo)令人“大跌眼鏡”。
該地塊的招標(biāo)底價(jià)為16.5億元，而5家開發(fā)商報(bào)價(jià)無一達(dá)到該底價(jià)，其中開發(fā)商的最低報(bào)價(jià)為7.6億元，最高報(bào)價(jià)為14.55億元。
5家開發(fā)商報(bào)價(jià)低于底價(jià)
馬坡地塊流標(biāo)
事實(shí)上，馬坡地塊在今年3月就曾以掛牌方式出讓，當(dāng)時(shí)的掛牌起始價(jià)為7.61億元。不巧的是，3月份北京因高價(jià)地等因素而暫停了土地出讓。
4月下旬，馬坡地塊“重現(xiàn)”土地市場(chǎng)，不過出讓方式已經(jīng)從掛牌改為招標(biāo)，而出讓底價(jià)也由7.61億元變?yōu)?6.5億元，“底價(jià)漲了9億元，政府土地收益大幅增加”，在當(dāng)天招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)外，一位開發(fā)商對(duì)媒體表示，如果以16.5億底價(jià)核算，該宗地樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到約8010元/平米(扣除限價(jià)房用地)。而以現(xiàn)場(chǎng)5家開發(fā)商報(bào)價(jià)核算，開發(fā)商的估算樓面價(jià)大致在3689元/平方米至7063元/平方米。
針對(duì)馬坡地塊的招標(biāo)底價(jià)，北京市土地儲(chǔ)備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人在該地塊出讓后對(duì)本報(bào)記者表示，該底價(jià)是由順義區(qū)確定的，在開標(biāo)前，土地中心也并不知道底價(jià)。
記者聯(lián)系了順義區(qū)有關(guān)部門，求證其底價(jià)制定的情況和標(biāo)準(zhǔn)。北京市國土資源局順義分局回復(fù)表示，“在土地拍賣的過程中，流拍是正常現(xiàn)象，我們不便發(fā)表意見。”
增5萬平米限價(jià)房
出讓底價(jià)不降反升
記者從有關(guān)渠道獲得了馬坡地塊3月掛牌文件和4月下旬招標(biāo)文件。在3月的掛牌文件中，可以看出該地塊出讓底價(jià)包括一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用和政府土地收益兩部分。
3月掛牌文件和4月下旬招標(biāo)文件顯示，從掛牌到招標(biāo)，一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用均確定為2.3億元，并未發(fā)生變化，同時(shí)地塊出讓面積、總建設(shè)面積等主要指標(biāo)都未變化，變化的一項(xiàng)是在既定的建設(shè)控制規(guī)模內(nèi)，4月下旬的招標(biāo)文件增加了5萬平米的限價(jià)房。
一位參與拿地的開發(fā)商對(duì)記者表示，因?yàn)榈貕K增加了限價(jià)房，按照一般的邏輯，整個(gè)地塊的出讓底價(jià)應(yīng)該是降低，而不是抬高。這位開發(fā)商表示，如果3月以掛牌底價(jià)出讓，政府最低收益為7.61億元減去2.3億元，約5.31億元；而依照后來的招標(biāo)底價(jià)16.5億元計(jì)算，政府最低收益為16.5億元減去2.3億元，約14.2億元，前后驟增約9億元。
房山3號(hào)地和8號(hào)地 招標(biāo)底價(jià)被質(zhì)疑“過高”
除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)地塊和房山區(qū)房山線長陽站8號(hào)地西側(cè)地塊(以下簡(jiǎn)稱“3號(hào)地”和“8號(hào)地”)，招標(biāo)底價(jià)也被不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑過高，“政府定價(jià)參照的是去年土地市場(chǎng)火熱時(shí)房企拿地的高價(jià)”。
接近去年高價(jià)地成交價(jià)水平
3號(hào)地招標(biāo)底價(jià)為9.1億，根據(jù)出讓文件，建筑控制規(guī)模約為15.8萬平米，以此折合樓面價(jià)為5760元/平米。8號(hào)地招標(biāo)底價(jià)為10.74億元，如果扣除小學(xué)和托幼用地，地塊的居住用地建筑規(guī)模約為17.4萬平米，以此折合樓面價(jià)為6159元/平米。
而在去年下半年，正值土地市場(chǎng)白熱化“地王”頻出的時(shí)期，中糧萬科拍得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地的樓面價(jià)分別為6443元/平米和5726元/平米?？梢钥闯?，3號(hào)地和8號(hào)地的招標(biāo)底價(jià)，與去年土地市場(chǎng)火爆時(shí)期周邊地塊的成交價(jià)基本上在同一水平。
賣地收益成倍攀升
一位參與3號(hào)地和8號(hào)地的開發(fā)商對(duì)記者表示，如果比較這兩塊地和1號(hào)地、5號(hào)地的起始樓面價(jià)，就能看出更大的漲幅。1號(hào)地競(jìng)價(jià)起始價(jià)為8.4億元，折合起拍樓面價(jià)為2453元/平米；5號(hào)地競(jìng)價(jià)起始價(jià)為13.6億元，折算起拍樓面價(jià)為2666元/平方米。
記者根據(jù)出讓文件得出的計(jì)算結(jié)果也顯示，3號(hào)地和8號(hào)地的政府最低收益單價(jià)，較之去年7月成交的周邊地塊，確實(shí)出現(xiàn)了大幅增長。去年7月成交的兩個(gè)地塊按掛牌起始價(jià)來計(jì)算，1號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)791元/平米；5號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)743元/平米。
而今年5月份成交的3號(hào)地和8號(hào)地按照招標(biāo)底價(jià)來算，3號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)4229元/平米，比1號(hào)地和5號(hào)地高出了5倍以上；8號(hào)地政府最低收益樓面單價(jià)也達(dá)到了2983元/平米。
對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士包括部分開發(fā)商表示，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)作為新開發(fā)區(qū)域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價(jià)格出讓土地，待區(qū)域得到更多開發(fā)商的認(rèn)同，再提高出讓的價(jià)格，也是可以理解的。
招標(biāo)底價(jià) 就高不就低？
還值得一提的是，今年2月以底價(jià)約9.3億元成交的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)居住、商業(yè)項(xiàng)目(長陽西站1、2號(hào)地)，建筑規(guī)模293778平方米，折合樓面價(jià)也僅3151元/平米。這讓不少人產(chǎn)生了土地招標(biāo)底價(jià)“就高不就低”的疑問。
對(duì)此，一位開發(fā)商向記者介紹稱，長陽鎮(zhèn)起步區(qū)多塊土地是統(tǒng)一進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的，而長陽西站1、2號(hào)地離起步區(qū)地塊尚有一定距離。同時(shí)長陽西站1、2號(hào)地競(jìng)買條件頗多，大大抬高了競(jìng)買門檻，所以長陽西站1、2號(hào)地的地價(jià)不太適合作為整個(gè)大區(qū)域地價(jià)的參考。
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