周勇 吳保喜
【摘要】建立存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系對(duì)于堵塞存量房交易環(huán)節(jié)中稅收征管漏洞是一個(gè)有效的措施。本文闡述：（1）建立存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制目的，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革；（2）存量房合理價(jià)格體系的基本框架；（3）存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立和調(diào)整需要借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)；（4）存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立和完善需要一個(gè)由粗到細(xì)曲折前進(jìn)的過(guò)程。
一、建立存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅制目的，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革
存量房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，部分買賣雙方由于法制觀念淡薄和利益驅(qū)動(dòng)，采取簽訂“陰陽(yáng)合同”的辦法偷逃稅費(fèi)。因此，建立存量房（本文僅指存量住宅）合理計(jì)稅價(jià)格體系的直接目的是解決交易中的“陰陽(yáng)合同”問(wèn)題。在交易環(huán)節(jié)，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，即：房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。這一制度設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是全國(guó)人民都誠(chéng)信。但在實(shí)際交易中，出于利益驅(qū)動(dòng)，存量房交易中存在大量“陰陽(yáng)合同”，“陰合同”中交易價(jià)格高，“陽(yáng)合同”中交易價(jià)格低，旨在偷逃交易環(huán)節(jié)稅收。為實(shí)現(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅制目的，稅收征管部門在征稅環(huán)節(jié)調(diào)整申報(bào)價(jià)格成為一個(gè)常態(tài)，因此需要建立一個(gè)定期調(diào)整結(jié)構(gòu)合理的存量房計(jì)稅價(jià)格體系作為調(diào)整依據(jù)。
存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅制改革提供一個(gè)值得借鑒的價(jià)值框架體系。溫總理在十一屆人大第四次會(huì)議上在談到堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)指出，要加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。長(zhǎng)效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制離不開(kāi)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種設(shè)計(jì)。無(wú)論名稱叫物業(yè)稅還是房產(chǎn)稅（以下稱物業(yè)稅），它都是一個(gè)財(cái)產(chǎn)保有稅的屬性。為確保稅制設(shè)計(jì)中的橫向公平（價(jià)值高的多繳稅、價(jià)值低的少繳稅），該稅設(shè)置為從價(jià)稅是自然的。雖然有的學(xué)者建議按面積累進(jìn)征收，由于高端住宅與低端住宅價(jià)值差距過(guò)大，難以保證相對(duì)公平，也難以自圓其說(shuō)。因此，物業(yè)稅的設(shè)置和征收需要一個(gè)全覆蓋的事前批量認(rèn)定的存量房計(jì)稅價(jià)格體系的支撐。目前，存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立為物業(yè)稅的設(shè)計(jì)提供了一個(gè)前期準(zhǔn)備，包括理論、估價(jià)技術(shù)、制度設(shè)計(jì)、組織機(jī)構(gòu)等全方位的試運(yùn)行。
二、存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的基本框架
1、整體不均衡與局部均衡
一個(gè)城區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)格呈現(xiàn)出整體不均衡，即相鄰的小區(qū)，或同一河道、鐵路、山脈等的兩邊住宅由于建設(shè)年代、交通、建筑結(jié)構(gòu)不同價(jià)格相差較大，漲跌速度各異。但，對(duì)于一個(gè)局部區(qū)域（如：一個(gè)樓內(nèi)各房；同一小區(qū)內(nèi)建筑結(jié)構(gòu)、年代相同的不同樓內(nèi)各房；相鄰小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)相同、年代相近、物管水平相當(dāng)?shù)母鳂莾?nèi)的房屋）價(jià)格呈現(xiàn)出局部均衡，漲跌速度基本相同。
2、建立以標(biāo)桿房和特定系數(shù)體系表達(dá)的市場(chǎng)域。
所謂市場(chǎng)域是指這樣一個(gè)區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的各存量房?jī)r(jià)格關(guān)聯(lián)度大，共進(jìn)退，同漲落，漲幅接近一致。在這個(gè)域中選定一個(gè)標(biāo)桿房，并確定出域內(nèi)每套房子與標(biāo)桿房?jī)r(jià)格之間的比例關(guān)系。這樣，這個(gè)區(qū)域內(nèi)的房屋價(jià)格均通過(guò)標(biāo)桿房?jī)r(jià)和域內(nèi)系數(shù)體系決定。標(biāo)桿房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)的變化而波動(dòng)，而系數(shù)體系相對(duì)固定。
將一個(gè)城市內(nèi)的所有存量房根據(jù)上述規(guī)則劃分成若干個(gè)市場(chǎng)域，這個(gè)域可以是一座樓，一個(gè)小區(qū)的幾座樓，一個(gè)小區(qū)，甚至可以是相近的幾個(gè)小區(qū)。不同域之間房屋價(jià)格可通過(guò)標(biāo)桿房?jī)r(jià)進(jìn)行比較。
3、域內(nèi)系數(shù)體系的確定
域內(nèi)不同房屋與標(biāo)桿房比價(jià)系數(shù)來(lái)源于新建商品房銷售時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的差價(jià)調(diào)整。當(dāng)一手房成為二手房時(shí)，其原來(lái)的差價(jià)結(jié)構(gòu)有所變化。對(duì)于域內(nèi)房屋數(shù)量足夠多，市場(chǎng)交易頻繁的情況，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，可以確定出較為準(zhǔn)確的比價(jià)系數(shù)體系。但我國(guó)目前各城市可供使用的真實(shí)歷史交易案例數(shù)據(jù)缺失，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，無(wú)法滿足統(tǒng)計(jì)分析所需的條例。
目前，比價(jià)系數(shù)體系只能依賴于熟悉特定市場(chǎng)域交易的專家意見(jiàn)。專家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)字是對(duì)域內(nèi)影響價(jià)格的各因素綜合分析得到的，這些因素包括樓層、戶型、面積、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、所在小區(qū)位置等。每個(gè)域內(nèi)比價(jià)體系都具有特質(zhì)性，不同的域內(nèi)比價(jià)體系是不同的。如：臨湖小區(qū)內(nèi)房屋臨湖因素對(duì)系數(shù)的影響較大，而非臨湖小區(qū)則不需要該因素。
4、標(biāo)桿房的選定
域內(nèi)標(biāo)桿房的選取依據(jù)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是在域內(nèi)是合適的基礎(chǔ)價(jià)格；二是在域外易于與其它標(biāo)桿房?jī)r(jià)格進(jìn)行比較。通常選取域內(nèi)一層的房屋作為標(biāo)桿房。
5、標(biāo)桿房合理價(jià)格的認(rèn)定
存量房合理價(jià)格體系中標(biāo)桿房?jī)r(jià)格的認(rèn)定不同于個(gè)案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。一是標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格的認(rèn)定具有連續(xù)性，個(gè)案評(píng)估具有偶然性；二是標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)具有統(tǒng)一性，個(gè)案評(píng)估需適應(yīng)特定目的，具有特定性；三是標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格認(rèn)定需考慮與其它標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格之間的協(xié)調(diào)，個(gè)案評(píng)估則不需要與其它評(píng)估協(xié)調(diào)；四是標(biāo)桿房?jī)r(jià)格計(jì)稅認(rèn)定過(guò)程應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化，易于通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)完成，個(gè)案評(píng)估則不需要。
標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是以其市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，扣減一定比例后得出的數(shù)值。計(jì)稅價(jià)格不是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，只是其一定的比例（徐州市的比例為70%∽80%），小于市場(chǎng)價(jià)格。標(biāo)桿房市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定有兩個(gè)技術(shù)途徑：一是通過(guò)域內(nèi)房屋成交價(jià)格和比價(jià)系數(shù)，倒推出來(lái)；二是通過(guò)可比標(biāo)桿房?jī)r(jià)格對(duì)比得出。
三、存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立需要借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)
存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立和調(diào)整需要處理大量的房地產(chǎn)基礎(chǔ)資料信息、房屋交易信息、市場(chǎng)域及比價(jià)系數(shù)等數(shù)據(jù)，完成信息采集、篩選、估價(jià)、查詢及糾錯(cuò)功能，必須依靠計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)來(lái)批量完成。
存量房計(jì)稅價(jià)格計(jì)算機(jī)處理系統(tǒng)，包括一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)四個(gè)子系統(tǒng)，即“一庫(kù)四系統(tǒng)”。一庫(kù)是存量房信息庫(kù)，四系統(tǒng)分別是：信息采集系統(tǒng)、自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)（AVM）、地理信息查詢（GIS）系統(tǒng)和偏差校正系統(tǒng)。
存量房信息庫(kù)是整個(gè)系統(tǒng)的基礎(chǔ)，它包括所有存量房地理位置、建設(shè)年代、結(jié)構(gòu)、戶型、樓層等影響價(jià)格的信息資料。這些基本資料是動(dòng)態(tài)的，需要定期維護(hù)，包括對(duì)被征收房產(chǎn)資料的清除和對(duì)增量房產(chǎn)信息的添加。
交易價(jià)格信息采集子系統(tǒng)，承擔(dān)著采集房產(chǎn)成交價(jià)格信息的功能。在市場(chǎng)發(fā)育完善，信息透明，買賣人大多誠(chéng)實(shí)申報(bào)交易價(jià)格的條件下，或者政策調(diào)整，計(jì)稅依據(jù)不再以申報(bào)人申報(bào)價(jià)格為基礎(chǔ)，僅以事前認(rèn)定價(jià)格為基礎(chǔ)的條件下，買賣人不再有虛假申報(bào)的利益驅(qū)動(dòng)。此時(shí)，該系統(tǒng)運(yùn)行會(huì)低成本，高效率。
自動(dòng)估價(jià)（AVM）子系統(tǒng)，是應(yīng)用市場(chǎng)比較法原理，通過(guò)計(jì)算機(jī)軟件實(shí)施的自動(dòng)評(píng)估系統(tǒng)。本系統(tǒng)的基本原理是將城區(qū)所有住宅房屋分成若干個(gè)市場(chǎng)域。建立自動(dòng)評(píng)估子系統(tǒng)的第一步是劃定市場(chǎng)域，并確定每個(gè)域內(nèi)標(biāo)桿房和域內(nèi)系數(shù)表。第二步是利用計(jì)算機(jī)程序?qū)γ科诓杉降挠騼?nèi)每個(gè)真實(shí)成交價(jià)格記錄并分析，剔除非正常因素后，作為測(cè)算下一期標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格的依據(jù)，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)評(píng)估出標(biāo)桿房市場(chǎng)價(jià)格和計(jì)稅價(jià)格。第三步是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)根據(jù)標(biāo)桿房計(jì)稅價(jià)格和系數(shù)，生成所有存量房計(jì)稅價(jià)格。
GIS地理信息查詢子系統(tǒng)，是借助電子地圖為界面的計(jì)稅價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)信息查詢系統(tǒng)。操作簡(jiǎn)便，直觀清晰，有利于稅收征管人員、納稅人或其它查詢。
偏差校正子系統(tǒng)，是一個(gè)計(jì)算機(jī)輔助操作的糾錯(cuò)系統(tǒng)，通過(guò)市場(chǎng)域邊界兩側(cè)價(jià)格對(duì)比，查找邊界兩側(cè)價(jià)格有無(wú)異常；通過(guò)價(jià)格排序檢查價(jià)格次序有無(wú)反常；通過(guò)納稅人的異議反饋等方法發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)。然后逆向查找，標(biāo)桿房?jī)r(jià)格是否合理，市場(chǎng)域內(nèi)系數(shù)體系有無(wú)錯(cuò)誤、是否合理等。
四、存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系的建立和完善需要一個(gè)由粗到細(xì)曲折前進(jìn)的過(guò)程
存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系是一項(xiàng)復(fù)雜的新工程。一是存量房實(shí)體狀況復(fù)雜，影響存量房交易價(jià)格的因素復(fù)雜；二是建立存量房合理計(jì)稅價(jià)格批量認(rèn)定的理論和實(shí)踐才剛起步，需要一個(gè)探索和完善的過(guò)程；三是存量房計(jì)稅價(jià)格計(jì)算機(jī)處理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)需要計(jì)算機(jī)專業(yè)人員和價(jià)格認(rèn)定專業(yè)人員共同完成；四是從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的取得到系統(tǒng)的調(diào)試、試用和推廣各環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)、房管、土地等各部門的通力配合，需要各部門人員、資金、技術(shù)等的支持。
存量房合理計(jì)稅價(jià)格體系是一項(xiàng)需要不斷維護(hù)完善的體系。一是由于增量房的進(jìn)入、被征收房屋的退出等原因，各城市存量房是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的集合；二是各房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格也是一個(gè)動(dòng)態(tài)波動(dòng)的過(guò)程；三是由于各房產(chǎn)在使用中的維護(hù)或損壞，同一域內(nèi)房產(chǎn)之間的比價(jià)關(guān)系也會(huì)發(fā)生變化，從而引起域內(nèi)比價(jià)體系的相應(yīng)變動(dòng)。
任何一項(xiàng)新生事物都有一個(gè)從不成熟到比較成熟的發(fā)展過(guò)程，存量房計(jì)稅價(jià)格體系也是如此。參與此項(xiàng)工作的人員都應(yīng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，這項(xiàng)工作不是一個(gè)只許成功不許失敗的工作。在嘗試中，可能會(huì)遇到挫折和失敗。失敗了，從頭再來(lái)。失敗了，不再嘗試，才是真的失敗。這項(xiàng)工作需要耐心、腳踏實(shí)地，不能做秀，也不能好大喜功。
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（作者單位：周 勇 徐州市云龍區(qū)規(guī)劃與建設(shè)局
吳保喜 徐州市價(jià)格認(rèn)證中心）
0538-6266369
