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       解讀房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策 
           周莉1 黎明2 沈博3
         （1．深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價有限公司 2．深圳市新永基房地產(chǎn)評估顧問有限公司3．諸暨市聯(lián)誠房地產(chǎn)評估有限公司）
    摘要：我國房地產(chǎn)估價從無到有僅僅經(jīng)歷了短短十幾年的歷程，然而房地產(chǎn)估價行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻十分迅速。社會諸多經(jīng)濟活動，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理，以及企業(yè)各種經(jīng)濟活動等都離不開房地產(chǎn)估價。這種估價專業(yè)活動技術(shù)性很強，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對于專業(yè)房地產(chǎn)估價的需求變得越來越大，從而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)估價業(yè)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，筆者在本文中對目前房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策進行剖析，建議引入估價報告摘要管理系統(tǒng)等策略體系，對行業(yè)發(fā)展中存在的問題進行規(guī)范化管理。
     關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)估價業(yè)；房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀；估價報告摘要管理系統(tǒng)
     一、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
    （一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展速度驚人，數(shù)量多，良莠不齊，估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，缺乏品牌意識
2004年9月29日經(jīng)建設(shè)部第45次常務(wù)會議討論通過《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》（中華人民共和國建設(shè)部令第135號），自2004年12月1日起房地產(chǎn)估價機構(gòu)的成立由原來的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)。建設(shè)部提供的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前，全國有房地產(chǎn)估價機構(gòu)近4500家。以深圳市為例，截止至2007年7月，深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布了目前通過廣東省建設(shè)廳（或建設(shè)部）頒發(fā)的具備房地產(chǎn)估價資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)有59家，其中國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有4家，省二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有24家，省三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有25家，暫定有6家。估價機構(gòu)數(shù)量占據(jù)廣東省房地產(chǎn)估價機構(gòu)半壁江山。 估價機構(gòu)數(shù)量多，良莠不齊，估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小，其中二級、三級及暫定估價機構(gòu)尤其突出，部分機構(gòu)寥寥數(shù)人，甚至一個外界普遍公認(rèn)的較有知名度的專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)居然沒有一個真正的專職房地產(chǎn)估價師在從事估價技術(shù)工作，不難想象其機構(gòu)核心競爭力及品牌意識。
   （二）估價需求缺乏主動性，專業(yè)服務(wù)與估價收費不匹配
    眾所周知，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價專業(yè)人士的社會地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動或是處弱勢條件下委托估價機構(gòu)進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業(yè)務(wù)體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產(chǎn)估價專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。
其次，在估價活動過程中諸多房地產(chǎn)估價機構(gòu)所提供的專業(yè)估價服務(wù)與估價收費不匹配，表現(xiàn)在幾個方面：
    1．業(yè)務(wù)承接方面
目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)來源于業(yè)務(wù)員的承接，估價業(yè)務(wù)員往往有一定社會關(guān)系，但普遍學(xué)歷偏低，專業(yè)素質(zhì)有限，同時也并非房地產(chǎn)估價師或?qū)I(yè)人士，估價專業(yè)知識缺乏，向客戶所提供的專業(yè)服務(wù)十分有限；其次估價業(yè)務(wù)掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，A機構(gòu)業(yè)務(wù)員所承接業(yè)務(wù)出于本機構(gòu)出具的估價報告不認(rèn)可或是A機構(gòu)無法滿足業(yè)務(wù)人員提成要求從而轉(zhuǎn)移掛靠到B機構(gòu)（原因是B機構(gòu)資質(zhì)高，出具的報告易得到認(rèn)可或是B機構(gòu)承諾的業(yè)務(wù)提成高等原因），這種掛羊頭賣狗肉的現(xiàn)象擾亂了估價正常秩序，也在客戶中造成不良影響。
     2．估價勘察方面
   （1）有些估價機構(gòu)根本不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察紀(jì)錄及照片。如深圳較為流行出具預(yù)估報告，許多機構(gòu)出具的預(yù)估報告時不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機構(gòu)在進行個人住宅物業(yè)評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航 拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。
   （ 2）勘察現(xiàn)場流于形式，走馬觀花拍些照片即可，沒有詳細(xì)進行勘察、調(diào)查同類物業(yè)情況，有甚者連勘察紀(jì)錄也沒有。還有一種情況，某些估價機構(gòu)，特別是全國性的大型估價機構(gòu)，對于跨區(qū)域的估價業(yè)務(wù)，往往找估價對象所在地的非本機構(gòu)估價師幫忙現(xiàn)場拍照，只將估價對象照片上傳給該估價機構(gòu)即算完成現(xiàn)場勘察。
   （3）勘察現(xiàn)場人員為非專職房地產(chǎn)估價師或估價員。目前很多估價機構(gòu)現(xiàn)場勘察人員多半為業(yè)務(wù)承接人員，誰的業(yè)務(wù)誰現(xiàn)場勘察已成為行業(yè)潛規(guī)則。
   （4）勘察人員與報告撰寫人不一致。報告撰寫人不要求到現(xiàn)場實地勘察，只是通過勘察人員的口述或是勘察紀(jì)錄來撰寫報告，任憑該報告撰寫人想象力再豐富，也難以直觀地反映擬估 房地產(chǎn)的真實狀態(tài)與特點，難以得到客觀合理的估價結(jié)果。
    3．資料收集及估價報告撰寫方面
   （1）資料收集方面，很多機構(gòu)棄繁從簡，只是簡單地從網(wǎng)絡(luò)上、報紙上進行相關(guān)資料搜索，然后“編造”案例。毛主席說過，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，最簡單易行的辦法就是實地去調(diào)查周邊類似物業(yè)成交情況、租金狀況等。筆者認(rèn)為，雖然網(wǎng)絡(luò)上、報紙上資料具有一定參考價值，將其作為參考資料無可厚非，但也存在一定的信息滯后性及其真實性程度不高等缺點，因此不能作為唯一的資料來源。
   （2）估價報告撰寫人很多為非注冊房地產(chǎn)估價師（或土地估價師）。很多機構(gòu)專職房地產(chǎn)估價師（土地估價師）以掛靠形式存在，甚至有些機構(gòu)在網(wǎng)絡(luò)上公開尋找掛靠的估價師，然后騁請一些非估價師人員從事技術(shù)工作，這樣雖節(jié)約成本，但估價報告質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，估價行業(yè)的聲譽、估價的公信力受到嚴(yán)重影響。
   （3）估價報告內(nèi)容單一。有個非常有趣的例子，某機構(gòu)總共才幾個員工，每天出具的估價報告數(shù)十份，甚至上百份，堪稱深圳速度，一個估價報告從勘察到撰寫、裝訂不足一小時就完成。這樣的速度又怎能保證估價報告內(nèi)容的多樣性呢，又如何能保證估價報告的準(zhǔn)確性呢？
    4．機構(gòu)估價技術(shù)管理方面
目前，估價機構(gòu)技術(shù)管理方面，重業(yè)務(wù)輕技術(shù)、劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象非常普遍，業(yè)務(wù)經(jīng)理比技術(shù)經(jīng)理的地位要高。理論上講，把房地產(chǎn)估價活動比作一列火車，估價技術(shù)應(yīng)為火車頭，估價業(yè)務(wù)則是發(fā)動機組或是助推器；估價技術(shù)是方向，估價業(yè)務(wù)是動力，估價技術(shù)應(yīng)該領(lǐng)著估價業(yè)務(wù)跑才對。估價機構(gòu)、估價技術(shù)、估價業(yè)務(wù)這三者的關(guān)系同時又與政府、公共配套設(shè)施及土地出讓三者之間關(guān)系相似。估價機構(gòu)作為管理者尤如政府，估價技術(shù)作為機構(gòu)發(fā)展估價業(yè)務(wù)平臺如同公共市政配套設(shè)施，估價業(yè)務(wù)是機構(gòu)的經(jīng)濟收入來源如同政府土地出讓，政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設(shè)施完善，只有這樣才會有更多的開發(fā)商競相買地，土地才可以賣得個好價錢。因此作為專業(yè)估價機構(gòu)，首當(dāng)其沖的是搭建一個好的估價技術(shù)平臺。而目前恰恰相反，很多估價機構(gòu)將發(fā)展估價業(yè)務(wù)成為首要目標(biāo)，自然而然就形成了重業(yè)務(wù)輕技術(shù)的現(xiàn)象，因而也出現(xiàn)了評估價格技術(shù)經(jīng)理說了不算，老板說了算的現(xiàn)象。值得一提的是，筆者之一所在機構(gòu)深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)估價有限公司的發(fā)展理念則是先從搭建估價技術(shù)平臺做起，將EVS估價系統(tǒng)深入到客戶中去，讓客戶慢慢接受它、使用它、認(rèn)可它，從而達到促進估價業(yè)務(wù)承接工作的發(fā)展目標(biāo)。
   （三）商業(yè)賄賂之風(fēng)沒有得到有效遏制
商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟的通病，是制約市場經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)的凍瘡，是國際性毒瘤。自2005年底以來，中央非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業(yè)相對其他行業(yè)來講，每單估價業(yè)務(wù)收費低，尤其是目前估價業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價機構(gòu)估價收費標(biāo)準(zhǔn)競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，目前回扣比例占估價收費的40%左右，甚至有的高達50%-60%，這是任何一個行業(yè)無法承受的。雖然近兩年政府高調(diào)打擊商業(yè)賄賂，但由于估價行業(yè)每單的估價收費低，基本以現(xiàn)金方式返還，從而給調(diào)查、取證、量刑方面帶來了前所未有的困難，抵制估價行業(yè)商業(yè)賄賂效果不明顯。
   （四）估價機構(gòu)間業(yè)務(wù)競爭無序
    企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價機構(gòu)所提供的估價產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，而且估價服務(wù)結(jié)果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構(gòu)之間業(yè)務(wù)無序競爭尤為突出，相互排擠、抵毀、打擊報復(fù)的情況屢見不鮮?？梢姽纼r機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)競爭還是比較雜亂的。競爭無序大致表現(xiàn)在如下幾個方面：
    1．以回扣高低論“英雄”
評估機構(gòu)為了獲取估價業(yè)務(wù)，竟相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結(jié)果，犧牲了企業(yè)利益，也給估價行業(yè)造成不良影響。
    2．以價格高低論“英雄”
   “價格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個方面：其一是估價結(jié)果價格戰(zhàn)。受估價目的所限，哪家估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價業(yè)務(wù)委托給該家機構(gòu)做?；蛟S預(yù)估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會要求幾家估價機構(gòu)就同一目的在同一估價時點上對擬估房地產(chǎn)進行預(yù)估，然后從中選擇自己所期望的估價結(jié)果的估價機構(gòu)。初看這似乎是一種正常的市場優(yōu)勝劣汰的競爭現(xiàn)象，但實際上滋生了估價機構(gòu)為承攬估價業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
其二是估價收費價格戰(zhàn)。以估價收費博弈的結(jié)果無疑是傷對方（競爭對手，其他估價機構(gòu)）七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競爭方式漫延，無疑會給整個估價行業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。
    3．以“圈地”多少論“英雄”
    某些金融機構(gòu)、政府相關(guān)機構(gòu)（如法院）或大型企業(yè)（估價業(yè)務(wù)的主要提供者）往往會主動選定某些估價機構(gòu)作為其固定合作伙伴，對其他取得合法估價資質(zhì)的估價機構(gòu)所出具的估價報告不予采納。估價機構(gòu)為了取得估價業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來獲得某些金融機構(gòu)、政府相關(guān)部門及某些大型企業(yè)的指定。這樣容易導(dǎo)致各估價機構(gòu)不擇手段大肆“圈地”，誰圈的領(lǐng)域多就意味著誰的估價業(yè)務(wù)來源廣，這種圈地現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，助長了商業(yè)賄賂的不正之風(fēng)，同時也衍生了估價業(yè)務(wù)員“炒單”或“飛單”現(xiàn)象。如A機構(gòu)入圍了中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行，B機構(gòu)入圍了深圳市農(nóng)村商業(yè)銀行，一旦B機構(gòu)估價業(yè)務(wù)員承接到需要在農(nóng)行貸款的業(yè)務(wù)，在別無選擇的情況下只能千里走單騎“飛單”至A機構(gòu)，同理A機構(gòu)也會發(fā)生估價業(yè)務(wù)員“飛單”至B機構(gòu)的現(xiàn)象。因此于估價行業(yè)的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運動的，而應(yīng)倡導(dǎo)的是公平、公開、透明化的競爭。以上是目前估價行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，估價機構(gòu)或估價行業(yè)組織應(yīng)該積極主動地采取措施，實施有效的解決對策，以促使估價行業(yè)健康有序地發(fā)展。
     二、解決對策
    筆者根據(jù)多年來對估價行業(yè)發(fā)展及估價行業(yè)組織職能的了解，提出引入估價報告摘要系統(tǒng)等策略體系來有效遏制行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為，謹(jǐn)供參考：
    （一）提倡引入估價報告摘要管理系統(tǒng)
    估價報告摘要管理系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容：估價機構(gòu)出具估價報告之前，負(fù)責(zé)該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師通過機構(gòu)密鑰進入估價機構(gòu)主系統(tǒng)，然后再通過個人指紋識別系統(tǒng)方式登錄估價報告摘要管理系統(tǒng)，對本項目估價內(nèi)容進行簡要歸納（為提高效率，系統(tǒng)可設(shè)置好需要填寫的項目，報告摘要要能反映估價行業(yè)監(jiān)管的主要內(nèi)容，如包括估價項目名稱、估價報告號、估價目的、估價時點、估價作業(yè)日期、估價結(jié)果、估價服務(wù)收費、估價人員等信息），最后打印估價報告摘要附至估價報告首頁。
    對于估價機構(gòu)出具的估價報告未登錄估價報告摘要管理系統(tǒng)，或雖然登錄了估價報告摘要管理系統(tǒng)但未打印并附在估價報告首頁的均視為不合格估價報告。估價行業(yè)組織通過定期與不定期抽查及檢舉揭發(fā)等方式對估價機構(gòu)進行監(jiān)督管理。如發(fā)現(xiàn)估價機構(gòu)不按要求出具估價報告，應(yīng)做出相應(yīng)行政處罰或經(jīng)濟處罰。估價報告摘要管理系統(tǒng)的管理者為估價資質(zhì)的批準(zhǔn)單位或同級估價行業(yè)組織，建議以同級估價行業(yè)組織作為估價報告摘要管理系統(tǒng)的管理者，如國家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價報告摘要管理系統(tǒng)的管理者為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，依次類推。具體實施方案如下：
    （1）以行業(yè)組織為單位，建立完善的估價報告摘要管理系統(tǒng)。估價報告摘要管理系統(tǒng)必須具有五大功能，即“密鑰識別功能”、“真?zhèn)巫R別功能”、“投訴功能”、“指紋識別功能”及“統(tǒng)計歸納功能”。“密鑰識別功能”是指估價機構(gòu)必須通過一個密鑰（一個機構(gòu)只能申請一個，密鑰通過USB接口連接估價機構(gòu)主機，其他計算機的指紋識別功能亦可生效）進入估價報告摘要系統(tǒng)；所謂“真?zhèn)巫R別功能”（真?zhèn)巫R別功能對外界公開）是指估價機構(gòu)每次登錄估價摘要系統(tǒng)并按規(guī)定要求填寫內(nèi)容后，估價摘要系統(tǒng)會自動出一個序列號，報告使用人可以通過該序列號登錄估價報告摘要真?zhèn)巫R別系統(tǒng)確認(rèn)該報告的真實性；“投訴功能”是指估價報告使用人通過“真?zhèn)巫R別系統(tǒng)”或其他方式認(rèn)定不合格估價報告，對出具該估價報告的估價機構(gòu)進行投訴，同時也接受因估價機構(gòu)在估價活動中其他不規(guī)范行為的投訴；“指紋識別功能”是指注冊房地產(chǎn)估價師必須通過自己的指紋驗證方可進入估價報告摘要系統(tǒng)進行報告摘要的填寫；“統(tǒng)計歸納功能”是估價行業(yè)組織對估價機構(gòu)對估價報告摘要系統(tǒng)所輸入的數(shù)據(jù)及指紋簽到數(shù)據(jù)的統(tǒng)計并歸納分類。
    （2）要求注冊房地產(chǎn)估價師在規(guī)定時間內(nèi)到行業(yè)組織進行指紋錄入，未在規(guī)定時間內(nèi)進行指紋錄入的，將其列入不予注冊名單（如估價師影響到該估價機構(gòu)在十五項行政許可條件中所規(guī)定的條件，通知該估價機構(gòu)立即予以整改，規(guī)定時間內(nèi)未完成整改的作吊銷或降級處理）。注冊房地產(chǎn)估價師變更，其指紋信息歸入新的估價機構(gòu)。
    （3）以中房學(xué)（或中資協(xié)、中土協(xié)）名義，地方估價行業(yè)組織轉(zhuǎn)發(fā)至各省地市發(fā)行量較大的報紙上登報公告，同時地方估價行業(yè)組織主動將文件抄送至地方省市房管、國土、工商、稅務(wù)、銀行等主要委托估價單位。登報公告目的是提醒估價報告使用人使用經(jīng)過估價摘要系統(tǒng)存檔過的合格估價報告，同時歡迎報告使用人通過行業(yè)組織所提供的免費網(wǎng)絡(luò)估價報告真?zhèn)巫R別系統(tǒng)進行確認(rèn)，對提供不符合規(guī)定估價報告的估價機構(gòu)予以投訴。
    （4）執(zhí)行“指紋簽到監(jiān)督制”，估價行業(yè)組織對估價人員通過指紋識別方式進入估價報告摘要系統(tǒng)的次數(shù)進行統(tǒng)計，規(guī)定各估價機構(gòu)按相應(yīng)資質(zhì)等級所要求的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量的60%以上注冊房地產(chǎn)估價師人員每月進行不低于四次的指紋簽到。如三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，按十五項行政許可規(guī)定其機構(gòu)至少需3名注冊房地產(chǎn)估價師，那么按照“指紋簽到制”的規(guī)定必須有3×60%即至少需兩名注冊房地產(chǎn)估價師在一個月內(nèi)登錄報告摘要管理系統(tǒng)八次，每人每月不低于四次，同一天內(nèi)登錄多次的視為一次。系統(tǒng)到月底執(zhí)行自動統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分門別類，對嚴(yán)格執(zhí)行的估價機構(gòu)及估價師亮綠燈通行，對不嚴(yán)格遵守的估價師個人或估價機構(gòu)亮紅燈，估價行業(yè)組織可以按估價師或估價機構(gòu)管理辦法予以嚴(yán)懲。對經(jīng)常性不簽到的注冊房地產(chǎn)估價師列入重點監(jiān)察范疇，以杜絕估價師“掛靠”現(xiàn)象。
    筆者認(rèn)為估價行業(yè)組織如果能真正建立完善估價報告摘要管理系統(tǒng)，并對該系統(tǒng)進行嚴(yán)格的管理，能認(rèn)真嚴(yán)格執(zhí)行各項管理措施，估價市場的天空將變得更加純潔，估價師掛靠現(xiàn)象將得以杜絕，小亂差的估價機構(gòu)將沒有生存的空間，只有這樣才能還估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師一片藍天與凈土。
    （二）建立估價行業(yè)自律準(zhǔn)則及估價行業(yè)問責(zé)制
    要使估價報告摘要管理系統(tǒng)有效的執(zhí)行，還要有一套相應(yīng)的管理措施。首先，要建立房地產(chǎn)估價行業(yè)執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則。所謂房地產(chǎn)估價行業(yè)執(zhí)業(yè)自律準(zhǔn)則是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)遵循的行業(yè)規(guī)范。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)絕對禁止下列行為：
    （1）以個人名義接受委托或轉(zhuǎn)包估價業(yè)務(wù)，收取費用；
    （2）以不正當(dāng)手段損害同行的信譽，干預(yù)委托單位對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選擇；
    （3）以回扣、提成、削價競爭的方式招攬業(yè)務(wù)；
    （4）執(zhí)業(yè)人員同時在兩個或者兩個以上估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；
    （5）允許他人借用自己名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，為他人的估價結(jié)果簽字蓋章；
    （6）違反法律、法規(guī)要求，泄漏委托人商業(yè)秘密；
    （7）承接超過其資質(zhì)規(guī)定范圍的估價項目；
    （8）擅自提高或壓低收費標(biāo)準(zhǔn)；
    （9）對管理部門要求填報的情況，不如實填報，弄虛作假；
    （10）接受委托單位的不合理要求，抬高或壓低估價價值，或隱瞞重要事實出具不真實的估價報告；
    （11）以任何方式從委托單位接受或向委托單位索取賄賂和其他好處；
    （12）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
    其次，用房地產(chǎn)估價行業(yè)問責(zé)制來監(jiān)督或嚴(yán)懲不遵守自律準(zhǔn)則的估價機構(gòu)或估價師執(zhí)業(yè)人員。只有雙管齊下才能達到事半功倍的效果。要建立《有錯無為問責(zé)實施辦法》，要形成“有錯是過，無為也是過；有錯要問責(zé)，無為也要問責(zé)”的理念。一是要促使問責(zé)制規(guī)范化、制度化；二是要分清問責(zé)制對象的職責(zé)；三是問責(zé)制必須完善監(jiān)督制度；四是確定完善問責(zé)制的具體實施辦法。因此要及時建立行業(yè)協(xié)會調(diào)查委員會、懲戒委員會和申訴委員會，完善行業(yè)自律監(jiān)管的各項程序、規(guī)則和懲戒手段。
    （三）進一步加強地方估價行業(yè)組織責(zé)任感，加強估價業(yè)務(wù)管理力度
    社會一直在倡導(dǎo)“呼喚責(zé)任心，培養(yǎng)責(zé)任感”，地方估價行業(yè)組織也應(yīng)該增強自身責(zé)任感的培養(yǎng)，不能放任估價行業(yè)自由發(fā)展。地方估價行業(yè)組織應(yīng)積極引導(dǎo)估價機構(gòu)按國家收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費，拒絕違規(guī)高收費或超低收費，維護估價機構(gòu)經(jīng)濟利益。在加強估價業(yè)務(wù)管理力度方面，建議各地市成立地方估價行業(yè)組織，以設(shè)地區(qū)、市為單位，全國一盤棋，從國土、房管、工商、銀行、稅務(wù)等五部門開始試點，地方估價行業(yè)組織發(fā)函至五部門建議其使用地方估價行業(yè)組織出具意見的估價報告，地方估價行業(yè)組織還應(yīng)主動承擔(dān)起以下幾項監(jiān)督工作：
    （1）事前監(jiān)督。主要內(nèi)容包括估價收費，至少有一名注冊房地產(chǎn)估價師到現(xiàn)場勘察，拍攝影像資料等，基本符合要求則出具意見并蓋章。對于影像資料要求，筆者認(rèn)為注冊房地產(chǎn)估價師拍攝的照片中至少有一張能證明其到現(xiàn)場的照片（如估價人員以擬估房地產(chǎn)為背景的照片，提倡估價人員、領(lǐng)勘人與擬估房地產(chǎn)合照最佳），照片上估價人員要與估價報告附件中估價人員一致，這樣可以避免非估價人員勘察現(xiàn)場；
    （2)對估價報告監(jiān)督。地方估價行業(yè)組織不定期對估價機構(gòu)出具的估價報告進行抽查，并對抽查到的估價報告按照中房學(xué)制作的《估價報告評審表》的要求進行評審。評審時，首先要對估價報告進行報告摘要系統(tǒng)核對，對核對無誤的報告進行評審，對弄虛作假的情況給予嚴(yán)懲，懲處力度要大于對不合格估價報告的懲處力度。在評審過程中，將評估價格也列入評審范圍，主要對所采用的可比實例的真實性、估價參數(shù)選取的合理性和客觀性進行審核。
    （3）收費監(jiān)督。建立并實施“委托合同備案制度”，即估價機構(gòu)要想取得地方估價行業(yè)組織出具的意見及蓋章，必須提供委托雙方簽訂的估價委托合同書復(fù)印件（驗原件）。如果與國家評估收費標(biāo)準(zhǔn)偏差20%以上的，堅決不出具意見或蓋章，同時要求估價機構(gòu)立即糾正。這樣可以杜絕評估機構(gòu)通過競相降價手段來承攬估價業(yè)務(wù)。
地方估價行業(yè)組織應(yīng)積極建立估價專家?guī)欤ㄆ趯浒傅墓纼r報告進行抽查，對估價機構(gòu)出具的評估報告進行價格管理，對出現(xiàn)評估價格異常的估價機構(gòu)予以警告，嚴(yán)重的報估價主管機關(guān)對其進行吊銷、降級處理。這樣可以杜絕估價機構(gòu)為迎合委托方要求而出具顯失真實、客觀的估價報告。
    （四）建立健全行業(yè)協(xié)作，共同監(jiān)管體制
由于受我國體制所限，房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門，房地產(chǎn)估價師主管部門是建設(shè)部，資產(chǎn)估價師主管部門是財政部，而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線，相反“三師”間估價業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面，給估價執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度，所以我們應(yīng)盡快促使房地產(chǎn)估價師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及土地估價師協(xié)會三會聯(lián)盟，相互協(xié)作，共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現(xiàn)象，還能進行相互間技術(shù)交流，促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
    三、結(jié)束語
    最后筆者想說的是，估價行業(yè)發(fā)展至今，盡管還存在很多令人堪憂的問題，但是只要我們估價機構(gòu)、估價行業(yè)組織齊心協(xié)力，共同維護行業(yè)的利益，估價市場的北風(fēng)已吹起，冬天已來臨，估價市場的春天還會遠嗎？
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