黑人又大又粗弄得我好爽,国产国产人免费视频成69,无码国产福利片免费看,女人大荫蒂毛茸茸视频

5.外國人取得不動產(chǎn)估價師資格也必須經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，其執(zhí)行不動產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)應(yīng)經(jīng)中央主管機關(guān)許可，并遵守一切法令及不動產(chǎn)估價師公會章程，所為的文件、圖說應(yīng)是中文。

該法還規(guī)定，不動產(chǎn)估價師設(shè)立事務(wù)所以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所；受委托辦理業(yè)務(wù)應(yīng)與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執(zhí)行業(yè)務(wù)；對于因業(yè)務(wù)知悉的秘密，除主管機關(guān)檢查其業(yè)務(wù)的需要或經(jīng)委托人的同意外，不得泄漏；對于委托估價案件的委托書及估價工作記錄數(shù)據(jù)應(yīng)至少保存15年；開業(yè)證書的有效期限為4年，期滿前應(yīng)完成專業(yè)訓(xùn)練36個小時以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當?shù)淖C明文件，向直轄??或縣（??）政府辦理換證。

 

 

目前，國外和我國香港、臺灣地區(qū)都沒有可以從事所有估價專業(yè)的估價師，估價專家普遍認為這是難以做到的。許多國家和地區(qū)除房地產(chǎn)估價師外，甚至沒有其他專業(yè)的估價師，即使有，人數(shù)也很少。究其原因，一是需要專業(yè)估價服務(wù)的資產(chǎn)必須同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，因此許多資產(chǎn)并不需要專業(yè)估價服務(wù)。二是房地產(chǎn)“量大面廣”，一個國家的財富中房地產(chǎn)占大部分，一般為50%-70%，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。三是其他資產(chǎn)通常是在交易的情況下才需要估價；而房地產(chǎn)，除了交易需要估價，抵押、課稅、征收征用、保險等活動也需要估價。

英國對估價專業(yè)的劃分主要是：房地產(chǎn)、機器設(shè)備、礦物、藝術(shù)品和古董，其中房地產(chǎn)是最大的專業(yè)門類，其他都較小。在英國，估價一般是指房地產(chǎn)估價。社會普遍認可的估價師是“皇家特許測量師學(xué)會”（Royal Institution of Chartered Surveyors，簡稱RICS）的產(chǎn)業(yè)測量師（即房地產(chǎn)估價師）。

日本不存在可以評估所有專業(yè)的估價師，房地產(chǎn)、珠寶、文物都有不同的專業(yè)鑒定人員。

我國香港地區(qū)目前只有香港測量師學(xué)會授予的“產(chǎn)業(yè)測量師”（相當于內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師），沒有其他估價專業(yè)資格。香港上市公司的房地產(chǎn)市值估價，也是由產(chǎn)業(yè)測量師來完成的。2004年，按照中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排（CEPA）”，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港產(chǎn)業(yè)測量師實現(xiàn)了資格互認，111名內(nèi)地房地產(chǎn)估價師取得了香港測量師資格，包括香港行政會議召集人梁振英先生在內(nèi)的97名香港產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師資格。

 

鑒于房地產(chǎn)估價的特殊性，國外和我國港臺地區(qū)對于房地產(chǎn)估價人員，均有資格認證，實行牌照管理方式，其性質(zhì)和形式有兩種：一是政府發(fā)牌，以政府監(jiān)管為主；二是成為行業(yè)組織會員，以行業(yè)自律管理為主。對于其他估價專業(yè)人員，基本上沒有政府發(fā)牌的，主要是成為行業(yè)組織會員；有些甚至沒有行業(yè)組織，從而也就無資格認證可言。例如，香港除了香港測量師學(xué)會的“產(chǎn)業(yè)測量師”（即房地產(chǎn)估價師）之外，沒有其他估價師名稱。

美國在1989年以前，主要是由行業(yè)組織對房地產(chǎn)估價人員進行監(jiān)管。1989年之后，因房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，帶來巨大的金融風險，各州政府認識到房地產(chǎn)估價在社會經(jīng)濟中的重要性，特別是直接涉及到金融安全和社會穩(wěn)定，開始對房地產(chǎn)估價人員實行政府牌照管理。而對其他估價人員至今尚未實行政府牌照管理。

日本估價行業(yè)中只有不動產(chǎn)鑒定士（相當于我們的房地產(chǎn)估價師）是國家法律認可的執(zhí)業(yè)資格，在社會上享有很高的聲譽，與律師、公認會計師被認為是三大執(zhí)業(yè)資格。日本政府下設(shè)一個專門機構(gòu)負責不動產(chǎn)鑒定士的考試工作。要取得不動產(chǎn)鑒定士資格必須通過三次考試。三次考試均通過者才可以稱為不動產(chǎn)鑒定士，只通過第二次考試者稱為不動產(chǎn)鑒定士補。目前，日本全國具有不動產(chǎn)鑒定士資格者有8000多人，其中6000多人專業(yè)從事不動產(chǎn)估價活動。而從事動產(chǎn)估價的專業(yè)人才，政府機構(gòu)不進行考試認可，由相關(guān)行業(yè)組織進行認定，甚至不需要任何組織認定，任何人都可以進行除房地產(chǎn)估價以外的估價活動。

英國是由“皇家特許測量師學(xué)會”負責估價人員的資格認證。其估價學(xué)部（Valuation Faculty）負責房地產(chǎn)估價人員的資格認證，機器與工商資產(chǎn)學(xué)部（Machinery and Business Assets Faculty）負責機器設(shè)備估價人員的資格認證，礦物與廢物處理學(xué)部（Minerals and Waste Management Faculty）負責礦物估價人員的資格認證，藝術(shù)品與古董學(xué)部（Arts and Antiques Faculty）負責藝術(shù)品和古董估價人員的資格認證。英國沒有法規(guī)規(guī)定只有“皇家特許測量師學(xué)會”認證的估價人員才可以從事估價工作。但社會上的慣例是只有“皇家特許測量師學(xué)會”認證的估價人員才能獲得工商團體、銀行和金融機構(gòu)、政府及其他國際機構(gòu)的認可。

 

美國、英國、新加坡等許多國家和我國香港、臺灣地區(qū)，都有估價、特別是房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，而且一些國家和地區(qū)同時存在著多個估價行業(yè)組織。最典型的是美國，它有“估價學(xué)會”（Appraisal Institute）、“美國估價師協(xié)會”（American Society of Appraisers，簡稱ASA）、“全國資深估價師協(xié)會”（National Association of Master Appraisers，簡稱NAIOP）、“全國房地產(chǎn)估價師協(xié)會”（National Society of Real Estate Appraisers，簡稱NSREA）、“全國獨立收費估價師協(xié)會”（National Association of Independent Fee Appraisers，簡稱NAIFA）。上述估價行業(yè)組織，除ASA是包括較廣范圍估價領(lǐng)域的估價專業(yè)組織外，其余均是房地產(chǎn)估價專業(yè)組織。其中，美國“估價學(xué)會”是1991年由美國房地產(chǎn)估價師學(xué)會（American Institute of Real Estate Appraisers）（1932年成立）與房地產(chǎn)估價師協(xié)會（Society of Real Estate Appraisers）（1935年成立）合并而成的，是目前美國最有影響和最大的估價行業(yè)組織，現(xiàn)有會員1.8萬余人（與此相對照，ASA共有會員6千余人）。在美國持有房地產(chǎn)估價執(zhí)照的人員超過10萬人，只有這些人當中的優(yōu)秀人才，再經(jīng)過考核后才可以加入“估價學(xué)會”。

英國目前有“皇家特許測量師學(xué)會”。過去，英國有多個估價行業(yè)組織，由于“皇家特許測量師學(xué)會”的房地產(chǎn)估價專業(yè)在社會上的影響力不斷擴大，一些規(guī)模較小的估價專業(yè)組織主動加入或并入“皇家特許測量師學(xué)會”，從而“皇家特許測量師學(xué)會”成為了英國目前規(guī)模最大、最有影響力的行業(yè)組織。

另外，新加坡有“新加坡測量師和估價師學(xué)會”（Singapore Institute of surveyors & valuers，簡稱SISV），我國香港地區(qū)有“香港測量師學(xué)會”（Hong Kong Institute of Surveyors，簡稱HKIS），我國臺灣地區(qū)有“不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會”、“不動產(chǎn)估價學(xué)會”、“土地估價學(xué)會”。

目前，估價方面的國際組織有多個，包括：國際測量師聯(lián)合會（International Federation of Surveyors，簡稱FIG，于1878年在法國巴黎成立）、國際估價標準委員會（International Valuation Standards Committee，簡稱IVSC）、世界估價組織聯(lián)合會（World Association of Valuation Organizations，簡稱WAVO）。

 

 

國外和港臺地區(qū)雖然沒有覆蓋各種估價專業(yè)的法律，但是基于房地產(chǎn)及其估價的重要性、特殊性和專業(yè)性，許多國家和地區(qū)非常重視房地產(chǎn)估價立法工作，專門制定了房地產(chǎn)估價的法律。目前我們尚無專門的房地產(chǎn)估價法律，主要是在《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”（第33條），“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”（第58條）。因此，建議借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達、成熟國家和地區(qū)的經(jīng)驗，重視、加快我國房地產(chǎn)估價立法工作，如制定《房地產(chǎn)估價法》或者《房地產(chǎn)估價師法》。

 

對于不同估價專業(yè)人員資格，應(yīng)當區(qū)別不同情況采取行政許可和行業(yè)組織會員注冊的管理制度，而不是“一刀切”。鑒于美國、日本和我國臺灣地區(qū)等許多國家和地區(qū)，對于房地產(chǎn)估價人員實行的是類似于我們行政許可的牌照管理制度，我們現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊的行政許可制度是符合國際慣例的，應(yīng)當繼續(xù)實行。

 

目前我國并存著多個估價行業(yè)組織，這種狀況有其歷史原因和客觀需要，一些市場經(jīng)濟國家如美國的情況也如此，而且主要是房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。因此，我國目前估價行業(yè)組織并存的狀況宜維持，不宜采取行政手段強制干預(yù)它們的拆分或合并。至于各估價行業(yè)組織的未來發(fā)展狀況，應(yīng)當遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，靠各個估價行業(yè)組織自身的服務(wù)和影響力生存。對于各個估價專業(yè)目前面臨的共同性問題，可以由各個估價行業(yè)組織間的相互溝通、協(xié)商來解決。

 

沒有專業(yè)化發(fā)展，就不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而就不會被社會所認可。目前主張估價專業(yè)的非專業(yè)化發(fā)展方向，正將估價行業(yè)帶入歧途，使得評估師并不比委托人更了解市場、更懂得市場價值，委托人之所以委托評估，不是出于自身的客觀需要，而是被迫完成規(guī)定的“手續(xù)”。

目前估價行業(yè)之所以存在所謂的“混亂”，也是由于各估價專業(yè)不走專業(yè)化發(fā)展道路。個別估價專業(yè)未按照國際慣例對自己進行正確定位，為了生存而盲目擴張業(yè)務(wù)領(lǐng)域；在這種不當理念和思潮的影響下，一些估價人員和估價機構(gòu)沒有“自律”，沒有遵循發(fā)達國家和地區(qū)公認的“執(zhí)業(yè)能力”要求，超越自己的專業(yè)能力和經(jīng)驗從事估價活動。因此，建議各個估價專業(yè)參照發(fā)達國家和地區(qū)的通行做法，盡快明確自己的專業(yè)定位，向社會樹立良好的專業(yè)形象。