0538-6266369
對估價若干基本問題的思考
發(fā)布時間：2023/3/20
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對估價若干基本問題的思考
柴強(qiáng)
（中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會）
摘要：本文認(rèn)為：（1）估價與評估的含義有所不同，估價一詞更加精準(zhǔn)，評估一詞較為寬泛；（2）廣義上的估價有專業(yè)估價和非專業(yè)估價之分，估價行業(yè)所從事的估價是一種專業(yè)估價；（3）不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價，只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才真正需要專業(yè)估價；（4）估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)，如果沒有專業(yè)區(qū)分，估價將會失去社會信任；（5）由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價在古今中外都占估價行業(yè)的主體；（6）估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格；（7）估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價；（8）估價是提供價值意見而不是作價格保證；（9）估價都會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
關(guān)鍵詞：估價；評估；專業(yè)劃分；法律責(zé)任；誤差
中國現(xiàn)代估價行業(yè)雖然是在改革開放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些基本用語用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國家和地區(qū)估價行業(yè)間的交往越來越頻繁，不僅境外的估價機(jī)構(gòu)和估價師會進(jìn)來，中國的估價機(jī)構(gòu)和估價師遲早會走出去。為此，估價行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、更新觀念、順應(yīng)時代要求，將有關(guān)用語用詞和思想觀念等放到國際大視野和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下進(jìn)行重新審視。
一、估價與評估的含義有所不同
估價活動的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對特定資產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。目前在估價行業(yè)中，對這種活動的稱呼不盡相同，主要有“估價”和“評估”兩種。
一般情況下，估價和評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f，“估價”、“評估”兩者的含義不完全相同。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價的含義更加精準(zhǔn)、明確、具體，就是專指對經(jīng)濟(jì)物品（即通常所講的商品、資產(chǎn)、財產(chǎn)等）的價值進(jìn)行評估。評估的含義很寬泛，不只限于對價值進(jìn)行評估，還可以指查驗?zāi)橙?、某物或者某項工作、活動等，以判斷其表現(xiàn)、能力、質(zhì)量、效果、影響等。評估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評估”活動。例如，教育評估、規(guī)劃實施情況評估、規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響評估、國防評估、績效評估、風(fēng)險評估、節(jié)能評估等。即使是使用“資產(chǎn)評估”這個概念，它不僅包含資產(chǎn)價值評估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評估、性能評估、制造技術(shù)評估、投資風(fēng)險評估、擔(dān)保貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制（如國有資產(chǎn)管理體制）評估等。因此，雖然估價應(yīng)當(dāng)建立在對估價對象的質(zhì)量、性能等評估的基礎(chǔ)上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，稱為價值評估或者簡稱估價。同理，以其他某個方面作為目標(biāo)和最終結(jié)論的評估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評估。只有當(dāng)評估的目標(biāo)和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時，可以籠統(tǒng)地稱為評估。另外，“資產(chǎn)評估（asset appraisal）”這個概念在國外也很少見。
二、估價行業(yè)所從事的估價是專業(yè)估價
對估價作廣義和通俗的理解，即估計經(jīng)濟(jì)物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論他（她）估計得對與錯，也不論其結(jié)果是否令人信服。但是，估價行業(yè)所從事的估價，是一種提供專業(yè)意見、具有公信力、實行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)估價。由于這種估價活動的技術(shù)性很強(qiáng)，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至?xí)ι鐣?jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財產(chǎn)安全，例如為房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價關(guān)系金融安全，為國有土地上房屋征收補(bǔ)償服務(wù)的估價關(guān)系社會穩(wěn)定，所以不是隨便什么人都可以從事的，只能由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員和取得相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來從事。
專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有以下5點(diǎn)不同：（1）由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成——專業(yè)估價是由具有相關(guān)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗、取得相應(yīng)估價資格的估價師和具備足夠數(shù)量的估價師等條件、取得相應(yīng)估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)完成的。（2）是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認(rèn)識得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價方法，經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觥y算和判斷得出的專業(yè)意見。（3）具有公信力——專業(yè)估價提供的意見較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或接受。（4）實行有償服務(wù)——專業(yè)估價要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償服務(wù)行為。（5）承擔(dān)法律責(zé)任——專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價師和估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識到自己從事的是專業(yè)估價，并讓服務(wù)對象和社會大眾確實感受到你很專業(yè)。
三、不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價
一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認(rèn)識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個行業(yè)對社會福利和社會進(jìn)步帶來的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現(xiàn)代競爭激烈的社會存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估?！笨梢?，一種資產(chǎn)只有同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。這是因為：（1）一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過簡單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價。（2）一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至超過資產(chǎn)本身的價值，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價。因此，真正需要專業(yè)估價的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。
四、估價應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專業(yè)
在需要專業(yè)估價的不同類型的資產(chǎn)中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場行情等，所以對它們的價值進(jìn)行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機(jī)構(gòu)所能勝任的。例如，對于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學(xué)、準(zhǔn)確地評估出它們的價值了。進(jìn)一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同，而類似于設(shè)計。建筑設(shè)計、汽車設(shè)計、服裝設(shè)計、發(fā)型設(shè)計等雖然都是設(shè)計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。
對于社會大眾來說，通常也只有具有相應(yīng)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗的估價師得出的估價結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價師。國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、藝術(shù)品和古董、礦產(chǎn)資源、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價，在美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產(chǎn)估價兩大類。在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產(chǎn)估價師專做小型的（一至四個單元）給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產(chǎn)估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產(chǎn)估價中，有的房地產(chǎn)估價師可能專做土地開發(fā)估價，有的房地產(chǎn)估價師可能專做工業(yè)房地產(chǎn)估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價。
總之，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產(chǎn)都可以估價，就好比是一個教師什么書都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務(wù)都可承攬而一時得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，進(jìn)而會發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會認(rèn)可，得不到社會尊重、沒有尊嚴(yán)，估價行業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。至于估價機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為某種專業(yè)的估價機(jī)構(gòu)；或者從事多種資產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價機(jī)構(gòu)。目前存在的突出問題的實質(zhì)是，各個估價管理部門要求估價機(jī)構(gòu)的名稱必須有“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“土地”等字樣才給予相應(yīng)的估價資質(zhì)。這個規(guī)定阻礙了估價機(jī)構(gòu)的發(fā)展，應(yīng)盡快取消。只要求估價機(jī)構(gòu)名稱有“估價”或者“評估”字樣即可，估價機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自己的專業(yè)定位或者優(yōu)勢等，自愿確定名稱中是否帶“資產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“土地”等字樣。
五、估價行業(yè)中房地產(chǎn)估價占主體
古今中外，無論是從估價師數(shù)量還是從估價業(yè)務(wù)量來看，房地產(chǎn)估價都在估價行業(yè)中占主體。房地產(chǎn)估價之所以占主體，主要是因為下列三方面造成的：
（1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會保有量和每年的新增量都很大。在一個國家或地區(qū)的全部財富中，房地產(chǎn)是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各類財富之和也不及房地產(chǎn)一項，僅占30%～50%。在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因為不同時具有“獨(dú)一無二”和“價值量大”兩個特性而不需要專業(yè)估價。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價，但因為數(shù)量很少，估價業(yè)務(wù)“千年等一回”，從而難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應(yīng)的估價師這種專門職業(yè)。一旦需要估價，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產(chǎn)中，一般還要分專業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價專業(yè)相對更小，房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中的主體地位更加突出。
（2）房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險等活動也都需要估價?？v觀古今中外，對房地產(chǎn)估價的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對其他資產(chǎn)估價的需求。
（3）房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。因為房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價格及其影響因素的專業(yè)知識和經(jīng)驗，了解房地產(chǎn)市場行情，所以，房地產(chǎn)估價師也是“房地產(chǎn)價格專家”、“房地產(chǎn)市場分析專家”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價行業(yè)具有更大、更廣的發(fā)展空間。
六、估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格
過去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。
價值（value）和價格（price）之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價值是物的真實所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價本質(zhì)上是評估價值而不是評估價格。
還需指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。這就如同人的心理活動支配其行為，但要了解人的心理活動則是通過觀察其行為那樣。
七、估價應(yīng)是模擬市場定價而不是替代市場定價
估價（valuation）與通常意義上的定價（pricing）有本質(zhì)不同。估價是提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于交易標(biāo)的的價值。例如，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時可以給予價格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對其實行高地價政策。例如，1992年11月4日《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》（國發(fā)〔1992〕61號）指出：“土地使用權(quán)出讓價格，要以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策。”至于私人之間的讓利交易就更不用講了。
進(jìn)一步就估價是一種廣義的“定價”來說，雖然價值總的講是一種主觀的東西，估價在表面上或形式上也為一種主觀活動，看上去是估價師在給估價對象定價，但是對于估價師或者某個市場參與者而言，價值則是客觀的、由市場力量決定，即價值是由眾多的市場參與者的價值判斷而非個別市場參與者的價值判斷所形成。因此，估價不是估價師的主觀隨意定價，而是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識市場形成價格的機(jī)制和過程，以及深入調(diào)查了解市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的價值揭示出來。換句話說，估價是基于估價對象的價值本來就存在，估價師只是運(yùn)用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”它，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”它。
八、估價是提供價值意見而不是作價格保證
估價行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價機(jī)構(gòu)和估價師提供的評估價值，應(yīng)是在市場上可以實現(xiàn)的。否則，估價機(jī)構(gòu)和估價師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實際上，估價是估價師以“專家”的身份發(fā)表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點(diǎn)，即估價結(jié)果是一種專業(yè)意見，而不應(yīng)被視為估價機(jī)構(gòu)和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。
雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機(jī)構(gòu)和估價師可以不負(fù)任何責(zé)任?？梢园压纼r專業(yè)意見的作用分為性質(zhì)不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如評估投資價值為委托人確定投標(biāo)報價提供參考，估價報告是一種“私人產(chǎn)品”，這種估價通常是屬于咨詢性或參考性的。為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)，估價報告具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)，這種估價通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類起著不同作用的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證性或證據(jù)性作用的估價中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔(dān)的法律責(zé)任。目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了估價的法律責(zé)任，例如，《中華人民共和國刑法》（2005年2月28日修正文本）第229條第1款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金?！痹摋l第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金?！痹摋l第3款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金?！?/DIV>
九、估價都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
從估價行業(yè)外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應(yīng)是相同的；對于為交易提供價值參考依據(jù)的估價，評估價值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的價值進(jìn)行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。
對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括：（1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。因為估價總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值＝真實價值＋誤差。估價對象的真實價值只是理論上存在，實際中不可得知，因此評估價值有誤差是必然的。即使是高度、面積、重量等一般物理量的測量，被測量物和測量工具通常還是有形的實物，也不可避免地存在誤差。更何況是估價，它在某種意義上講是選用無形的估價方法等去測量看不見、摸不著的價值，存在誤差也就不難理解了。（3）不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價師存在“專業(yè)疏忽（professional negligence）”。但以誤差范圍來判斷估價的準(zhǔn)確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價誤差還應(yīng)有個度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個合理的誤差范圍，上述英國的估價誤差范圍值得借鑒。（4）判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較。由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格；二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。因為評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應(yīng)采用合格的估價師（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價專家）對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的重新估價結(jié)果。（5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯，誤差有多大，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。
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